樓市升溫帶動房企發債 “借新還舊”暗藏風險

　　在年度銷售數據向好、城鎮化概念提出以及美國財政懸崖初解等利好因素下，內地房企于年初再次掀起一股發債熱潮，并受到市場關注。但在較為火熱的市場下，業內人士強調，海外債券市場對發債企業資質要求漸高，在樓市回暖有可能帶來新風險的前提下，發債方和投資者都需更注重“穩定性”，各房企在債券市場的表現也將愈見分化。

　　中新網1月21日電(段紅彪)公開信息顯示，2013年開年至今的20天時間里，共有富力地產、花樣年、雅居樂、越秀地產、世茂房地產、合生創展、碧桂園以及佳兆業等8家內房企發債總額達45.5億美元，合計約283億元人民幣，相當于2012年全年內房企境外發債數額的一半左右。這也是自2012年下半年以來，內地房企掀起的又一波融資熱潮。

　　據悉，上述公司的此次融資，除用于購買土地等擴張方面外，主要用于現有債務的再融資，即“借新還舊”，且有兩家房企以永久資本證券的形式發行，債券收益對房企的運營能力更為倚重。業內人士認為，雖然借到錢，但企業的資金壓力并未真正緩解。目前市場的最大寄望，在于城鎮化利好下的內地樓市持續回暖，因而對房企本身的穩定性與優質性更為注重。

　　據了解，自2006年以來，海外美元債券市場已日趨成為中國內房企業集資的一個常見渠道。僅2012年一年，內房股共通過海外美元債券市場集資達87億美元。相關人士分析，在投資人眼中，內房債券——尤其是高收益債券乃是絕佳的投資產品。由于發行人均為上市公司，當中也不乏龍湖、碧桂園等頗受資本市場青睞的房企，超過5%的收益率的確非常有吸引力。且其中信用水平高、財務穩健的公司后市表現亦持續向好，如龍湖地產于2012年發行的7年美金債，二級市場交易價已升至超過105元。

　　樓市升溫帶利好 各家房企發債忙

　　2013年以來，內房企幾乎成為美元債市的最大亮點。

　　1月17日早間，越秀地產公布公告稱，根據20億美元中期票據計劃，公司擬發行共8.5億美元的票據，一筆為3.5億美元于2018年到期，另一筆為5億美元于2023年到期，分A票和B票發行，系列A票據將自發行日期起按年利率3.25厘計息，每半年于期末支付，系列B票據將自發行日期起按年利率4.5厘計息，每半年于期末支付。

　　1月16日，富力地產宣布，公司全資附屬公司彩富控股將發行2020年到期票據，本金總額為4億美元，年利率為8.75%。同日，花樣年發布公告稱，公司發行2020年到期的2.5億美元票據，票據將按年利率10.75%，自2013年1月22日開始計算，每半年期末支付。

　　在此之前，已有碧桂園、佳兆業、世茂房地產、合生創展及雅居樂5家房企先后成功發債。

　　令內房股振奮的信號在于，與2012年下半年的發債融資潮相比，此次房企發債的利率普遍偏低，降幅在2-3厘左右。且認購量同樣較為可觀，顯示出債市對房企信心的提升，以及對內地樓市的整體樂觀情緒。

　　業內人士分析認為，隨著年度銷售數據的陸續披露，大部分內房企2012年銷售向好，資金狀況明顯改善，拿地動作的啟動也顯示出未來的發展潛力較足，是吸引債市關注的主要因素。

