銀行人士分析“以房養老”存在兩致命傷

重陽節已過，但關于“以房養老”的討論卻持續升溫。
　　
　　記者調查發現，按照目前的樓市，無論把房子賣掉還是出租，都比以房養老收益高。而銀行方面，考慮到產權期限和房價下跌風險，在“以房養老”實際操作上則困難重重。

　　
調查九成老人不看好以房養老
　　
　　國務院近日公布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出開展“老年人住房反向抵押養老保險”試點，即“以房養老”，按計劃該政策會于2014年上半年試行推廣。
　　
　　所謂“以房養老”可通俗理解為：年輕時通過銀行貸款買房；等到年老了，再把房子抵押給銀行或專業機構，每月從中領取一筆“養老金”安度晚年。
　　
　　“以房養老”是否可行？老人的接受度有多高？一份媒體社會調查顯示，79.8%的受訪者表示一直在關注“以房養老”的相關新聞，85.0%的受訪者選擇把房子留給子女，僅8.8%的受訪者選擇把房子抵押給金融機構。

　　
銀行
　　
“以房養老”風險大
　　
　　記者采訪銀行等金融機構得知，“以房養老”在實際操作中，存在兩個“致命傷”。
　　
致命傷1：人還在，但房子沒了怎么辦？
　　
　　一位股份制銀行的相關負責人告訴記者，以房養老實際無法操作。目前法律規定房屋產權為70年，當老人年邁將房產抵押時，大部分房屋已經使用了50年，房子剩下的20年價值該怎么計算？而當老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾，銀行怎么把它賣出去？
　　
　　“最壞的情況是，現在人的壽命都很長，很可能會出現產權到期時，人還活著房子卻沒了的尷尬?！痹撠撠熑吮硎?。
　　
致命傷2：房地產泡沫大，房價跌了怎么辦？
　　
　　更令銀行擔心的還有房價泡沫的問題?！叭绻績r上漲，扣除貸款額、各種費用后還有剩余，則剩余歸借款人或其繼承人。但是如果房價下跌，貸款額大于房價，金融機構面臨的風險很大?！币晃粐秀y行的相關負責人說。
　　

算賬以房養老很虧本
　　
　　2011年，中信銀行涉足“養老按揭”業務，即以房產抵押的方式，向借款人發放養老貸款。借款人擁有兩套或以上自有住房，且身體狀況良好，并提供該行認可的醫療機構出具的體檢報告，即可申請最長為10年的貸款。
　　
　　按照中信“養老按揭”，記者算賬發現，在當前的市場環境下，以房養老并不劃算，因為無論把房子賣掉還是出租，都比以房養老收益高。
　　
　　以市值約100萬的房子為例，按照最多不超過評估值60%的規定，申請人能夠獲得貸款60萬，按照按揭時間最長10年來算，每月有5000元的養老金。
　　
　　如果依據今年最新的基準利率6.55%來計算，10年后需要一次性支付利息約20萬元，也就是說貸款60萬元減去20萬元的利息，這套房產實際價值只有40萬元，
　　
　　按照目前的市場，房子即便折價也能賣出90萬元，如果將90萬元存入銀行5年定期，按照銀行年利率4.75%來計算，5年的利息為21.3750萬元，10年的利息總額則為42.7500萬元，每月將有3562.5元的利息收入，10年后連本帶息則有132.75萬元，是以房養老收益的3倍。
　　
　　如果將套房租出去，每月也至少有3000多元的租金收入，若是10年后房價繼續上漲，出租所得也會更高。