房企年報分析：2012年業績飄紅 今年主動求變

　　截至目前，已有諸多上市房企公告了2012年的銷售業績。事實上，從2012年二季度開始的樓市回暖，在很大程度上支撐起了開發商的銷售業績，多數已發布企業年報的上市房企實現了年度銷售額的同比增長。根據蘭德咨詢發布的報告分析，房企業績與其戰略布局、產品定位、產品結構、退貨量乃至業績“預算”能力密切相關。基于此，本期將依次解讀萬科、龍湖和遠洋的房企年報，在分析其去年業績的同時，了解其戰略布局的改變。

　　萬科

　　國際化業務邁出第一步

　　萬科2012年年度報告顯示，2012年，公司實現營業收入1031.2億元，同比增長43.7%；實現凈利潤125.5億元，同比增長30.4%；全面攤薄凈資產收益率達到19.66%，為1993年以來最高水平；銷售金額再度刷新行業紀錄，全年共實現銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，同比分別增長20.5%和16.2%。2012年年底，萬科所持有的貨幣資金量達522.9億元，遠超短期借款和一年內到期的長期借款總和；凈負債率僅23.5%，繼續處于行業低位；整體稅金支出達到211億元，再次超出年度凈利潤接近一倍。繼住宅銷售規模在2010年突破千億后，2012年，萬科的營業收入也突破千億。全年公司實現營業收入 1031.2億元，凈利潤125.5億元，同比分別增長43.7%和30.4%。一系列數字表明，萬科依然是房地產行業內資金最充裕、財務結構最穩健的企業之一。

　　2012年，萬科仍堅持主流產品定位，全年售出的房屋中，90%為144平方米以下的中小套型，在面向普通購房者的同時，將提高生活配套服務作為工作重點，進而提高產品競爭力。在綠色建筑領域，去年萬科綠色三星住宅面積占全國的比例達到44%，交付房屋中裝修房比例已超過80%。萬科總裁郁亮表示，從2013年開始，萬科住宅產業化的重點將轉向工廠化。2013年，萬科將力爭在主流產品中實現15%的項目內外墻無砌筑，15%的項目內外墻免抹灰，10%的項目采用PC外墻。

　　在第三個十年發展期即將收官之際，萬科一面積極把握機會，在國內補充一批優質項目，一面布局海外，邁出了國際化業務的第一步。2012年，萬科新增加國內開發項目78個，并成功收購香港上市公司南聯地產控股有限公司75%的股權，將其更名為萬科置業（海外）有限公司。2013年1月，萬科公布了B轉H股，這被稱為萬科歷史上“第二次股改”。2012年9月，萬科成立海外業務推進小組，在全球范圍內展開考察和調研；今年1月，萬科聯合香港新世界競得香港荃灣西站項目；2月，萬科再度出手，聯合美國鐵獅門，投資開發舊金山富升街201地塊。

　　對于國際化業務，郁亮謹慎表示，萬科在國際化業務拓展方面剛剛起步，在進入新市場時，會通過和當地知名開發商合作減少風險。未來一段時期，相關業務的規模仍然會控制在合理范圍內。和國際優秀同行的合作交流，將強化萬科的精細化管理能力、在產品設計和客戶需求理解等方面的專業能力，進而逐步培養起海外業務能力。

　　龍湖

　　土地存儲、債務結構優化

　　2012年，面對宏觀調控政策與波動市場，龍湖集團堅持“產品聚焦、加大區域縱深、增持商業”的核心戰略，根據市場需求主動調整產品結構和地域分布，推出了更多剛需及首次改善產品，憑借產品力和高周轉策略，實現銷售面積同比增長27.2%，超額達成390億元的年度銷售目標，并保持了自上市以來連續第3年銷售業績穩定增長的勢頭。

　　據悉，2012年，龍湖物業發展業務營業額為人民幣269.5億元，較去年增長15.3%；合同銷售額達人民幣401.3億元，較去年增長4.9%；銷售總建筑面積4179622平方米，較2011年增長27.2%。由于精準把握市場，有效執行 “高周轉” 的經營策略，龍湖全年共有7個項目實現拿地后8個月內開盤，集團全年銷售回款率高達91%。值得一提的是，經第三方調研，龍湖的行業客戶忠誠度保持2011年的水平至76%，物業服務滿意度高達92%，公司品牌獲得廣泛的客戶認可。

　　截至2012年底，龍湖已開業商場的整體出租率為98.8%，扣除營業稅后的租金收入人民幣4.8億元，較2011年增長20.2%。此外，龍湖積極儲備土地，2012年拿下17幅土地，總建筑面積為891萬平方米，平均溢價水平僅為8.72%。截至去年年底，龍湖集團的土地儲備合計3952萬平方米，順利以戰略性部署推進全國土地布局。2013年，龍湖還將進一步深化“產品聚焦”、“加大區域縱深”及“增持商業”三大核心戰略。繼2012年落戶廈門后，龍湖將于2013年正式進入湖南長沙，增加對華南和華中兩大片區的投資。龍湖目前在售主力項目達52個，其中13個為全新項目，23個項目將推出新一期新業態產品，產品面向剛需、改善性、商業經營等不同需求的客戶。同時，龍湖將繼續以較低價爭取上海、長沙、昆明、沈陽等核心城市的優質地塊，未來將嚴格控制土地成本和支付節奏，完善板塊布局，保持公司穩健的財務狀況和負債率水平。

　　遠洋

　　量入為出 追求可持續增長

　　截至去年年底，遠洋地產(遠洋萬和公館 遠洋一方)在全國18個城市的41個項目，共實現協議銷售額人民幣311.19億元，較2011年上升15%；銷售面積則同比上升25%達261萬平方米。年報顯示，遠洋地產2012年完成286.6億元人民幣的營業額，同比大幅上漲44%；毛利達人民幣76.99億元，同比上升23%；擁有人應占溢利同比大升48%，到達37.96億元的高點。

　　2012年，依靠對市場的準確預判，遠洋推出政策支持的剛需產品，從而創下銷售新高；而在全國布局方面，遠洋地產在18個有樓盤推出的城市中，有50%的城市銷售額穩居市場前10位。面對嚴峻的市場環境，遠洋地產完善風險管理，2012年銷售回款率超過90%，凈負債比率和短期負債比率分別降至42%和35%。截至2012年底，遠洋集團手頭現金達到人民幣161億元。值得關注的是，遠洋地產與香港太古地產合作開發的北京頤堤港項目已于2012年9月開業，可租面積達17.6萬平方米。2012年底，頤堤港寫字樓的出租率達到95%，零售物業的出租率為84%，商業地產項目表現出色。今年，遠洋地產與太古合作的第二個綜合商業項目成都大慈寺項目，計劃于年底試營業，預計可租面積達21.4萬平方米。

　　年報顯示，截至2012年底，遠洋地產擁有的土地儲備面積約2300萬平方米，可滿足未來3到5年的業務需要，分布在19個國內經濟高速發展的城市。2013年是遠洋地產成立20周年。在過去的20年間，遠洋地產實現了制度轉型、跨區域發展、由住宅到商業地產的業務拓展。這一年，遠洋地產將深耕已有區域，重點考慮30萬平方米左右的中等規模項目，并根據土地消化情況繼續補充優質土地，其中包括經營性物業土地，為中長期業務結構平衡做好準備。此外，遠洋還將繼續加大剛需產品的供應、靈活定價、加快銷售速度，爭取實現按年雙位數的協議銷售額增長率，在保證銷售額和營業收入穩步增長的同時，提高產品和服務質量。