房地產市場區域分化特征將更加明顯

　　2月20日，國務院常務會議公布房地產調控新政五大措施（即“國五條”），2月26日，《國務院辦公廳關于繼續做好房地產調控工作的通知》即“國五條”細則公布。此次調控延續了中央房地產政策的一貫思路，是對前幾輪調控政策的重申與強化，再次向市場傳遞了中央對房地產市場毫不動搖的調控決心。此次調控短期內將對市場產生較大影響，房地產市場整體活躍度將持續下降，房價反彈勢頭短期內將得到遏制。中長期來看，房地產市場的區域性分化特征將更加明顯。一線城市的住房供需矛盾突出，中長期仍具備較強的房價上漲壓力，部分中西部省份的去庫存壓力仍然較大。

　　面對2012年下半年以來全國樓市量價齊漲、地價不斷攀升的形勢，2月20日，國務院常務會議公布完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管等房地產調控新政五大措施（即“國五條”）。2月26日，《國務院辦公廳關于繼續做好房地產調控工作的通知》即“國五條”細則公布。此次調控延續了中央房地產政策的一貫思路，是對本屆政府前幾輪調控政策的重申與強化，再次向市場傳遞了中央對房地產市場毫不動搖的調控決心。

　　對房地產調控“國五條”及其實施細則的解讀：

　　首先，調控政策更加從嚴從緊。從調控的內容來看，此次調控主要是沿用了2010年以來的調控手段，如堅持執行限購、限貸等調控政策，堅決打擊投資投機性購房，對房價控制不力的地方政府問責等。但部分條款更加嚴厲。

　　一是對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。這意味著二手房交易的個稅征收，由交易總額的1%，調整為按差額的20%征收。20%的個稅征收比例大大降低了房地產市場的投資品屬性，會讓一大批投機性購房者望而卻步。

　　二是限購在程度和范圍上都進一步升級。如要求已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市按統一要求完善限購措施，限購區域應覆蓋城市全部行政區域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；制定本地區年底新建商品住房（不含保障房）價格控制目標，并于一季度向社會公布；對所轄房價上漲過快的地區也及時采取措施等等。這意味著不僅那些目前雖實施限購，但標準較低的城市不得不提高和強化各類限購標準，而且今后還會有更多房價上漲較快的地區加入限購隊伍。限購要覆蓋城市的全部行政區域是較為嚴厲的條款。

　　此前，一些經濟發達城市限購，但其周邊區域卻不限購，這導致那些投資投機的購房仍然有空間，也導致了這些不限購區域的房價出現快速上漲。而此次新一輪調控中，明確了限購的城市要覆蓋城市的全部行政區域。

　　三是繼續嚴格實行差別化住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套房貸的首付款比例和貸款利率。自2月以來，雖然大部分銀行依然執行原有房貸政策，但已經有銀行開始取消房貸優惠利率甚至暫停房貸。

　　從3月1日起，華夏銀行的首套房貸優惠利率將取消。而平安銀行總行則將房貸業務審批權全部上收到總行。同時，東莞、昆山、金華等二、三線城市也開始收緊住房公積金貸款政策，包括降低貸款最高限額、提高貸款首付比例、上調繳存年限限制等。新政的出臺意味著未來商業銀行房貸政策將會繼續收緊。

　　四是要求擴大個人住房房產稅試點范圍。辦法提出要加快推進個人住房房產稅改革試點工作，這與之前僅強調要“積極研究”或“適時擴大房產稅”相比無疑更進了一步。這凸顯了中央繼續推進房產稅改革的決心，也消除了前期市場認為房產稅推行由于受利益集團阻撓已經擱淺的傳言。也意味著繼兩年前上海、重慶開展房產稅試點后，不久還將有更多的城市加入到房產稅的試點范圍之內，這些地區很可能包括去年以來傳聞納入試點的湖南、湖北、廣東等地的多個城市。

　　五是要求大力推進城鎮個人住房信息系統建設。到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現聯網，從而為逐漸將房產稅推廣至全國更廣大地區創造技術條件。

　　其次，在調控升級的同時，本次調控政策也體現出差別化原則。

　　一是當前房地產市場中一線城市房價上漲壓力和許多二、三線城市的住房庫存消化壓力并存，本次調控關注到房地產市場的區域性變化特征，并進行了區別對待。對行政區域內住房供不應求、房價上漲過快的熱點城市，指導其增加住房及住房用地的有效供應，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標；對存在住房供過于求等情況的城市，也指導其采取有效措施保持市場穩定。

　　二是在抑制投資投機性需求的同時，繼續支持剛需和保障房建設。如強調土地供應總量不得低于過去五年平均實際供應量；全面落實2013年保障性安居工程基本建設470萬套、新開工630萬套的任務，2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍；金融機構應支持以中小戶型為主（達到項目開發建設總套數70%以上）的普通商品房項目的貸款需求，加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市進度等。

　　房地產調控“國五條”及其實施細則的效果評估：

　　此次調控措辭嚴厲、新意頗多，標志著房地產調控政策有所升級，短期內將對市場產生較大影響，使房價反彈勢頭短期內得到遏制。特別是個稅按照差額20%收取，對二手房市場尤其是一線城市過熱的二手房市場將產生較大的沖擊。房地產市場整體的活躍度將持續下降，住宅成交量將降溫，房價漲幅也將有所回落，二手房降溫幅度超過一手房。

　　由于土地市場狀況和住房金融政策是影響未來房地產市場運行的重要因素。其中集體土地征收制度改革、房產稅試點擴容這兩項新的改革措施會對房地產市場產生深遠影響。而且各地政府很可能將在“兩會”后繼續出臺強化地產調控的措施，所以調控效果尚有待繼續觀察。

　　由于房地產調控需多方面改革配套推進，有利于房地產市場穩定運行的長期機制仍沒有建立。

　　首先，在現行的財稅體制下，地方政府還沒有真正購建起地方稅收體系，在推動城鎮化進程的大背景下，各類投資來源很大程度上仍依賴于土地出讓金，通過各地土地儲備中心運作的土地抵押貸款，仍然是地方政府融資的最重要渠道之一。

　　而今年將正式出臺的《集體土地征收和補償條例》以及《土地管理法》（修正案），會使土地收益進一步向征地農民傾斜，政府的征地成本會大大提高。因此，地方政府有很強動力通過控制供地數量、維持較高地價來避免出讓凈收益下降，這就不可避免地影響到房價水平的提高。

　　其次，雖然辦法強化了地方政府對于房價穩定的問責機制，但是在當前的諸多體制問題沒有解決之前，這樣的問責效果實際上很有限。例如，當前中央對于地方政府考核機制仍主要以GDP 為主，這就使得地方仍希望通過推動當地房地產市場的繁榮來促進當地經濟的發展。最后，在部分一線城市供需關系沒有發生逆轉的情況下，二手房稅費可能全部轉嫁給買方，增加購房者負擔。

　　所以中長期來看，房地產市場的區域性分化特征將更加明顯。一線城市是快速城鎮化進程中住房需求釋放最集中的區域，現階段北京、上海、廣州、深圳等一線城市的住房供需矛盾突出，中長期仍具備較強的房價上漲壓力。

　　目前部分二、三線城市已出現住房庫存大量積壓的現象，再考慮“國五條”可能將限購限貸政策向二、三線城市傳導，在過去支撐這些二、三線城市房地產市場發展的投機投資性需求得到有效抑制的情況下，就會強化目前供過于求的狀況，部分中西部省份的去庫存壓力仍然較大。