樓市調(diào)控有“后手” 政策儲(chǔ)備引猜想

　　住建部部長(zhǎng)姜偉新4日表示，房地產(chǎn)調(diào)控“手段很多”。多位代表委員、業(yè)內(nèi)專家表示，未來樓市調(diào)控還可出臺(tái)很多措施，包括嚴(yán)禁陰陽合同、實(shí)施差別化房貸政策與土地供應(yīng)政策、擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)等。

　　猜想一：優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

　　全國(guó)政協(xié)委員、星河灣董事長(zhǎng)黃文仔建議，未來地方政府在供應(yīng)土地時(shí)，可將城市中心的土地凍結(jié)5年，只出讓郊區(qū)的土地，這樣才能把城市“副中心”帶動(dòng)起來，房?jī)r(jià)也才會(huì)降下來。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)為何“高燒不退”，黃文仔分析，這是因?yàn)橥恋毓?yīng)量仍不夠，土地成本越來越高。他表示，房地產(chǎn)開發(fā)商并不太愿意看到房?jī)r(jià)上漲過快，因?yàn)樯蠞q過快就會(huì)導(dǎo)致政府調(diào)控。

　　全國(guó)人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明表示，房地產(chǎn)調(diào)控如果只是單純地限制需求，恐怕不行。如果大幅增加供給，一定會(huì)導(dǎo)致均衡價(jià)格下降。要擴(kuò)大普通商品住宅供給，就必須擴(kuò)大土地的供應(yīng)量。

　　全國(guó)人大代表、杭州娃哈哈集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理宗慶后表示，當(dāng)前土地拆遷補(bǔ)償款太高，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本，導(dǎo)致土地成本過高，抬升了房?jī)r(jià)。他建議未來放開土地買賣，但必須循序漸進(jìn)。

　　相關(guān)專家和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，我國(guó)的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、總量存在一定的失衡，未來應(yīng)促使土地供應(yīng)趨于合理，從而增加普通商品住宅、保障性住房的供給。由此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交才能趨于合理，房?jī)r(jià)上漲也將隨之放緩。對(duì)于地方政府的考核不能僅考核房?jī)r(jià)，還要考核其土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。例如，地方政府每年出讓的土地中，保障性住房用地的供應(yīng)量必須達(dá)到一定比例。專家認(rèn)為，穩(wěn)定樓市最終仍要靠市場(chǎng)機(jī)制解決。地方政府應(yīng)盡快調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快保障房建設(shè)和供應(yīng)速度，增加普通住房用地供應(yīng)。

　　猜想二：擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)

　　多位來自房地產(chǎn)行業(yè)的代表委員表示，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大將是大勢(shì)所趨。

　　全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，政府文件明確說要擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，預(yù)計(jì)今年就會(huì)看到實(shí)際動(dòng)作。

　　他表示，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)建立長(zhǎng)效機(jī)制，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，比如交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)的稅收應(yīng)該通盤考慮、整合優(yōu)化。房產(chǎn)稅可以通過經(jīng)濟(jì)手段減少空置率，增加中小戶型比重和遏制炒作。房產(chǎn)稅可以成為地方稅體系中的主力、支柱型財(cái)源，使地方政府的內(nèi)在動(dòng)機(jī)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所要求的政府職能契合。

　　賈康強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)稅改革應(yīng)堅(jiān)持“首套房不征收，限制高端市場(chǎng)”。“房產(chǎn)稅的改革一定要適合國(guó)情，不能比照美國(guó)的普遍征收模式，應(yīng)借鑒日本的‘首套房不征收’。”

　　全國(guó)政協(xié)委員、深圳市多利工貿(mào)有限公司董事長(zhǎng)梁志敏表示，對(duì)廣大中低收入階層自住的商品房和保障房不應(yīng)征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅改革應(yīng)以打擊投機(jī)為主，針對(duì)的是擁有多套住房的炒房客，而非普通百姓的第一套剛需住房和第二套改善型住房。

　　猜想三：強(qiáng)化差別化房貸政策

　　“新國(guó)五條”要求繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市，中國(guó)人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　分析人士表示，各地政府和銀行強(qiáng)化差別化信貸政策，提高二套房首付比例和貸款利率，這可以成為未來的調(diào)控“利器”。目前二套房房貸首付比例不低于60%、利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　分析人士表示，房貸政策的歷次調(diào)整均對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響。2010年4月17日發(fā)布的“國(guó)十條”要求，二套房貸款首付款比例不低于50%，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。2010年9月29日發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款，首套房貸款比例調(diào)至30%以上。2011年1月26日發(fā)布的“新國(guó)八條”要求，強(qiáng)化差別化住房信貸政策，貸款購(gòu)買第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　全國(guó)政協(xié)委員、工商銀行行長(zhǎng)楊凱生與招商銀行行長(zhǎng)馬蔚華日前在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)信貸是銀行貸款的重要內(nèi)容，銀行將按照國(guó)務(wù)院方針進(jìn)行調(diào)整，將按照央行等相關(guān)部門調(diào)控的方向操作，同時(shí)考慮銀行自身經(jīng)營(yíng)的因素。

　　差別化房貸政策還有待監(jiān)管部門出臺(tái)相關(guān)政策或指導(dǎo)意見。多位銀行總行人士日前表示，目前總行暫未發(fā)文調(diào)整相關(guān)政策。

　　猜想四：嚴(yán)禁陰陽合同

　　“‘新國(guó)五條’是房地產(chǎn)調(diào)控正確方向的第一步。調(diào)控樓市至少可有二十步，關(guān)鍵看是否真想調(diào)。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生對(duì)“新國(guó)五條”表示了認(rèn)可。

　　他表示，在強(qiáng)調(diào)樓市新政中的20%所得稅政策之前，應(yīng)出臺(tái)措施嚴(yán)格禁止購(gòu)房中“陰陽合同”。多位專家表示，各地在認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院新近下發(fā)的通知時(shí)，打擊“陰陽合同”應(yīng)是重中之重。通知要求稅務(wù)部門繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法，加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。

　　分析人士表示，“陰陽合同”可能使20%所得稅的政策效果打折扣。在存量房交易過程中，目前仍有納稅人通過簽訂“陰陽合同”等手段以低報(bào)成交價(jià)格偷逃稅款。