住宅產(chǎn)業(yè)化成房企核心競爭力

　　作為房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中重要的一環(huán)，住宅產(chǎn)業(yè)化正越來越被行業(yè)重視，甚至有專家預(yù)言，產(chǎn)業(yè)化是未來房產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力。然而，已在中國有過15年發(fā) 展歷程的住宅產(chǎn)業(yè)化，因遭遇高昂成本、產(chǎn)業(yè)鏈不成熟等多重阻力，目前還僅在發(fā)展初期。職能部門只能以保障房為契機(jī)，為住宅產(chǎn)業(yè)化尋求突破之路。

解析概念：

造房子猶如流水線上生產(chǎn)汽車

  何為住宅產(chǎn)業(yè)化？顧名思義，就是將住宅的部分或全部構(gòu)件，如樓梯、墻板、陽臺、浴室等，在工廠大規(guī)模生產(chǎn)后運到施工現(xiàn)場，將構(gòu)件像“搭積木”一樣拼組建成整體住宅。有人形容，這樣的造房方式猶如流水線上生產(chǎn)汽車。

  住宅產(chǎn)業(yè)化又稱建筑工業(yè)化，這種工業(yè)化生產(chǎn)，具有質(zhì)量可控、成本可控、進(jìn)度可控等優(yōu)勢，施工周期僅為傳統(tǒng)方式的1/3，同時，用工量也大大減少，施工現(xiàn)場無粉塵、噪音、污水等污染。

  住宅產(chǎn)業(yè)化作為一項成熟的技術(shù)，早已在一些發(fā)達(dá)國家廣泛實踐。日本是世界上率先在工廠里生產(chǎn)住宅的國家，現(xiàn)在的日本，工人們使用電腦控制著設(shè)備將預(yù)制部件吊裝到指定位置，準(zhǔn)確、迅速、便捷，每天可以完成一層建筑的施工，這其中還包括裝修。

歷史進(jìn)程：

推進(jìn)15年仍處發(fā)展初期

  其實，中國對住宅工業(yè)化的探索已達(dá)15年，早在1998年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心(簡稱住宅中心)便已成立，該中心的成立旨在統(tǒng)一管理、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)全國有關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)化方面的工作。

  然而，15年過去了，與日本的國家級別標(biāo)準(zhǔn)相比，中國的程度遠(yuǎn)未達(dá)到普及階段。執(zhí)行方面，15年間也只有萬科、新城地產(chǎn)等少數(shù)企業(yè)在艱難摸索。

  資料可查，自2000年起，萬科即成立了專門的研究中心研究住宅產(chǎn)業(yè)化。其在深圳的工業(yè)化生產(chǎn)試驗表明，工業(yè)化生產(chǎn)將施工時間縮短了一半，而且節(jié)約了80%的勞動力并大大縮短了項目的設(shè)計規(guī)劃時間。

  新城地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化以“長壽命高品質(zhì)住宅”為核心，建立統(tǒng)一工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化的企業(yè)聯(lián)盟和產(chǎn)業(yè)鏈，通過研發(fā)園區(qū)的檢驗檢測，逐步在項目實踐中推廣執(zhí)行的新城地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化體系。通過這個產(chǎn)業(yè)化體系，以工業(yè)化為基礎(chǔ)，有效的實現(xiàn)質(zhì)量穩(wěn)定和效率提升。

  除此之外，能夠在產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中尋找捷徑并突破的開發(fā)商寥寥無幾。

  江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心副主任徐盛發(fā)在接受記者采訪時表示，我國住宅產(chǎn)業(yè)化依舊處在“轉(zhuǎn)型的初期階段”。

  徐盛發(fā)認(rèn)為，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，也可以很好地推進(jìn)節(jié)能減排工作。

  現(xiàn)在，建筑、工業(yè)、交通，被稱為“三大能源消耗大戶”，尤其是建筑耗能最為嚴(yán)重，數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國建筑能耗約占到社會總能耗的46.7%，截至2011年底，城市固體生活垃圾中建筑垃圾總量約占40%，建筑物所貢獻(xiàn)的溫室氣體占總排放的15%。

  徐盛發(fā)表示，住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)的好，建筑耗能便可降低，在節(jié)能減排上邁出一大步。

面臨困境：

高昂成本、產(chǎn)業(yè)鏈不成熟

  15年推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，發(fā)展至今不能說顆粒無收，但相比一些發(fā)達(dá)國家，我國所取得的成效確實并不明顯。

  為何產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程如此之慢？

  據(jù)調(diào)查，當(dāng)前，我國企業(yè)在成本核算和市場需求方面并沒有工業(yè)化生產(chǎn)的利益驅(qū)動，這成為困擾我國實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的最大阻力。

  從會計成本上看，產(chǎn)業(yè)化在開始并不能帶來直接的經(jīng)濟(jì)收益，前期投資較大，包括工廠的修建，一系列的調(diào)研和實驗，都需要花費大量的資金，而且效益不會短期內(nèi)見效。

  作為住宅產(chǎn)業(yè)化的領(lǐng)軍者，萬科曾在公開場合表示，住宅產(chǎn)業(yè)化成本造價太高。比如外墻反打施工工藝中固定面磚的橡膠網(wǎng)格和雙面膠、保溫材料、外墻接縫防水材料等，只得從日本以及其他國家進(jìn)口。

  萬科一語中的的同時，也有相關(guān)研究數(shù)據(jù)作支撐。據(jù)了解，開發(fā)商采用住宅產(chǎn)業(yè)化每平方米的造價比傳統(tǒng)方式高出350元至500元，一家開發(fā)商按一年300萬平方米的開發(fā)量計算，將會增加12億元左右的開銷。

