進京速度“比神七快”；河邊美境“比初戀美”；生態環境“比氧吧更宜居”；教育配套“比想象更多”；品質建筑“比夢想更美好”……這則房地產廣告所描寫的項目位于香河，從該地進京自駕車少說也要一個小時，且目前該項目周邊的配套設施多數也都在規劃建設之中。可以說，在眾多“虛張聲勢”的廣告宣傳中，這只是“冰山一角”，我們將目前房地產廣告常用的宣傳方式加以分類，以求借購房者“一雙慧眼”，把房地產廣告看得“真真切切”。
第一類：夸大事實型
所謂“夸大事實”，就是把項目原有的事實情況進行夸張描述，“把‘一’說成‘十’。”北京市隆安律師事務所律師李振軍說。夸大宣傳不僅會吸引購房者的眼球，而且也會在一定程度上使購房者產生購買欲，對樓盤產生較好的第一印象。比如，有的樓盤只在社區內挖了一處人工湖就叫“臨湖而居”；普通的板樓就可以被稱作是“花園洋房”……類似的情況比比皆是。
例如，燕郊的一些樓盤大多打著“毗鄰潮白河萬畝水域”、“30分鐘直達CBD”的旗號進行宣傳。一位住在燕郊、在CBD上班的李先生說，其實潮白河在燕郊段大部分是成片的沙灘，只有較為坑洼的地段才會有少量積水。另外，30分鐘直達CBD得是在居者自駕車通順暢行的情況下才可以做到，且中途不能減速。“如果乘坐快速公交進京，一般情況下得花去大約一個小時的時間，要是碰上堵車的情況，有時甚至得耗去2-3個鐘頭。”李先生說道。
另外，《中華人民共和國廣告法》第七條中規定，廣告中不得使用國家級、最高級、最佳等用語，但是在部分房地產廣告中仍出現類似最前瞻、最便捷、最成熟、最宜居、最舒適等字眼，一些樓盤還極度渲染“尊貴”、“奢華”、“絕版”、“無可替代”的色彩。雖說不排除一些樓盤品質確實可圈可點、各方面配套設施也比較完善，但是卻很難讓人理解這“最”字是怎么比較出來的，且這極度的“榮耀感”又是從何而來？
第二類：隱含部分事實型
“不限購、買房免費送戶口、70年大產權、送兩萬裝修款……”這則廣告讓來京時間不長，正為婚房著急的韓先生心動了。但當韓先生按廣告上的電話撥打詢問后得知，該樓盤位于河北省廊坊市安平鎮附近，目前主力戶型為55平方米一居、78-86平方米兩居及90-110平方米三居，房屋均價為4700元/平方米。因為該樓盤在河北境內，所以買房不受限購政策影響，不管購房者買何種戶型、何種價位的房子均可辦理“河北省”戶口。
另外，該樓盤廣告宣傳單上印著的“送兩萬裝修款”也有“隱語”。銷售人員稱，這兩萬元的裝修款不是另外加送，而是已經分攤在房屋的均價里。如果房屋不含精裝修，那么房屋每平方米的價格在4300-4400元之間。韓先生也“不甘示弱”，立刻就給銷售人員算了筆賬：若按面積為55平方米的一居計算，如果把兩萬元平分在其中，那么每平方米得到的裝修款約為364元，4700元/平方米的房屋均價還“情有可原”，但倘若把這筆款項分攤到110平方米的房屋中，那么每平方米得到的裝修款約為182元，這樣一來，即便按毛坯房均價4400元/平方米計算，加完之后的房屋均價還不到4600元/平方米，那么多出的100元/平方米房款又是如何加上去的呢？“公司財務人員已經把這筆款項算得很清楚，所以價格不會有錯，購房者根本不用為此事操心。”銷售人員說道。
除了上述的“隱藏項”外，還有一種最常見的“隱藏方式”，有些廣告宣傳單上會用很大的字體標出“每平方米僅售××元或首付××萬/套”，然后在元或套字的旁邊用比它小幾號的字體加上個“起”字。位于順義區張鎮張各莊村的一棟樓盤就屬于該情況。該樓盤在廣告單中打出了“首付15萬起/套起”的字樣。經了解，目前購房者只有購買88平方米的小兩居并采用公積金貸款的方式才能享受這種待遇。
第三類：虛假宣傳型
位于香河京東新城一處樓盤，其廣告宣傳單上的很多配套設施均在規劃建設之中。“目前進京只有快速938路公交車直通大北窯南，等明年5月交房后便有小區物業班車直達北京。周邊萬科等名企樓盤開發完畢后，社區周邊的交通、生活、醫療配套等會逐步完善起來，”該小區銷售人員說道，“目前可以借用的教育資源還比較少，不過這方面會在業主入住之后逐漸完善。”此外，據該銷售人員稱，目前項目周邊的自由生活圈、濕地、花園、水上樂園、湖泊、圖書館、文化藝術館、觀景臺等均在規劃建設之中，基本“成形”的時間在2015-2016年之間。
另外，還有一些樓盤的廣告宣傳總不忘搭乘軌道交通。位于朝陽區岱頭南站附近的一處樓盤，目前只有幾套房源在售，該樓盤宣傳廣告中打出“7號線”的字樣。但據了解，7號線預計得到2014年年底才能通車，該廣告給購房者開出了預支兩年的“空頭支票”。
律師：購房者應保留廣告宣傳單
對于“鋪天蓋地”的虛假廣告宣傳，是不是就沒有辦法加以治理了呢？據了解，虛假廣告的宣傳違反了《中華人民共和國廣告法》及《中華人民共和國反不正當競爭法》等相關規定。另外，上述提到的廣告宣傳情況，在《房地產廣告法》第九條、第十條、第十一條、第十八條中已明確規定：房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限；房地產中表現項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離；房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明；房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。
北京市隆安律師事務所李振軍律師表示，如果消費者遇到房地產廣告宣傳與實際不一致等情況，可向住建委及房地產管理部門進行投訴。“消費者要在簽訂合同前后保留這部分廣告宣傳以作憑證，一旦將來產生糾紛，消費者便可憑借這些宣傳材料向開發商追究違約責任。”李振軍律師說道，“一般情況下，房地產開發商發布虛假廣告宣傳的行為不會涉及刑罰的問題，相關管理門會受到一定的民事處罰及行政處罰。”
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