綜合地價連續(xù)5季度上漲　需防債務風險

昨日(7月30日)國土部發(fā)布的數據顯示，上半年我國建設用地供應總量同比保持增長，其中住房用地供應增長36.9%，高于近5年同期平均水平。

  此外，主要城市地價總體水平連續(xù)上漲。第二季度，全國105個重點監(jiān)測城市地價總體水平為3226元／平方米，同比增長5.11%，環(huán)比增長1.62%。

  中原地產研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，在目前情況下，地價房價均在互相促進上漲，如果不抑制這種地價上漲趨勢，下半年房價繼續(xù)明顯上漲的可能性非常大。

住房用地供應5.53萬公頃

  國土部發(fā)布的數據顯示，上半年，全國國有建設用地供應總量為27.75萬公頃，同比增長3.5%。從供地結構看，房地產用地供應量為8.24萬公頃，同比增長38.2%，占土地供應總量的比重為29.7%。

  國土部稱，房地產用地中，住房用地供應5.53萬公頃，同比增長36.9%，高于近5年同期平均水平；商服用地供應2.71萬公頃，同比增長42.8%。31個省份中27省推地量均高于去年同期，增幅較大的包括北京(樓盤)市、浙江省和江西省，北京較比去年同期增長267%。

  國土資源部法律中心主任孫英輝說，今年以來各地加快住房用地供給，上半年房地產用地公告推出8.65萬公頃，同比增加24.8%，累計流標、流拍面積3034公頃，同比減少64.3%。

  張大偉判斷，按照“國五條”的要求，2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量，“以此為標準，2013年前6月，包括北京在內的13個城市已完成供應最低標準的約41%，供應量下半年還會加大，推地速度或還將有小幅加快。”

  供方積極的同時，作為土地需求方的房企拿地意愿也有明顯增強。

  數據顯示，1~5月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金4.5萬億元，同比增長32.0%，企業(yè)購地積極性上升，并向一線城市和部分二線城市回歸。

綜合地價連續(xù)5個季度上升

  雖然二季度新國五條正式施行，但并沒有改變地價與房價螺旋式上升的格局。全國70個大中城市平均房價指數已經環(huán)比連漲13個月。

  數據顯示，主要城市地價總體水平連續(xù)上漲。第二季度，全國105個重點監(jiān)測城市地價總體水平為3226元／平方米，同比增長5.11%，環(huán)比增長1.62%。國內綜合地價已連續(xù)5個季度加速上升，住宅地價同比漲幅超過5%的城市接近四成，其中超過10%的城市有9個。異常交易地塊數量環(huán)比增五成，平均溢價率142%。

  國土資源部法律中心報告稱，二季度中國土地市場指數各分指數總體上明顯上揚，地產景氣指數進入紅燈過熱狀態(tài)。地產景氣分指數環(huán)比上升29.5%，同比上升11.4%。

  “土地價格的上漲，明顯影響了購房者、開發(fā)商的預期。從上半年看，各地都出現了部分地塊的樓面價甚至超過了周圍在售物業(yè)的價格，這將影響下半年價格走勢。”張大偉說道。

  孫英輝強調，目前地產對流動性的依賴進一步降低，加上土地供給剛性制約，單純依靠擴大土地供應抑制地價房價已不可能。

  張大偉還提醒說，上半年房地產用地的供應量是否能夠形成住宅的可售供應，還需要落實限制開發(fā)商不捂地、捂盤的政策。

國土部強調部分地區(qū)債務風險

  地方政府是土地市場火熱的最大受益者，上半年全國土地出讓合同價款1.7萬億元，增幅達77.3%，其中房地產(000736,股吧)用地出讓價款同比增幅超過90%。

  2011年對全國的地方政府性債務審計發(fā)現，12個省、307個市、1131個縣承諾用土地出讓收入，作為償債來源，債務資金量占37.96%。

  孫英輝指出，從前5個月地方財政收支來看，扣除中央轉移支付，部分省份已出現收不抵支情況。地方政府大規(guī)模集中推出土地和利用土地大量融資，積累財政金融風險，加大了房地產調控難度。

  國土部也特別強調，部分地區(qū)償債壓力加大，需進一步防范土地融資過度帶來土地管理和債務風險。

  財稅專家李文海告訴 《每日經濟新聞》記者，以土地作為償債來源有兩個弊病，一是債務壓身，地方政府會以經營者而不是管理者的身份進入地產市場，其獲得更大土地出讓收益的初衷，將拉高房價。二是過度依賴土地最終會受到供地指標和供地計劃的制約，不可能無限賣地，如果沒有長效機制，債務風險很可能在土地市場冷清或無地可賣時集中爆發(fā)。

  中房協副會長朱中一表示，中央政府首先要要求地方政府把土地的供應跟住房的供應計劃掛鉤，把穩(wěn)定地價的目標同穩(wěn)定房價基本上銜接起來，否則天價地王頻頻出現，不利于市場的發(fā)展。