25上市房企2012年吸金近萬億 行業利潤下滑

　　業內人士表示，雖然2012年房企銷售業績全線飄紅，但行業利潤率卻明顯下滑

　　近日，多家上市房企發布了2012年銷售業績快報，其中標桿房企幾乎全部完成全年銷售任務，銷售業績幾近全線飄紅。

　　據北京中原地產市場研究部和《證券日報》記者統計的數據顯示，截至1月14日，已發布業績快報的房企中，25家標桿上市房企2012年銷售額總計為9664.58億元。其中，萬科、保利、中海以及恒大4家房企合計銷售額為4248.5億元，占上述25家上市房企2012年銷售總額的44%。

　　值得一提的是，記者從多家上市房企高層處獲悉，無論是內地房企還是港資開發商均認為2013年房企的日子要比2012年好過，資金鏈也會相對放松。

　　對此，遠洋地產控股有限公司董事局主席、總裁李明近日在一次論壇上表示，房企經過了2008年和2012年兩個的緊張階段，已經長了記性，預計2013年房企的整體實力將有所提升。

　　銷售額直逼萬億元

　　實際上，除了合生創展2012年銷售額達116億元，同比上漲17%以外，據中原地產市場研究部統計數據顯示，其他24家房地產上市公司中， 2012年合計完成銷售業績達9548.15億，同比2011年上漲幅度高達27.3%。

　　根據中原地產上述24家標桿房企2012年銷售業績統計表顯示，14家上市房企銷售額突破300億元，6家突破500億元，2家突破1000億元；此外，已公布2012年銷售任務的房企幾乎全部完成其銷售目標，甚至多家上市房企的銷售目標完成率在120%以上。　

　　更值得一提的是，據中原地產表示，早在2012年10月份，保利地產、中海地產、綠城集團、世茂房地產、招商地產、越秀地產、融創中國、中駿置業、華潤置地、禹州地產及遠洋地產等11家標桿房企就已經完成了其2012年的全年銷售任務。

　　除此之外，據記者了解，2012年11月，80%以上的大型房企提前完成了全年銷售目標，當時房地產行業出現大型房企2012年全線超額完成銷售目標的“盛況”。

　　對此，鏈家地產市場研究部張旭向本報記者表示，2012年雖然宏觀經濟政策沒有調頭放松，但長期的平穩過后，下半年整個房地產市場進入了以消費持續回歸市場為特點的“后調控時代”，在此種大環境的推動下，2011年樓市的慘淡不見了，反而出現銷售金額同比“普漲”、年度目標“普超”的現象，這并不讓人意外。

　　事實上，2012年年初，房企高層還在為當年的銷售目標頭疼，當時即使是大型房企的高層也沒想到4月份以后樓市出現的回暖會一直延續至年末，甚至樓市年末還出現翹尾行情。不過，雖然標桿房企的銷售業績全線飄紅，但行業利潤率卻明顯降低。

　　行業利潤下滑

　　“隨著房價上漲趨勢明顯放緩，通過土地溢價來獲得較高利潤率的時代已經過去”，北京中原地產市場研究總監張大偉向記者表示：“我們以標桿房企發布的半年報和三季報的銷售凈利潤率作為其2012年的銷售凈利潤參考，通過數據對比可以看到，自2007年以來，標桿房企的銷售凈利率呈現明顯下滑趨勢，已從2007年的24%下滑到2012年的18%。”

　　實際上，正如張大偉所言，2012年多家房企都采用了以價換量的銷售策略，因此其利潤率增速明顯降低，而為了彌補銷售凈利率的下滑，多數標桿房企均已經著手提高其資產的周轉率。

　　而張大偉提供的另一組數據則顯示，以開發商2012年銷售面積與其土地儲備面積的比值作為其周轉速度的參考指標，十大標桿房企可以劃分為三類，其中，高周轉企業僅有萬科一家，其年土地儲備周轉率達到31%；大部分企業屬于均衡周轉房企，包括保利、恒大、華潤、金地、招商、中海，其平均的周轉率為17%；而富力、綠城、雅居樂的周轉速度則明顯偏慢，平均值僅為9%。

　　對此，路勁地產集團執行董事汪浩曾向記者表示，隨著市場的變化，相比過去幾年，房地產行業的整體毛利率在下降。在目前的市場環境下，公司正致力于提高周轉速度來提高利潤總額，這是公司的一個方向。

　　此外，張大偉還表示，回顧2012年標桿房企的表現，無論是“以價換量”，還是加快周轉速度，這些房企執行的策略都表明標桿房企已經意識到樓市價格上升空間已經不大，那么加快銷售節奏獲得更多利潤已經是大勢所趨。

　　對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉向記者表示，2012年上半年房企“以價換量”已經導致利潤率狀況持續惡化，因此不少房企開始謀求轉型，通過養老地產、商業地產、產業地產等多元化業態來規避未來住宅市場的風險。