  除高額成本擋道，產(chǎn)業(yè)鏈不成熟也是住宅產(chǎn)業(yè)化的一大阻力。

  萬科在住宅產(chǎn)業(yè)化向全國大規(guī)模推廣的過程中，就遭遇到了重重困難，例如上下游配套不足、技術(shù)工人缺乏、產(chǎn)品成本造價過高等因素。

  業(yè)內(nèi)專家表示：“住宅產(chǎn)業(yè)化適合于同時擁有水泥、建材、開發(fā)等業(yè)務(wù)，上下游產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)系緊密的開發(fā)商，但目前大部分中國開發(fā)商只做開發(fā)，上下游打不通，開發(fā)商做住宅產(chǎn)業(yè)化會面臨較大的風(fēng)險。”

  我國住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀是，除了政府積極支持之外，大多數(shù)房企還是保持著觀望的態(tài)度。

尋求突破：

保障房推動住宅產(chǎn)業(yè)化

  成本高昂，產(chǎn)業(yè)鏈不成熟，不足以成為進(jìn)程緩慢的最終理由，如何突破阻力？職能部門也在為住宅產(chǎn)業(yè)化尋找新的突破口。

  今年4月27日，在2013中國(濰坊)房地產(chǎn)發(fā)展與生態(tài)文明建設(shè)高峰論壇上，與會代表給出了答案：政府示范，開發(fā)商、建筑商、設(shè)計院等建筑產(chǎn)業(yè)鏈積極參與，是破解建筑轉(zhuǎn)型的重要途徑。

  會上所提出的重要途徑，聚焦點在政府主導(dǎo)的保障房建設(shè)。

  生產(chǎn)技術(shù)的提高和推廣，最重要的是存在大量的產(chǎn)品需求。保障房一方面具備這個條件，另一方面，保障房有政府主導(dǎo)和投資支持，易率先融入產(chǎn)業(yè)化的理念和內(nèi)容。

  從目前各地在住宅產(chǎn)業(yè)化的試點項目來看，也驗正了這個現(xiàn)象，北京、深圳、上海、江蘇的一些城市正在以保障房為載體，以建筑工業(yè)化推動住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

  以江蘇為例，該省是全國推行住宅產(chǎn)業(yè)化較早的地區(qū)之一。早在1999年，江蘇省就開始了住宅產(chǎn)業(yè)化方面的探索，隨后還成立了江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心，以推動全省住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

  2004年開始江蘇省優(yōu)秀住宅示范工程500多個項目，成品房有四十幾個，重點便是在保障房工程。

  徐盛發(fā)表示，其實很早之前，我國就已經(jīng)嘗試在保障房建設(shè)上尋求產(chǎn)業(yè)化的突破口。“我省提高了成品住房在市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的比重，到2015年，蘇南城市中心城區(qū)新建住房中成品住房的比例將達(dá)到60%以上，其他地區(qū)達(dá)40%以上。這為推動住宅產(chǎn)業(yè)化提供了最好契機(jī)。”

未來前景：

住宅產(chǎn)業(yè)化是房企的核心競爭力

  相較于發(fā)達(dá)國家，我國住宅產(chǎn)業(yè)化存有不少差距。我國住宅建設(shè)基本上仍是粗放型，傳統(tǒng)陳舊的技術(shù)仍在被大量的采用，先進(jìn)的技術(shù)及技術(shù)革新往往被建設(shè)中的短 期行為而排除在外。住宅部件標(biāo)準(zhǔn)化和通用化程度低、住宅部品尚未形成配套系列，據(jù)統(tǒng)計我國部品、材料以及配套產(chǎn)品品種不足2000種，而日本有10000 多種。

  但我國一直在不停地推動住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，2002年以來各地建立了33個國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地。

  徐盛發(fā)表示，目前，一些局部區(qū)域，已經(jīng)能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，如陽臺的建造，就可以實現(xiàn)工廠化生產(chǎn)。

  社科院金融研究所研究員尹中立認(rèn)為，現(xiàn)在的建筑都是人工建立起來，這就會因為工人素質(zhì)等因素產(chǎn)生各種房屋質(zhì)量問題，房屋品質(zhì)難以得到控制。

  產(chǎn)業(yè)化的直觀表現(xiàn)就是工廠化與標(biāo)準(zhǔn)化，每堵墻，每個裝修細(xì)部都可以是一條生廠線制作出來的，意味著節(jié)能環(huán)保，省時省力，同時也可以避免多因素造成的質(zhì)量問題。

  尹中立表示，如今產(chǎn)業(yè)化的概念已經(jīng)鋪開，但是短時間內(nèi)還難以達(dá)成這樣的預(yù)期。尹中立分析，產(chǎn)業(yè)化的最終目標(biāo)就是機(jī)械化代替人工，只有人工成本高于機(jī)械化水平的時候，產(chǎn)業(yè)化的真正目標(biāo)才能得以實現(xiàn)。雖然當(dāng)前的人工成本較高，但是比起產(chǎn)業(yè)化的成本，還是相對較低。

  南京林業(yè)大學(xué)社會學(xué)系主任孟祥遠(yuǎn)表示，開發(fā)成本越來越高，地價越來越高，利潤持續(xù)走低，最終房地產(chǎn)的走向是集約化發(fā)展，這就會導(dǎo)致小企業(yè)退出，大企業(yè)和品牌房企版圖提升，形成更好的服務(wù)。

  產(chǎn)業(yè)化意味著規(guī)模化，集約化，不但有助于房屋質(zhì)量和品質(zhì)，也逐漸形成大浪淘沙的態(tài)勢，這對未來房地產(chǎn)發(fā)展是很有利的。“住宅產(chǎn)業(yè)化是未來房產(chǎn)行業(yè)的核心競爭力，是最終的必然趨勢。”孟祥遠(yuǎn)如是說。