房企再融資"結(jié)構(gòu)性"放閘 融資預(yù)案拋出

　　隨著國(guó)家針對(duì)城鎮(zhèn)化發(fā)展的措施陸續(xù)出臺(tái)，封閉近4年的A股房企再融資或?qū)⒂瓉?lái)重大突破。7月初，原本因籌劃重大事項(xiàng)集中停牌的數(shù)家房企，在8月初陸續(xù)公布了再融資預(yù)案，如新湖中寶、宋都股份等房企擬融資額均在10億元以上。

  昨日(8月7日)，金科股份也因籌劃重大事項(xiàng)宣告停牌，這多少超出了重慶地產(chǎn)界的預(yù)料，因?yàn)樵谖鞑康纳鲜蟹科笾校窬哂斜Ｕ戏俊⑴f城改造特征的中天城投、云南城投等目前仍未發(fā)布重大停牌公告。重慶某地產(chǎn)資深人士則認(rèn)為，金科股份符合當(dāng)前國(guó)家扶持相關(guān)房企再融資的條件。

  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭向記者表示，“房企再融資確實(shí)是要放開了，但結(jié)構(gòu)性很強(qiáng)，范圍很小，多針對(duì)保障房、棚改房、舊城改造等項(xiàng)目，而且公司不能有違規(guī)記錄，由國(guó)土部認(rèn)定。”

多家房企拋融資預(yù)案

  據(jù)悉，從7月1日開始，一周內(nèi)，包括金豐投資、宋都股份、迪馬股份、新湖中寶、中弘股份與榮豐控股等6家上市房企因籌劃重大事項(xiàng)宣布集中停牌。房地產(chǎn)人士認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)發(fā)展史上，出現(xiàn)這種情況并不多見，猜測(cè)房企正醞釀重組或再融資。

  實(shí)際上，房企因樓市調(diào)控被壓抑得太久了。今年初，面對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)普遍上漲的預(yù)期，國(guó)家再次重申房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松。其實(shí)，去年11月底，包括旭輝控股、金輪天地等內(nèi)地房企因A股暫停融資紛紛選擇赴港上市，甚至萬(wàn)科、綠地等房企巨頭也選擇借道香港間接實(shí)現(xiàn)海外融資。

  8月1日，隨著新湖中寶55億元和海印股份8.34億元再融資計(jì)劃的集中出爐，這徹底打破了市場(chǎng)的不確定性。5天之后，宋都股份也公布了募資不超過(guò)15億元的定增預(yù)案。同時(shí)，冠城大通也宣布不超過(guò)18億元的可轉(zhuǎn)債融資方案；招商地產(chǎn)也發(fā)布了“股份購(gòu)買資產(chǎn)”的重大事項(xiàng)，金科股份昨日也因籌劃重大事項(xiàng)而開始宣告停牌。

  億翰智庫(kù)研報(bào)認(rèn)為，新湖中寶融資方案的提出，標(biāo)志著房企再融資有條件放開是大概率事件。

  克而瑞研究中心分析師朱一鳴表示，除了一直游離在政策調(diào)控之外的商業(yè)地產(chǎn)，新湖中寶此次募資是用于棚戶區(qū)改造的保障性安居工程建設(shè)，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)支持方向，與用于傳統(tǒng)商品房項(xiàng)目募資截然不同。

  7月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》(以下簡(jiǎn)稱 《意見》)提出，2013年至2017年5年改造城市棚戶區(qū)800萬(wàn)戶，其中，在2013年改造232萬(wàn)戶，并要求在資金籌措、用地供應(yīng)、稅費(fèi)減免、安置補(bǔ)償?shù)确矫婕哟笳咧С至Χ取?/SPAN>

  8月5日，國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史針對(duì)保障和改善民生問(wèn)題強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策，加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的推進(jìn)力度，加快普通商品住房開工建設(shè)，支持居民家庭首套自住購(gòu)房需求。

  針對(duì)房企集中再融資的現(xiàn)象，朱一鳴認(rèn)為，這應(yīng)屬于房企再融資“結(jié)構(gòu)性開閘”，短期內(nèi)不會(huì)全面放開，只對(duì)符合國(guó)家政策導(dǎo)向的融資方案采取有條件的開放，包括舊城改造、保障房以及商業(yè)地產(chǎn)等非直接涉及住宅類的融資方案。

