樓市調(diào)控長效機制或10月亮相 房產(chǎn)稅擴圍勢在必行

　　上市房企再融資的大門似乎有重新打開的跡象，而前不久舉行的中央政治局會議“意外”地沒有強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控之事，房產(chǎn)稅“接棒”傳聞沒有兌現(xiàn)。這些蛛絲馬跡，給房地產(chǎn)調(diào)控的前進蒙上了神秘面紗。
　　
　　房地產(chǎn)調(diào)控將走向何方？房地產(chǎn)市場又該如何發(fā)展？在實體經(jīng)濟復蘇不盡如人意的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)要發(fā)揮怎樣的作用？

　　
調(diào)控長效機制或在10月亮相
　　
　　在上海復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成看來，對房地產(chǎn)市場來說，歸根到底還是要建立長效機制，“出臺房產(chǎn)稅就是一個相對長效的方法，至少會對市場看漲的預期有所打壓”。
　　
　　8月5日，發(fā)改委主任徐紹史在報告中指出下半年工作重點包括“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，具體內(nèi)容包括“堅持房地產(chǎn)調(diào)控各項政策，加大對保障性安居工程建設的推進力度，加快普通商品住房開工建設，支持居民家庭首套自住購房需求”。行業(yè)分析人士指出，近期調(diào)控政策稍有松動的跡象，房地產(chǎn)未來的發(fā)展更是以平穩(wěn)為主，而調(diào)控房價或者促房價合理回歸等不再是重點。
　　
　　有消息稱，有關房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制已經(jīng)形成初步草案，并在有關部委、協(xié)會等小范圍內(nèi)征求意見的消息。有相關知情人士透露，具體方案或許在10月份舉行的十八屆三中全會時亮出眉目。
　　
　　針對這一消息，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一說：“長效機制的草案肯定有了，是由國家發(fā)改委牽頭，建設部、國土部以及財政部等部門都會參與?！?BR>　　
　　不過，建設長效機制并不是一件容易的事情。朱中一指出，長效機制的內(nèi)容應該包括如何完善住房制度、調(diào)控的機制、財稅制度以及住宅產(chǎn)業(yè)化等問題。并且，長效機制會對現(xiàn)有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革。
　　
　　對于長效機制什么時候出臺成型的問題，朱中一說：“長效機制沒有五年時間難以出臺，并應當在改革過程中根據(jù)市場情況進行實時更新。”
　　
　　從目前的情況來看，房產(chǎn)稅擴圍極有可能是長效機制建設的重頭戲。

　　
房產(chǎn)稅擴圍勢在必行
　　
　　財政部發(fā)布的《2013年上半年稅收收入情況分析》顯示，1-6月，全國房產(chǎn)稅完成征收822.30億元，同比增長11%，比去年同期增速回落了19.1個百分點。房產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重為1.4%。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收收入增速回落，交易環(huán)節(jié)的稅收收入增長較快。
　　
　　房產(chǎn)稅有關優(yōu)惠政策及土地購置面積負增長使得房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收收入有較大回落。分析指出，房產(chǎn)稅收入增速回落的主要原因：一是去年同期基數(shù)較高。二是政策性減收因素。
　　
　　房產(chǎn)稅擴圍的基調(diào)早已定下，但擴圍的時間表以及具體方式，決策層至今仍沒有達成一致，于是，杭州房產(chǎn)稅試點方案在出臺前夕被臨時被叫停。
　　
　　關于房產(chǎn)稅推進工作，財政部多次“放風”；由于杭州房產(chǎn)稅試點前被叫停，再次引發(fā)一輪熱議。分析人士指出，地方政府缺乏積極性成為擴圍難推進的主要因素。
　　
　　中國國際經(jīng)濟交流中心研究部副研究員馬慶斌表示，經(jīng)過重慶和上海這兩個城市的試點，已經(jīng)形成兩大共識：一是房產(chǎn)稅征收具有必要性，二是房產(chǎn)稅的擴圍具有一定的可行性。
　　
　　財政部財政科學研究所副所長王朝才也表示，房產(chǎn)稅的擴圍在技術層面上來說已經(jīng)不存在問題，主要還是看地方政府的積極性。地方政府應該是考慮到房產(chǎn)稅一旦實行，會對當?shù)貥鞘挟a(chǎn)生很大的影響，因此有所顧忌。

　　
需建立一套公正公平的體系
　　
　　中國社會科學院金融研究所研究員易憲容稱，“政府的意圖是讓現(xiàn)有對房地產(chǎn)市場過多干預的行政政策退出，而更多地利用經(jīng)濟杠桿來調(diào)控房地產(chǎn)市場。當然這種意圖是正確的，但當前的問題是，中國房產(chǎn)稅征收基礎條件不成熟，如果僅僅是像上海及重慶那樣的試點，所起到的作用十分有限，并且還會增加房價上漲預期。”
　　
　　易憲容認為，征收房產(chǎn)稅不是可“一了百了”的事情，而是要建立起一套公正公平的房產(chǎn)稅體系，既要包括對過多持有住房的累進稅制，也要包括對弱勢民眾的房產(chǎn)稅減免條例。而這需要一系列的制度基礎，包括建立公開透明的住房信息系統(tǒng)，在此基礎上通過公共決策的方式來設立相關的法律。
　　
　　申銀萬國認為，我國對住宅開征房產(chǎn)稅的城市數(shù)量在未來3-5年會逐漸增加，但實質(zhì)會較為溫和，以增量、非首套房征收為主。至于房產(chǎn)稅擴圍的方向，或許并不局限于一、二線城市，房產(chǎn)稅的改革可能從中小城鎮(zhèn)開始。
　　
　　住建部村鎮(zhèn)建設司司長趙暉近日指出，大城市是政府把土地賣給開發(fā)商，開發(fā)商再把房子賣給老百姓，買房者的資金通過開發(fā)商的渠道最終進入政府，政府再拿錢建設基礎設施。但小城鎮(zhèn)不能依靠土地出讓金，因為小城鎮(zhèn)的土地大部分是集體建設用地，不能流轉(zhuǎn)。必須改革農(nóng)房建設機制，通過打破宅基地只能在村內(nèi)分配的體制，在鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃農(nóng)房新區(qū)。政府負責規(guī)劃管理和基礎設施建設并建立中央財政支持機制，集聚人口和資本，帶動小城鎮(zhèn)建設。