政策調整致下半年樓市添變數 優質客戶受熱捧

　　上周，本報樓市周刊有關泉州住房公積金貸款收緊的報道，引發業界人士及購房者的廣泛關注。其中，最為關心的莫過于購房者。不少購房者擔心，自己的公積金貸款不知能不能順利辦下來。

  當下已經進入8月份，銀行的“錢荒”及公積金貸款的收緊，是否對開發商造成影響？下半年泉州樓市的走勢又將何去何從？

  對此，業內人士普遍認為，下半年的樓市不可能像上半年那樣火熱，政策的調整必將導致成交放緩，開發商的回款速度變慢，而影響最大的莫過于泉州縣市區的樓盤，特別是一些剛需樓盤。

剛需樓盤影響最大

  “我現在最擔心的，就是貸款批不下來。”在裕福康城購買了一套125平方米商品房的王小姐說，她用的就是公積金的貸款，而她和單位月繳存的公積金總共才1000元左右。

  晉江一項目負責人向記者坦誠，他們項目中用公積金貸款買房的不少客戶，也碰到類似的問題。“目前，貸款的材料已經提交上去了，但是批不批得下來還是未知數。”

  應該說，一段時間以來，泉州銀行的普遍“錢荒”對所有的項目都造成了影響，但公積金貸款收緊的政策，影響最大的無疑是一些剛需的樓盤。

  “這一政策對泉州市區的樓盤影響不大，影響較大的是泉州縣市區的一些項目，例如晉江和石獅的項目。”廈門韜睿地產咨詢有限公司副總經理葉晨認為，在這些縣市區的項目中，剛需盤影響最大。

  眾所周知，剛需盤的目標群體是剛需一族，而所謂的剛需，就是需要及時購房解決居住問題的人群，其中又以年輕人居多。在這部分的群體中，用公積金貸款買房的占據較大比重。

  “從成交的數據看，用公積金貸款買房的占到客戶總數的五六成。”中威·中心城代理商萬聯咨詢專案經理周賢正介紹，因為該項目才開盤，因此還未碰到貸款的問題。

下半年樓市成交放緩

  足球比賽有上下半場之分，如果泉州樓市上半年是“上半場”的話，那么，“上半場 ”的關鍵詞是熱銷。

  據來自泉州市住房和城鄉建設局的統計信息顯示，上半年，泉州樓市供銷兩旺，放量增長，以8748套的高位成交量結束了“上半場”的比賽。

  “在銀行‘錢荒’和公積金政策調整的雙重影響下，下半年的樓市肯定沒有上半年的輝煌了。”晉江某大盤的銷售負責人預測，具體表現為成交速度放緩、開發商的資金回款速度慢。

  7月份泉州的網簽數據，似乎也印證了行業人士的判斷。據統計，7月，泉州住宅簽約套數1105套，環比(對比上個月)減少476套，下跌30.11%。

  “下半年樓市再怎么不好，也不會出現像2011年下半年慘淡的情況。”周賢正認為，雖然政策出現了調整，但購房者并不會出現觀望的情況。

  “對于剛需人群來說，買房的決定因素并不是房價，而是需求。同時，在閩南地區，買房的資金來源并不僅僅靠兩個年輕人的資金和銀行貸款，還有雙方父母的支持。” 周賢正認為。

  也有業內人士持不同的觀點，認為不排除新一輪的觀望狀態出現。“目前的市場主要以優質剛需和改善型住房需求占主導，在經濟形勢影響下，這波客戶肯定會有所猶豫和觀望。”

開發商爭搶優質客戶

  “銀行沒額度，每月的任務很難完成了。公司合作的幾大銀行都緊張。”這是不久前，一個項目負責人發出的抱怨。

  的確，在競爭越來越激烈的今天，各個開發商都使盡渾身解數，爭搶客戶，讓資金盡快回籠。

  “下半年，泉州的開發商們將掀起一場爭搶優質客戶的營銷戰。”晉江某大盤的銷售負責人認為，在貸款政策調整的背景之下，這是大多數開發商們必然做出的決策。

  “顯然，優質客戶的經濟實力較為雄厚，搶到了這部分群體意味著就有可能成交。” 廈門韜睿地產咨詢有限公司副總經理葉晨認為，但是，隨著越來越多的品牌房企入駐，產品同質化，要想從中脫穎而出，獲得優質客戶的青睞，最核心的還是要從產品上下工夫。

  “從短期來看，房價的漲勢可能趨緩，各項目促銷措施及手法會變得更加有針對性，渠道和客戶資源將會受到開發商爭搶。”晉江某大盤的銷售負責人認為。

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如何組合貸更省錢？

  根據調整后的公積金政策，個人想要貸款最高額度40萬元，月繳公積金應在1500元以上；夫妻想要貸款到最高額度60萬元，雙方月繳總和應在2300元以上。

  在現實中，很多公積金月繳額度較低的購房者并不能貸款到最高額度。出現這樣的情況，解決的辦法有兩種，一是提高首付比例，二是利用商業住房貸款和公積金住房貸款的組合貸款買房。

  “目前，碰到這樣的客戶，我們都盡量建議他們使用組合貸款的方式。”晉江某項目的負責人介紹。

  那么，在申請組合貸款中，如何才能更加優惠？銀行業內人士表示，在申請購房組合貸款時，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時，最大限度地降低每月公積金的還款額；同時，最大限度地縮短商業貸款年限，在家庭經濟可承受范圍內盡可能提高每月商業貸款的還款額。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業性貸款，這樣節省的利息就很可觀。

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泉州等七市公積金短缺

  上半年全國多地及福建省部分城市房地產市場呈量價齊升的狀態，公積金普遍出現資金短缺的情況。因此，多地推出包括“輪候制”在內的多種政策控制公積金貸款總量。其中，泉州公積金也出現了資金短缺的情況。

  8月13日，在接受省政府門戶網專訪時表示，福建省住建廳副廳長李堯披露了上述消息。

  李堯介紹，今年以來，嚴格的限購仍然難以抑制市場反彈，前期購房需求集中釋放，上半年全國多地及我省部分城市房地產市場呈量價齊升的狀態，公積金普遍出現資金短缺的情況。因此，多地推出包括“輪候制”在內的多種政策控制公積金貸款總量。

  據介紹，今年1~6月份，全省住房公積金約累計提取103億元，累計發放住房公積金個人貸款4萬戶、150億元，個貸使用率從2012年初的66.2%攀升到現在的83.6%。為保證提取及剛需購房貸款等業務的正常開展，我省對貸款政策做了相應調整。同時，由于貸款人數激增，加上部分地市資金緊張、已開始實行“輪候制”，這也導致放款速度有所減緩。

  記者從相關部門獲悉，目前除了漳州、龍巖外，我省其他設區市都出現了公積金資金短缺的情況。主要是因為前段時間買房者多，加上商業銀行資金緊張，提高貸款利率，所以許多購房者都選擇公積金貸款，導致公積金放貸量增大。

  目前已有多市實行“輪候制”，這也意味著，市民在公積金貸款時需要排隊等候“貸款指標”，貸款放款的時間將變長。