  同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向記者表示，“當(dāng)前，房企再融資還沒(méi)有辦法大張旗鼓開放，現(xiàn)在基本上以‘棚戶區(qū)改造’、剛需自住項(xiàng)目有條件開閘。目前官方?jīng)]有正式承認(rèn)，所有房企都是擬再融資，都還沒(méi)有成功。”

金科醞釀再融資？

  今年初，金科股份就宣布了“公司兩年利潤(rùn)超過(guò)23億元，已提前一年兌現(xiàn)上市承諾”的消息，但突然宣布自8月7日起因籌劃重大事項(xiàng)而停牌的消息，這有點(diǎn)出乎重慶地產(chǎn)界的預(yù)料。

  記者了解到，目前在西部地區(qū)的上市房企中，中天城投、云南城投分別在貴州、云南承擔(dān)了龐大的保障房、舊城改造以及一級(jí)土地整理項(xiàng)目。

  公開資料顯示，2011年3月，中天城投與貴州省政府簽署了《中天城投參與貴州省“十二五”保障性安居工程建設(shè)框架協(xié)議》，計(jì)劃在“十二五”期間，在省內(nèi)完成建設(shè)面積約1000萬(wàn)平方米(約20萬(wàn)套)、總投資約200億元的各類保障性安居工程及其配套設(shè)施。

  云南城投在2008年就與昆明市政府簽署了昆明市官渡區(qū)環(huán)湖東路高達(dá)4.18萬(wàn)畝的一級(jí)土地開發(fā)協(xié)議，其中一期4000余畝的開發(fā)合同已于今年5月底到期，云南城投已投入資金73億元，目前仍有大量資金未能回籠。

  不過(guò)，截至目前，除了中天城投前不久因臨時(shí)停牌引發(fā)業(yè)內(nèi)猜想外，這兩家公司暫未發(fā)布停牌公告。

  對(duì)于金科股份此次停牌是否是為了再融資，公司一內(nèi)部人士在接受記者采訪時(shí)并沒(méi)有給予明確回復(fù)，僅表示，如果公司涉及到再融資，那也要符合國(guó)家的相關(guān)政策，具體事宜以公告為準(zhǔn)。

  重慶一位不愿具名的地產(chǎn)資深人表示，金科股份目前所推行的戰(zhàn)略計(jì)劃基本符合中央關(guān)于城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求，也符合中央扶持相關(guān)房企再融資的條件。多位房地產(chǎn)專家也認(rèn)為，金科股份醞釀再融資的可能性較大。

  據(jù)悉，金科股份2010年就啟動(dòng)了“1030”戰(zhàn)略，即用10年時(shí)間進(jìn)入重慶轄區(qū)的30個(gè)城市發(fā)展。據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至去年底，金科股份已進(jìn)駐重慶17個(gè)區(qū)縣，可建面積達(dá)到920萬(wàn)平方米。

  今年以來(lái)，金科股份原來(lái)的“1030”戰(zhàn)略已升級(jí)到2.0版本，由大重慶區(qū)域上升至整個(gè)西部地區(qū)，即在未來(lái)10年之內(nèi)，金科將進(jìn)入到中國(guó)西部的30個(gè)重點(diǎn)城市。

  金科股份去年進(jìn)入四川省內(nèi)江市后，參與了當(dāng)?shù)靥勇返呐飸魠^(qū)改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e達(dá)105畝，是內(nèi)江市近年來(lái)最大的棚戶區(qū)改造工程，總投資約20億元，包括約5.7萬(wàn)平方米的拆遷安置房建設(shè)。

  值得注意的是，截至去年底，金科股份的資產(chǎn)負(fù)債率已在高位運(yùn)行，接近85%。然而，今年以來(lái)，金科股份仍頻頻拿地，土地支出逾40億元。為了支撐快速擴(kuò)張，金科股份自2012年以來(lái)頻繁進(jìn)行信托融資與銀團(tuán)貸款等。

  張宏偉表示，“這些如果開放了，將有利于房企平衡現(xiàn)在基金、信托、融資成本比較高的現(xiàn)象。”

  不過(guò)，楊紅旭認(rèn)為，雖然如此，但大部分房企仍難以從中受益，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展影響有限。