2013年房產(chǎn)調(diào)控適度收緊

　　2009年年底以來，房產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)第5次升級(jí)。

　　雖然相關(guān)的政策細(xì)則暫未出臺(tái)，但“國五條”已基本給今年中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向定調(diào)。在政策保持持續(xù)性、穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策力度將適度從緊。

　　解讀一：政策出臺(tái)契合市場走勢

　　可以說，“國五條”的出臺(tái)與當(dāng)前的房地產(chǎn)市場走勢十分契合。

　　2012年房地產(chǎn)市場已整體回暖，而在蛇年春節(jié)前后，主要大中城市樓市仍然表現(xiàn)為持續(xù)升溫，成交量較同期水平維持高位，房價(jià)呈現(xiàn)上漲跡象。2月份以來，二手房市場成交量雖然受春節(jié)假期影響顯著回落，但是價(jià)格上漲勢頭并未減弱。

　　房價(jià)上漲預(yù)期，促使以首次置業(yè)、置換型為主力的購房人群加速入市。雖然也有部分購房者和房東2月、3月會(huì)維持觀望等，待今年調(diào)控政策明朗化，但是多數(shù)購房者認(rèn)為，政策即便有所收緊，對(duì)于房價(jià)上漲的影響也有限，所以二手房東跳價(jià)、漲價(jià)、惜售的意識(shí)仍然強(qiáng)烈。

　　解讀二：樓市交易節(jié)奏可能放緩

　　關(guān)于接下來的實(shí)施細(xì)則，購房者普遍最關(guān)心的還是二套房貸問題，尤其是對(duì)于廣大希望改善居住條件的本地購房者來說，他們購入的大多已屬于二套房了。

　　寶華集團(tuán)副總裁楊健認(rèn)為，如果二套房貸政策有變化，比如首付提升、利率上漲，那么將增加購房者的成本，再加上部分客戶重新回到觀望狀態(tài)，那么新政勢必將“攔截”一批改善型客戶。

　　不過，對(duì)于高端改善型買家，二套房貸方面可能的變化似乎不會(huì)有太大影響。合景地產(chǎn)營銷策劃總監(jiān)楊子江表示，對(duì)于這些有實(shí)力的購房者，要么選擇一次性付款，要么增加資金籌措方式，實(shí)在不行可能還會(huì)采取“短期分期付款”的方式來應(yīng)對(duì)，因此二套房貸相關(guān)政策的變化對(duì)他們影響不會(huì)很大。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，“國五條”透露出幾個(gè)新信息：重提房價(jià)控制目標(biāo)，體現(xiàn)出現(xiàn)在房價(jià)走勢正突破預(yù)期。

　　解讀三：中央維持房價(jià)穩(wěn)定決心堅(jiān)決

　　和2010年的“國11條”、“國十條”，2011年的“國八條”相比，此次的“國五條”主要還是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的重申。樓市調(diào)控的核心手段仍然是“限購”和“差別化信貸政策”。擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍則是積極推進(jìn)房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制的建設(shè)。不過上述政策的落實(shí)力度今年都將會(huì)有所增強(qiáng)，特別是房產(chǎn)稅，擴(kuò)容的城市可能受到較大的影響。除此之外，“國五條”再度重申了要健全地方政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的考核問責(zé)和市場監(jiān)管，這表明中央維持房價(jià)穩(wěn)定運(yùn)行的決心十分堅(jiān)決。

　　□業(yè)內(nèi)聲音

　　◎易憲容(中國社科院金融研究所研究員)

　　“國五條”能否真正擠出當(dāng)前房地產(chǎn)市場泡沫？這是市場最為關(guān)注的問題。盡管“國五條”看上去新的內(nèi)容不多，但是卻為未來房地產(chǎn)政策重大調(diào)整留下了巨大的空間。無論是住房信貸政策的調(diào)整，還是各種房地產(chǎn)稅政策出臺(tái)都是如此。盡管“國五條”仍然強(qiáng)調(diào)政府行政干預(yù)政策還不應(yīng)立即退出市場，但是市場應(yīng)該看到，這僅是保證現(xiàn)行的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的延續(xù)性與過渡性，而不是強(qiáng)調(diào)這些行政性干預(yù)政策的有效性。因?yàn)椋獢D出房地產(chǎn)泡沫最為重要的工具仍然是通過慣常的經(jīng)濟(jì)杠桿(信貸與稅收)。對(duì)此，“國五條”基本政策闡述得十分清楚。

　　◎余豐慧(知名網(wǎng)評(píng)人，著名財(cái)經(jīng)金融評(píng)論家)

　　新“國五條”的出臺(tái)再次彰顯國家調(diào)控樓市、抑制房價(jià)的決心。但是，新“國五條”主要是在房地產(chǎn)調(diào)控定位上有所突破，原則性、宏觀性較強(qiáng)，使其起到作用，急需出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，細(xì)化和落實(shí)新“國五條”的要求。

　　按照新“國五條”要求，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施。將限購政策擴(kuò)大到房價(jià)上漲較快的三四線城市。同時(shí)，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。應(yīng)將房產(chǎn)稅試點(diǎn)迅速擴(kuò)大到北京、廣州、深圳一線城市，并且適度提高保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的稅率。

　　總之，唯有盡快通過實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)具體落實(shí)新政，才能有效控制當(dāng)前的房價(jià)上漲勢頭。