上市房企加速布局中小城市 城鎮化或成樓市激素

　　今年以來，大名城、保利地產(保利西山林語 保利新茉莉公館)等多家房地產上市公司在三四線城市成功競得土地，加速布局中小城市市場。專家認為，城鎮化概念不能與三四線城市樓市發展畫等號，這些城市的房價也難以因此出現大漲，房地產企業今后健康發展，仍需“精耕細作”，開發符合市場需求的產品。

　　三四線城市成熱點

　　近期眾多地產商開始加速布局中小城市，進軍三四線城市似乎成了流行風。2月1日，東湖高新發布公告稱，其全資公司鄂州東湖高新投資有限公司近日以2.12億元的價格成功競得湖北鄂州3宗商服用地，總面積近30萬平方米。

　　記者梳理近140家涉及房地產開發經營的上市公司公告發現，1月份以來，不少上市房企均加大在三四線城市的布局力度，一些上市房企甚至在縣一級土地競拍上有所斬獲。如1月9日，保利地產公布近期通過拍賣和招標等方式獲得的20余宗土地，其中就包括分別以1.3億元和近2.5億元的代價獲得嘉善縣和從化市各3宗住宅用地。

　　華夏幸福是今年以來動作最為頻繁的一家，這家公司1月份先后競得河北香河縣、懷來縣等縣多宗土地。華夏幸福在公告中表示，以上土地的競得可進一步提升公司未來的經營業績，保障房地產開發業務實現可持續發展。

　　山東省一家長期從事三四線城市房地產開發的企業負責人告訴記者，與一二線城市競爭激烈的房地產市場相比，三四線城市競爭較為緩和，也可以較為有利的價格獲得位置較佳、升值空間很大的土地。“房地產上市公司有更雄厚的資金和建設實力，早一點進入三四線城市有利于提升公司的業績。”這位負責人說。

　　山東社會科學院經濟研究所所長張衛國說：“限購和限貸等宏觀調控政策持續發力的作用下，一些房地產企業認為三四線城市將更有作為。”

　　推高當地房價不現實

　　雖然不少上市房地產公司在城鎮化背景下，已開始大規模向靠近一線城市或省會城市的縣域“跑馬圈地”，但專家認為，不能單純或過早地寄望于以城鎮化激活當地房地產市場，這也不能成為三四線城市房價上漲的基礎。

　　“我們小城市居民收入本來就少，大地產商不能以一線城市的思維來開發項目，我們期待更現代、更實用、更美觀的房子，但不是高房價。”山東臨沂市市民趙偉準備買一套新房，他對大地產商的到來會否推高房價還有所擔心。

　　一些專家認為，城鎮化可以激活三四線房地產市場是一種誤讀，大房地產企業進軍中小城市，推出高價房也并不現實。山東中原物業顧問有限公司投資顧問部副總監薄夫利說：“房地產行業主要受地區人口數量、區域產業結構影響，城鎮化并不會對三四線城市產生很大拉動作用。”

　　張衛國認為，從去年底至今，部分城市房價出現了持續上漲跡象，這主要是剛性需求的逐漸釋放帶動了當地樓市的活躍。“三四線城市不會因此出現連鎖反應。”

　　山東大學房地產研究中心主任李鐵崗也認為，三四線城市房價不會僅憑供給方單方面意愿，更要考慮購買方能力。

　　房地產企業需精耕細作

　　據記者初步統計，截至目前，已有約50家房地產上市公司發布了2012年公司業績公告或預告。22家房地產上市公司預告去年業績將同比增長，多數原因為開發項目銷售加快。21家房地產上市公司2012年度經營業績將出現大幅下滑，部分公司將原因歸結為宏觀調控政策對行業的持續影響。

　　專家認為，在持續進行樓市調控的情況下，房地產暴利的時代早已終結，坐等房價上漲并不現實，房地產企業應進一步細分市場，合理設計利潤空間。張衛國認為，房地產企業擺脫經營業績下滑的影響，應加大對普通商品房產品的設計開發，適應主流剛需人群的需求，同時加快土地開發建設，轉變“捂盤待售”的思路。

　　李鐵崗還建議，各地應盡早公布當年土地供應計劃，尤其是繼續加大對普通商品房的土地供應，并敦促房地產開發企業開竣工，以保障當地的普通商品房的供應，防止出現供需矛盾拉大造成房價硬性上漲。