時評：樓市調(diào)控“粵五條”要看各地行動

　　日前，廣東在全國率先出臺了落實“新國五條”的細則，即《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》。整體上，主要是重申“新國五條”的各項內(nèi)容，要求省內(nèi)各地認真執(zhí)行。不出市場預料，沒有“沒有打折扣，”也沒有明顯的“加碼”，只是防止房價不過快增長而已。

　　具體來看，要求廣深3月底前公布房價控制目標，這是“新國五條”的內(nèi)容，3月底出臺也是全國統(tǒng)一要求。對廣、深、珠、佛等市繼續(xù)限購，要求與“新國五條”一致相符，這再次明確了這些城市沒有放松限購的可能，以往有過放松的動向，現(xiàn)在幾無可能；去年有業(yè)內(nèi)人士建議實施所謂“差別化限購”，現(xiàn)在也可以畫上休止符了。但廣州是否把限購擴大到從化、增城仍不確定，顯然省里把這個可能交給廣州市自己來決定，這就涉及如何認定“全部行政區(qū)域”了。

　　最為市場關(guān)注的二手房交易要由賣家繳納20%的增值個稅，“粵五條”也只是重申而已，并沒有對住建部要求的不要傷及剛需買家提出任何具體防范措施。因此，如何避免傷害剛需只能由各地發(fā)揮了，可以想象的空間相對有限。據(jù)廣州市領導表示，這項規(guī)定會嚴格執(zhí)行，建議買家“也可考慮一手房”。

　　另一項市場關(guān)注的措施是二套房首付和貸款利率，“粵五條”也是留給各地來操作，因此，各地人民銀行與市政府的協(xié)調(diào)變得非常重要了。市場預測人民銀行可能讓各商業(yè)銀行看著辦，五花八門的情形或是可以想象的。

　　如果說“粵五條”有較為實質(zhì)性的舉措，可能主要有兩項。一是要求今年10月底前新開工7.84萬套保障房，已開工的11.6萬套要完工。開工率與完工率同時強調(diào)，有可能為市場增加較大的壓力。雖然保障房主要針對的不是市場上的買家，但緩解住房需求，也可減少社會焦慮感，有利于調(diào)控的目標實現(xiàn)。二是完善“限地價、競房價”或競保障房配建，加快90平方米以下中小戶型普通商品房的建設力度。這項措施以前就有，但落實得并不理想。如果“粵五條”這條能夠認真落實，對市場的影響將較為明顯。

　　說“粵五條”中規(guī)中矩，新意不多也不為過，但“新國五條”本身就是一種短期行為的調(diào)控措施，對其可能產(chǎn)生的效果也是眾說紛紜。因此，調(diào)控采取“國×條”的做法不會形成長期效果，但市場難控也許最后會逼出長效機制來。“粵五條”提出全省房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，這就為長效機制的建立留下了空間。可以說，一旦房產(chǎn)稅試點擴容，廣東應該會有城市納入其中。目前來看，深圳有一定準備，其他城市暫時沒有考慮和準備，但全省聯(lián)網(wǎng)就為全面實施房產(chǎn)稅提供了基礎條件。

　　在我看來，只有以房產(chǎn)稅為核心建立調(diào)控機制才具有長效，當然不是重慶、上海那種不到位的版本。基本思路是：一是按限購要求，每戶可有兩套住房，但第三套納稅，第四套起納累進式重稅；二是按144平方米為豪宅的標準，按三口之家計，人均50平方米以上納稅，無論套數(shù)多少，這樣可以避免過度的“一次到位”的大戶型追求和為買房假離婚；三是一年內(nèi)不入住也不出租的房屋納空置稅，防止買房投資投機，甚至不裝修當存款。如果以上房產(chǎn)稅的措施難以實現(xiàn)，最簡單就是明確宣布住房70年后重新繳納土地出讓金，只這一條，可以頂無數(shù)“國×條”。當然，農(nóng)村土地制度改革以及小產(chǎn)權(quán)房的整治也是解決房地產(chǎn)調(diào)控的配套工程。

　　彭澎 （羊城晚報 是廣東省體制改革研究會副會長）