“新城”變“空城”房地產(chǎn)泡沫蔓延風(fēng)險增大

　　近日，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些城市在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中熱衷于造“新城”，動輒規(guī)劃數(shù)十平方公里的新區(qū)、新城。不可否認，城鎮(zhèn)化進程使更多人享受到城市生活的便利。然而，由于缺乏合理規(guī)劃，不少“新城”成為“空城”。房地產(chǎn)泡沫蔓延的風(fēng)險、土地資源浪費的陰影、過分依賴土地財政的隱憂，也漸漸浮現(xiàn)。

　　“一線海景”、“拎包入住”……8月28日，記者在某海濱小鎮(zhèn)看到，東西長達21.3公里的濱海大道靠山一側(cè)，已經(jīng)開發(fā)建設(shè)了200多個樓盤。雖然天氣悶熱，卻沒有海濱度假區(qū)的人流和喧嘩。

　　記者走進某小區(qū)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)的棋牌室、蛋糕店、理發(fā)店全部大門緊閉，唯一營業(yè)的商鋪是一家房屋中介公司。一位工作人員說，這個擁有5000余套住宅的小區(qū)現(xiàn)在入住率不足20%。鄰近小區(qū)的一位居民也反映，即便在旺季，他居住的小區(qū)入住率也不過三成，“住了幾年一直沒有集中供暖，因為秋冬季節(jié)連20%的入住率都無法達到。”

　　空置率高，配套設(shè)施不齊全，業(yè)主紛紛拋棄新城

　　在東部一省份的某縣，記者了解到，新城5平方公里的建成區(qū)內(nèi)，居住人口僅三四萬；建成5年的住宅區(qū)，入住率不到三成；建成8年的商業(yè)街上，店鋪大門緊閉。一位干部告訴記者，去年該縣成立了新城繁榮辦公室，“就為了解決人氣問題”。

　　空置率高的同時，還有很多業(yè)主準備拋棄新城。

　　在某海濱小鎮(zhèn)，地產(chǎn)中介小徐告訴記者，小鎮(zhèn)海景地產(chǎn)過度開發(fā)，房價上漲十分緩慢。這兩年，不少炒房客大量甩房；而一些購置住宅用于養(yǎng)老、度假的業(yè)主，也因配套設(shè)施不齊全選擇拋房。

　　類似情況，也發(fā)生在北方一個號稱“中國第一生態(tài)城”的新區(qū)。“我多少錢買的多少錢賣給你，只要不賠錢就行。”幾年前在生態(tài)城買了房子的曹女士說：“買這房子后悔死了，附近什么配套設(shè)施也沒有，想賣也賣不掉。”

　　這座生態(tài)城總體規(guī)劃80平方公里，擬打造成世界一流的生態(tài)宜居城市。然而，8月28日，記者在這里看到，一片尚未建成的別墅區(qū)早已停工，鐵柵欄銹跡斑斑，建材凌亂地堆放在地，規(guī)劃中2010年建成學(xué)校、醫(yī)院的目標毫無眉目。

　　一位和生態(tài)城有業(yè)務(wù)往來的銀行工作人員說：“地方政府的如意算盤打錯了，生態(tài)城周邊是填海吹沙造的地，地方政府以為把地造出來，就可以賣大價錢了。但沒想到根本沒有人來生活，結(jié)果花巨資造了個無人島。”

　　新城建設(shè)嚴重依賴土地財政，GDP導(dǎo)向催生“造城”熱情

　　新城建設(shè)往往耗資巨大，那么，巨額資金從哪里來呢？

　　記者了解到，新城建設(shè)中，賣地建城成為一種常見的開發(fā)模式。賣地獲得土地出讓金；銀行貸款，抵押靠土地；融資、還債也靠土地——一切都來自土地。

　　以某縣為例，新城于2005年啟動建設(shè)，規(guī)劃面積14平方公里，除此之外，還有一個2.97平方公里的片區(qū)是通過圍填海建造的，計劃投入16億元。該項目2011年報批，2012年開工建設(shè)，至今都是政府在投資。

　　該縣一位干部告訴記者，當?shù)貫樾鲁腔I措建設(shè)資金，主要通過由一家國資公司融資，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，然后出售土地遞次開發(fā)的方式。

　　“比如說，我們老城區(qū)政府大樓的土地值100萬一畝，而新城只有40萬每畝，那么通過置換就可以解決蓋樓資金不足的問題。”那塊圍填海的片區(qū)，“整個人工島占地4500畝，如果能有3000畝土地出售，按100萬元一畝的價格計算，將來光土地收益就可達30億元，資金應(yīng)該不成問題。”對于未來的收益，當?shù)馗刹亢苡行判摹?/SPAN>

　　為了建設(shè)新城，不少地方不惜承擔(dān)債務(wù)。專家分析說，地方利益和以GDP為導(dǎo)向的發(fā)展思路是“造城”的重要動機：借新城建設(shè)推動土地升值，地方政府獲得高額土地出讓金；大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動投資，拉動GDP增長，也是漂亮的政績。

　　“你當市長，建了項目大家都看得到，花了多少錢或者欠了多少錢，一般沒人追究。”一位專家直言：“前任市長建項目，配套設(shè)施還沒建人就調(diào)走了，繼任市長不愿管，只管上新項目。新城越建越大，配套卻不完善，就更發(fā)展不起來。”

