國五條細則發布凸顯調控決心 逼退投機投資客

　　距離新國五條政策出臺僅8天，樓市調控加碼細則公布。一石激起千層浪，各地市場反響強烈，連股市也上演“黑色星期一”，地產板塊開盤就應聲暴跌。業內專家認為，措施之嚴厲，凸顯了調控決心之堅定，隨著政策的落實執行，“一路高漲”的房地產市場可能會有所降溫。

　　比預期更嚴厲 強化調控決心

　　3月1日，“國五條”細則出臺后，各地方版的細化政策什么時候出臺則備受關注。

　　據報道，北京、山東等地住建部門都在學習研究“國五條”細則，有地方住建系統的人士表示，“兩會”對房地產可能會有一些表述，將綜合中央的決策和地方實際情況出臺新政。

　　具體到鄭州，3月2日中午，鄭州房管局官方微博發布消息稱，目前鄭州市包括限購區域、新建商品住房價格控制目標等落實“新國五條”的相關實施細則正在研究制定中，待確定后將會盡快向社會公布。

　　盡管地方政府尚未出臺新政的具體實施舉措，但新國五條細則對市場的預期已經產生影響。比如說，購買二手房搶搭“政策末班車”、改善型需求謹慎置業、投機客暫時收手等。

　　在河南王牌企劃有限公司董事長上官同君看來，國五條細則出臺標志著2013年房地產調控面臨的壓力空間，民生地產和經濟發展的博弈進入膠著狀態，給呼喚樓市春天派的群體潑了一盆冰涼的冷水，調控繼續的定調短期內不會改變，老百姓購房剛需市場會重新出現觀望。

　　如他所言，業界普遍認為，之所以促使“國五條”及實施細則在兩會前夕出臺的重要原因，是因為春節前后乃至去年下半年以來，全國重點城市房價漲勢迅猛。

　　同樣在3月1日，中指院發布2月住宅市場“百城價格指數”。數據顯示，2013年2月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米9893元，環比1月上漲0.83%，這是自2012年6月連續第9個月環比上漲。

　　因此，不難揣測，該細則是針對當前房價上漲預期增強而采取的更加嚴厲的調控措施。從而進一步明確了調控從嚴的基調，隨著地方調控細則的陸續公布，“一路高漲”的房地產市場可能會有所降溫。

　　量價或進入拉鋸狀態

　　“國五條”細則指出，“當前房地產市場調控仍處在關鍵時期，房價上漲預期增強，不同地區房地產市場出現分化”。為繼續做好今年房地產市場調控工作，要求地方政府從6個方面嚴格落實房地產調控政策。

　　其中，在“堅決抑制投機投資性購房”方面，個人出售自有住房按轉讓所得20%計征個稅成為最大亮點。除此之外，為了全面抑制投機投資性需求，細則中將“限價、限購、限貸”的政策標準和范圍更加嚴格化和具體化。

　　“今年初，各方對樓市的上漲預期過于樂觀，市場表現活躍，細則的出臺不僅體現了調控的延續性，也讓大家面對前景變得謹慎。實際上，房地產穩健發展，保持合理的增幅，這樣對政府、房企和購房者都是有益的。”鄭州永恒集團未來遠大置業總經理張子玖表示。

　　在他看來，城鎮化進程加速，房地產業還處于不錯的發展時機，穩步向上的格局應該不會改變，但房企應該尊重市場，以好的經營模式和好產品來建設城市、服務百姓。

　　上官同君認為，要敬畏調控，調控的繼續從嚴，將影響到老百姓的心理預期，觀望和恐慌博弈持續，純粹依托銷售資金回籠來保證房企資金流會面臨生死關口，房企項目購并轉讓將會達到10年來房地產市場的最高峰值，小房企命運多舛生死劫在所難免。

　　他認為，對于鄭州房地產市場，今后量價反復會進入拉鋸狀態，有存量房的房企、房地產代理公司、策劃公司、廣告服務類公司會集體進入到“房地產營銷雪盲棋”，面對今后繼續調控的局面，如何實現務實、專業、創新的“營銷突圍”則是唯一出路。

　　新國五條的細化，彰顯了中央嚴控房價的決心。不過，扼制房價只是手段，實現“居者有其屋”才是調控的根本目標。

　　河南省房地產業商會副會長兼秘書長趙進京表示，房價問題不是加重個稅或強化問責某一方面措施可解決，這是一個體系問題，還需加大保障房建設力度、解決中間層的居住問題、保障供給等組合拳配套。

　　住房投資屬性降低

　　在近年來的樓市調控政策中，“抑制投機、投資需求”總是著重提出。

　　“國五條”細則提出二手房交易稅費增加以及二套房信貸門檻提高等舉措，也意味著抑制房地產投機投資性需求有可能成為一項長期政策。

　　5日上午，第十二屆全國人民代表大會第一次會議上，國務院總理溫家寶作政府工作報告稱，堅決抑制投資、投機性需求，抓緊完善穩定房價工作機制和房地產市場調控政策體系，健全房地產市場穩定健康發展長效機制。繼續抓好保障性安居工程建設和管理。

　　“嚴厲的調控旨在讓投機、投資客增加成本，減少收益，使房地產回歸它的消費屬性。”趙進京坦言。

　　近年來，隨著房價的持續攀升，商品房展現了強大的投資屬性，特別是一些人開始地產投機，短期內快速買賣房產賺取利潤差。

　　盡管當前中國城市化進程未完，仍處于大量農村人口向城市集中階段，經濟總體還是處于增長期，房價總體仍處于上升期。但在張子玖看來，新政后，對于想把房地產作為財富增值渠道者而言，切不要想在短時間內獲利，當前趨高的保有成本和交易成本將增加投機、投資的風險。

　　“房地產市場，最可怕的問題就是宣揚永恒的資產，肯定房價會持續上漲，其實在城鎮化發展到一定階段，供需結構發生改變后，房價下滑也不是沒有可能，那么彼時投資客的受益難免受到影響，特別是嚴厲的調控舉措持續實施，通過房產稅等增加房產保有環節的成本，將增加投資、投機風險。”有業內專家這樣表示。

　　現在住宅投資應該理性了，在新的政策環境下，從首付、利率、回報率等方面看，好的寫字樓和商鋪依然是投資的方向，不過，相對住宅要專業得多，房企開發實力、產品區位、大型市場成功運營經驗、國內頂尖市場管理運營團隊等優勢因素則是缺一不可。

　　“國五條”的根本目的在于抑制投資投機性需求，由于供求不平衡，購房者多處于“弱勢”一方，多增加的交易稅負或轉嫁購房者，剛性需求可能被“誤傷”。

　　針對“國五條”細則會“誤傷”改善性需求和剛性需求的擔憂，全國政協委員、住建部副部長齊驥4日表示：“(如果‘國五條’細則)執行起來發現問題，會有保護措施。”