　　此外，城鎮化概念的提出，被認為是內地樓市的重要利好因素，同樣成為內房企受熱捧的原因。

　　“借新還舊”暗藏風險 投資者注重房企競爭力

　　對于美元債市來說，內房企的融資熱潮恐怕還將持續。除上述已經成功發債的企業外，內房企中的合景泰富、寶龍、恒大等企業近期也相繼宣布，計劃發行優先票據。

　　此外，若萬科B轉H能在近期完成，其在資本市場勢必也將有不小的動作。業內人士普遍認為，2013年內房股在海外債券市場的融資額將超過2012年。

　　值得注意的是，發債時的熱捧并不意味著其后續表現持續向好。據了解，雅居樂和合景泰富此次所發債券為永久資本證券，相對于優先級債券，其融資成本明顯偏高。

　　因此，盡管不少房企強調將優化公司財務結構，保持穩定現金流，但業內人士普遍認為，高利息的融資勢必會給企業的財務成本帶來壓力。

　　更為重要的是，對于此次融資的用途，大部分房企均提及“為現有債務再融資”一項，即借舊賬還新帳。這也意味著，雖然現金流充裕，但公司的負債率仍將持續保持高水平。

　　債券發行的利率主要由其評級決定，但其后市表現更多取決于企業的產品和區域布局結構，以及與之相關的財務狀況。

　　2012年10月和11月，方興地產和SOHO中國先后發行5億美元和10億美元的債券，雖然初期受到市場熱捧，但此后一路下跌，并在11月上旬就跌破面值。這其中，除債券發行和定價方面過于激進之外，公司治理結構和戰略調整等才是根本原因。

　　因此，相較于市場表現波動大的企業，債市更為青睞以龍湖為代表的穩健型房企。據悉，龍湖2012年以來的兩筆融資，不僅成本低于市場平均水平，且迄今為止在債市的表現持續穩定，并有走強之勢。

　　數據顯示，在優先票據的市場上，龍湖地產在2009年發行的5年期債券的2009至2012年間的正態分布僅為4.8%，但是其它的債券有的高達16%(一般而言，正態分布越高投資風險越大)。這也意味著，龍湖很好地控制了風險，使之持續處于市場的低水平。此外也有一些房企在債市低開高走的情況，顯示出很好的抗風險能力。

　　“穩定性”成債市首選 馬太效應將顯現

　　環球利息低企，使得債券深受投資人追捧。數據顯示，2012年全球新興債券基金的凈流入高達556億美元，遠高于股票基金的凈流入。

　　其中，由于國內融資渠道有限，海外美元債券市場日趨成為內房企常見的融資渠道。2012年，內房股共通過海外美元債券市場集資接近90億美元。

　　2012年以來，內房企補強資金的欲望強烈，加之隨著美國QE3的推出，財政懸崖問題初現曙光，海外債券市場供需兩旺。2013年內房企通過美元債市的募資規模料將超過2012年。

　　但與此同時，低息海外資金的涌入，正在給國內樓市帶來潛在風險。有業內人士指出，融資成本的降低將使房企在土地市場產生“一擲千金”的沖動，容易給國內土地和房屋市場帶來風險，進而影響公司的長期業績。

　　分析人士認為，與股票相比，債市的流動性較低，且隨著樓市調控的長期化及房地產業平均利潤率持續降低，海外資金對國內市場的風險感受愈加敏銳。與以往相比，其更為看重二級市場交易的穩定性，而非一味尋求高收益。

　　在越來越多的內房股可以發行超過5年的固定利率債券的情況下，期限越長，債券風險將隨公司運營不確定性的增大而增加。對于國內樓市而言，房產稅試點擴軍、局部樓市存在的供大于求風險等，也可能成為債券市場的潛在隱患。

　　在市場化程度相對較高的海外債券市場，單一的利空因素可能經由市場傳導而層層放大，進而影響到企業債券在二級市場的表現乃至企業業績，使債市出現強者恒強的“馬太效應”。相比之下，企業各項指標的穩定成為投資者看重的首要因素。

　　因此，對于內房企而言，海外債券市場雖正處于勃興階段，對企業發債資質的要求愈加嚴格，但這并不能完全掩蓋其潛在風險。投資者需留意債券結構，同時也應注重對企業的資金結構、市場布局、二級市場表現等做出深入分析，以規避有可能伴隨國內樓市回暖而誕生的新風險。