樓市調控政策處于真空狀態

　　8月5日，國家發改委主任徐紹史在《當前經濟形勢和下半年經濟工作》的專題報告中指出，要堅持房地產調控各項政策。這是自去年“兩會”后和新一屆政府上任以來，管理層首次對于目前正在堅持的房地產調控政策將走向何方的明確表態，那就是既有的房地產調控政策在短期內還要堅持。而在這之前近一年半的時間內，舊的政策走向何方不明確，新的政策有哪些也同樣不明確，房地產調控處于“真空”狀態。

  新一屆政府上任以來，高舉“調結構、促改革、防風險”的改革大旗，著力攻堅阻礙市場運行和市場機制發揮中政府無效或低效干預的政策和體制，目的就在于徹底厘清政府與市場的關系。我國房地產市場“十年九調”、46個調控政策文件，無法阻止房價快速上漲、住房困難日益加劇和房地產非理性繁榮對于經濟社會的沖擊，從根源上講，與政府作用發揮不到位、政府與市場的關系沒有厘清關系很大。單純堅持限購和限貸政策、房價上漲人為控制政策，不改革源頭上的土地制度(土地單一和壟斷供應)，不改革地方政府驅動“高房價-高地價-高信貸-高投資-高GDP”增長路徑的內在激勵，不推進要素市場化改革和破除壟斷，營造起點公平和競爭公平的生存和發展環境，就無法弱化直至消除持續推進房價上漲的各項驅動力，例如貨幣超發、土地財政、通貨膨脹、貧富差距、資產炒作等。

  因此，新一屆政府在房地產市場管理的態度上，著重于從經濟社會體制改革上去消除制約房地產調控績效差的病根，如不動產統一登記、房地產稅制改革、征地制度改革、集體土地入市和戶籍制度改革等等，淡化了直接干預房價、干預購買資格限制等行政性較強的措施。新一屆領導層執政以來，在論及房地產管理方面的問題時，屢屢強調的是住房保障、促進房地產健康發展、人的城鎮化(非房的城鎮化)，而并沒提及堅持或加強房地產調控，這被認為是限購和限貸等政策將會退出的信號。

  近期，由于經濟運行可能會“滑出下限”，“穩增長”戰略適度回歸，特別是棚戶區改造的提速、首套購房支持政策的重申、房企融資開閘的跡象等支持房地產政策的出臺。于是，很多業內人士認為，限購和限貸等行政性政策可能將在近期退出。筆者認為，正是在這種政策走向可能被“誤讀”的大背景下，管理層認為需要站出來，對于既有政策將走向何方作出一個明確的表態，以給市場、老百姓和地方政府一個明確的信號。

  管理層提出要堅持房地產調控各項政策，這意味著不僅限購和限貸等政策將繼續堅持，房地產融資緊縮的政策也將保持不變。管理層之所以作出如是選擇，要歸結于當下房地產市場的形勢。在制約調控績效的體制性因素沒有弱化或根除的情況下，房價還將延續舊體制下的持續上漲趨勢，貿然傳遞出放松房地產調控的信號是極其危險的，就像在頂層制度設計沒有到位的情況下，盲目推進新型城鎮化無法避免走過去城鎮化老路的覆轍一樣。今年以來，即使是限購和限貸政策沒有變，并出臺“新國五條”的情況下，也沒有阻止房價上漲，熱點城市今年合計誕生了40多個地王，房價上漲預期可見一斑。

  新型城鎮化還未推進，阻力已現，這是新體制取代舊體制中的必然現象，這一幕也將在推進房地產調控長效機制建設上出現，本質上是一個問題。對于該領域改革的阻力，管理層有著充分的理解，不提及調控或限購、限貸等行政性措施是為了傳遞出改革的信號和取向，并非是要退出這些政策。解決房地產問題好比修復堤壩，根基沒有打好的情況下，抽走兩旁的支架只會導致堤壩坍塌，而支架存在至少可以保證堤壩不坍塌。