述評：2012樓市囧途之調控眾生相

　　“增速放緩”無疑是2012年中國經濟的關鍵詞。在“穩增長”的背景下，樓市有驚無險地走過了這一年。這一年，房價雖有小幅上漲，但整體仍保持了“平穩”態勢，房地產市場的“虛火”得到遏制，樓市博弈格局也在悄然發生變化。

　　糾結于買還是不買的購房者，利潤率不斷下滑的開發商，倚重土地財政的地方政府，難以獨善其身的銀行……在這場樓市深度調控中，每個角色都小心翼翼，企圖能夠使自己能在這一場變局中從容安身。他們形色各異的表情，足以拼出一幅2012年房地產市場的眾生相。

　　購房者：觀望、忐忑與焦灼

　　“8月15日，正式成為房奴。”在簽訂了購房協議后，小張寫下了這樣的個性簽名。作為一名非京籍人士，他終于在今年年初熬過了5年大限，獲得了購房資格。但那時樓市零成交、寒氣逼人，他和大多數人一樣覺得還沒到抄底時期，便決定再等等。

　　到了5月份的時候，小張發現了樓市回暖的跡象，多個樓盤需要排隊購買。“但降價的樓盤大家都想買，一有猶豫就沒有自己喜歡的戶型了，所以那會還沒有買。”小張告訴記者。隨著后來樓盤給的優惠力度越來越少，他才覺得必須趕快下手了。最后他在北京南六環選中一套89平的兩居室。

　　回顧這段購房經歷，小張為前半年的觀望感到懊悔，但也慶幸終究是買了一套：“不是有一種說法么，今年沒買房，拿多少年終獎也沒用。”

　　這樣的段子雖是調侃，卻意味深長。今年年初，位于大興區天宮院的項目保利春天里以11900元/平米起的價格入市，成為剛需首選。但如今該區域樓盤全都在16000元/平以上。

　　根據國家統計局發布的《70個大中城市住宅銷售價格月度報告》來看，多個城市房價歷經年初的低位徘徊后，5月開始環比有所回升，11月更是出現了“翹尾”的行情。包括北京、城市在內的十大城市房價漲勢尤為明顯，11月其平均房價水平甚至出現了同比上漲。

　　知名財經評論員葉檀認為，雖然房地產政策繼續緊縮，但實際需求與經濟決定了房地產市場上漲的內生動力。也就是說，“剛需”扮演了撬動樓市的關鍵角色。另外，2012年并未出現類似2009年那樣的‘絕地大反攻’。樓市雖有回暖，但回升速度緩慢，且同比仍在下降，總體來講保持了平穩健康的發展態勢。

　　開發商：圖存、轉型與發展

　　市場的回暖亦使得房企的銷售數據見好。截止11月，萬科、保利、中海、華潤等11家上市房企已經完成了全年銷售目標。而萬科、保利的年度銷售額更是已破千億大關。不過在很多開發商看來，這一切“如人飲水，冷暖自知”。

　　自去年下半年開始，樓市持續低迷，房企庫存壓力大增，而此前形成的債務又將陸續到期。無力招架的開發商被迫降價或促銷以渡難關。“以價換量”抬升了銷售業績，成交量在猜測與懷疑中逐步放大，但也降低了房企實際利潤率。據統計，上市房企今年三季度整體銷售毛利率已降至37.85%。

　　而中小房企的日子更窘迫。今年部分中小房企出現嚴重虧損，不得不賣股權賣項目換取現金流，甚至剝離地產業務或轉型。6月，一度喜歡高歌猛進的房企代表綠城，連續轉讓了5個項目的股權。9月，有傳言驚曝某南方大型房企準備“清盤”退出地產行業。

　　當然，一些房企也抓住了調控帶來的機遇。融創、SOHO中國等通過并購和股權轉讓獲得了低價購得土地和在建項目等資源的良機，而萬科、龍湖等則積極拓寬融資渠道，抄底土地市場，為下一輪擴張做好了準備。這也意味著行業集中度將越來越高。

　　通過降價或促銷，開發商才在與購房者的博弈中重獲了主導權，另隨著市場的回暖尤其是全年銷售目標提前完成，不少房企開始“縮量提價”。但一位上市房企副總裁表示：“價格也不敢輕易上漲，以免調控再次加碼。”