　　中國改革基金會國民經(jīng)濟研究所常務(wù)副所長、資深研究員王梅說，對地方官員來說，建新城的資金來自財政收入、銀行貸款等，不是自己的錢；而且現(xiàn)在出口低迷，消費不可能在短時間內(nèi)有大的增長，投資拉動GDP增長的作用比較關(guān)鍵，所以地方政府對投資的沖動就更大一些。至于決策方面，一些政府官員不懂投資，項目不經(jīng)過科學(xué)論證就上馬，造就了不少“拍腦袋”的新城、新區(qū)。

　　透支經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Γ胤秸畟鶆?wù)高企，房地產(chǎn)泡沫蔓延

　　“造城”，在一些地方如火如荼地進行。但上述種種跡象表明，“造城”并沒有給很多地方帶來預(yù)期的繁榮。

　　有地方干部告訴記者，“造城”資金嚴重依賴土地財政，但新城建成數(shù)年，工商業(yè)發(fā)展不起來，居民區(qū)入住率又低，資金無法回流，地方壓力極大。

　　“這很讓人擔(dān)憂”，王梅說，城市大小應(yīng)取決于有沒有規(guī)模效應(yīng)。現(xiàn)在很多地方建的新城，既沒有足夠的人口聚集效應(yīng)，也沒有交通樞紐或者產(chǎn)業(yè)支撐，“在沒有合理動態(tài)需求的前提下，為了建設(shè)而建設(shè)，很多是面子工程，造成投資無效、資源浪費，透支了經(jīng)濟發(fā)展的潛力，地方政府債務(wù)高企。”

　　審計署日前公布的審計結(jié)果顯示，隨著土地出讓收入增幅下降，地方償債壓力也在加大。2012年底，4個省本級、17個省會城市以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)需償還本息2315億元，為當年可支配土地出讓收入的1.25倍。

　　房地產(chǎn)泡沫蔓延的隱憂也已浮現(xiàn)。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些三、四線城市建設(shè)雖然投資巨大，但產(chǎn)業(yè)空心，市場需求不足，只能留下大量爛尾項目。

　　“部分三線城市和四線城市、縣城再按這樣的模式發(fā)展房地產(chǎn)，恐怕在擴張到一定程度時會導(dǎo)致崩盤。”國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵說。

　　“新城建設(shè)其實有很成功的例子，比如上海的浦東”，王梅說，關(guān)鍵在于要科學(xué)論證。一些中西部城市，三、四線城市都是人口流出的地方，“這些地方再建一個新城，不是浪費嗎？”

　　賣地建房的開發(fā)模式，加上規(guī)劃缺失、供過于求、配套不足，除了催生房地產(chǎn)泡沫，加重地方對土地財政的依賴，還消耗著有限的土地資源，“上屆政府賣下屆政府的地”的現(xiàn)象在一些地方非常突出。此外，一位專家指出，部分地方政府將城鎮(zhèn)化看成一次圈地“良機”，以新城建設(shè)的名義，將大量農(nóng)業(yè)用地劃為建設(shè)用地，造成土地使用效率下降，侵占耕地、侵害農(nóng)民利益的情況也時有發(fā)生。

　　盲目“造城”脫離了城鎮(zhèn)化本意，新城建設(shè)應(yīng)回歸以人為本
記者注意到，不少地方在建造新城時，都有意無意地以推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)為契機，將城鎮(zhèn)化簡單理解成圈地、蓋樓、“造城”。采訪中，多位專家指出，這種做法絕不是城鎮(zhèn)化的本意。

　　不久前召開的中央政治局會議提出，積極穩(wěn)妥推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。中央也多次強調(diào)，城鎮(zhèn)化要放在與工業(yè)化、信息化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步推進的發(fā)展視野中來謀劃。

　　城鎮(zhèn)化的問題核心是改革，而不是投資。”李鐵說，要在城鎮(zhèn)化的過程中注重從數(shù)量型增長向質(zhì)量型增長的轉(zhuǎn)變，從粗放擴張型發(fā)展向資源集約型發(fā)展轉(zhuǎn)變，要強調(diào)以人為本的發(fā)展觀。

　　“與其造新城，不如把現(xiàn)有的城市變得更好，”王梅認為，很多地方應(yīng)該考慮的是提高現(xiàn)有城市的質(zhì)量和承載能力，增加其規(guī)模效應(yīng)，而不是去攤大餅。

　　至于新城建設(shè)，同樣要回到以人為本的道路上來，與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相結(jié)合，綜合考慮現(xiàn)實需求和未來發(fā)展。

　　王梅認為，遏制不理性的新城建設(shè)，首先要有透明的決策機制和監(jiān)督機制，讓土地資源的開發(fā)受到監(jiān)督。其次，要改變官員提拔時以GDP為主要考核目標的問題，政府的績效應(yīng)成為考核的核心。此外，要提高官員的執(zhí)政能力，特別是選擇、監(jiān)控和管理項目的能力。“新城需不需要建，建多大？建的標準要多高？都要經(jīng)過充分、細致的調(diào)研論證。”

　　城鎮(zhèn)化不是盲目“造城”。記者采訪過程中，多位專家提醒，“貪大求快、盲目‘造城’之風(fēng)有可能造成巨大的浪費和風(fēng)險，需要及時加以遏制。”