　　不過，“房地產最壞的時期已經過去”，多位地產大佬在深圳住交會上如此感嘆。盡管房地產不再以過去十年的速度和質量去發展，樓市調控也不會輕易結束，但業界普遍認為城鎮化將成為樓市發展新動力。

　　此外，基于行業變化之因，房企紛紛踏上“改舊創新”的轉型之路。一方面，通過發展模式轉變、產品服務升級來獲得品牌溢價，從而增加內生利潤；另一方面，不斷進行多元化嘗試與探索，以尋找新的利潤增長點及分散經營風險。在盤整期，房企在底部探尋自身價值，這對行業而言未嘗不是好事。

　　政府：博弈、平衡與突破

　　對于調控下的樓市，地方政府也感受到了陣陣寒意。據一位二三線城市的地方官員講述，在前兩年房地產火爆時期，他所在城市財政收入的25%來自土地出讓金。“現在不但這一部分減少了，連房地產業關聯上下游對經濟發展帶動作用也減弱了，但一下子又找不到新的經濟增長點。”

　　財政收入對土地出讓金的依賴和經濟增長點對房地產業的倚重，讓部分地方政府試圖自下而上地尋求政策突破口。今年以來，上海、河南、珠海等多地擬放松政策調控。盡管這些微調政策中，凡觸及“限購”、“限貸”紅線的微調政策，無一例外都被叫停，但仍或多或少地影響到了購房者的心理預期。

　　不過樓市整體基調依然是“堅持調控不動搖”。截止目前，今年中央各部委共33次表態房地產調控不動搖不放松，10次強調房價合理回歸。為了強化政策執行力度，7月下旬國務院派出8個督查組，對16個省（市）貫徹落實調控措施的情況開展專項督察。密集的發聲與高調的督查無疑能肅清輿論雜音，緩和了購房者的恐慌情緒，在一定程度上穩定市場預期。

　　但不得不承認嚴峻的宏觀經濟形勢下，樓市調控變得更加艱難。今年央行下調存款準備金率、兩度降息，雖然旨在為“穩增長”提供更為寬松的貨幣環境，但也讓一部分資金不可阻遏地進入房地產市場，讓房價出現止跌回升勢頭。

　　而值得欣慰的是，持續的調控下，地方政府也在將重心放在促進實體經濟發展和經濟結構優化上。以海南為例，由于房地產在其區域經濟占比一直比較大，海南將2012年確定為“項目建設年”，全省以基礎設施、產業發展為重點，抓項目、上投資，大力發展實業，以謀求經濟結構的轉變，確保海南經濟平穩運行。

　　銀行：堅定、微調與控風險

　　另外，房貸政策與更為宏觀的貨幣政策，也是影響房價向合理價位的回歸的重要要素。利率的調整除了減輕房貸成本，降低房貸難度，更重要的是，它影響購房者的心理預期。

　　春節過后，首套房貸款出現松動。北京、上海等一線城市的主流首套房貸款利率調回至基準水平，甚至推出9折、8.5折等不同程度的優惠。顯然，這大大減輕了剛需購房者的負擔，使合理自住性住房需求得到滿足。

　　但下半年多家銀行又重新提高了首套房貸款利率，并收緊了優惠幅度。有分析認為，這是銀行在“自身利益”與“社會責任”之間努力尋找著平衡。到10月份許多銀行的住房貸款任務就基本完成了，在此背景下，銀行要用有限的信貸額度，獲取更大收益。

　　不過總體來說，銀行對調控的態度是十分堅定的。正是得益于其嚴格貫徹差異化房貸政策，市場上才形成剛性需要被釋放，投機投資性需求被壓制的局面。此外，銀行對房企開發貸款仍在收縮，各家銀行的房地產貸款增速均低于其他行業。

　　此舉也是為了在風險上逐漸將房地產與自身切割開來，畢竟樓市調控帶來的不確定性使其面臨一定償還壓力和抵押物減值風險。不過從16家銀行半年報數據來看，房地產不良貸款余額仍在繼續回落，樓市并未成為銀行不良貸款的重災區。

　　種種跡象表明，每一個市場主體都有自己的利益，當政策調控把舊的利益平衡打破后，各方在通過各種方式來維護原有的利益，但也在適應規則并尋找新的方向。“窮則變，變則通，通則久”，無疑，2012的房地產市場、房地產行業在調控中在朝更理性、健康的軌道邁進。（朱玲）