開發(fā)商謹(jǐn)慎看好明年 土地市場(chǎng)上演“翹尾行情”

　　無論北京、上海還是廣州，推地的頻率越來越密；而開發(fā)商看到市場(chǎng)回暖的信號(hào)也開始積極增倉。雙方的意愿使得土地市場(chǎng)極有可能出現(xiàn)年底翹尾行情。

　　不過，由于開發(fā)商的信心依然脆弱，中小發(fā)展商和民營房企尚未加入到大規(guī)模增加土地儲(chǔ)備的行列中，在各地涌現(xiàn)的海量土地供應(yīng)的背景下，市場(chǎng)達(dá)到供需平衡仍需時(shí)日。

　　開發(fā)商審慎看好明年

　　截至今年前10月，許多大型房地產(chǎn)企業(yè)的銷售規(guī)模沖到了新高。例如萬科提前兩個(gè)月達(dá)到1000億；中海地產(chǎn)也突破了1000億港元；保利地產(chǎn)在突破830億之后開始了1000億的沖刺；恒大地產(chǎn)則在年底逆襲一舉沖破700億關(guān)口，全年目標(biāo)朝著900億推進(jìn)。

　　如果樓市行情持續(xù)，2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上將涌現(xiàn)出三四家千億級(jí)航母級(jí)地產(chǎn)巨頭。而正是這些因素，使得開發(fā)商對(duì)明年市場(chǎng)的預(yù)期變得逐漸樂觀。

　　摩根士丹利新近披露的一份類似會(huì)議紀(jì)要的報(bào)告顯示：16家中國開發(fā)商參加了摩根士丹利在新加坡舉辦的亞太峰會(huì)；會(huì)上，大部分開發(fā)商對(duì)下一年的市場(chǎng)持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，整體預(yù)計(jì)明年的銷售增長(zhǎng)幅度在10%～15%左右；開發(fā)商們普遍相信房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)維持穩(wěn)定，但是不太可能大幅度反彈。

　　據(jù)悉，參加這次會(huì)議的開發(fā)商代表來自萬科、碧桂園、合景泰富、富力、恒大地產(chǎn)等。

　　摩根士丹利稱，雖然大部分開發(fā)商還沒有公布2013年的官方銷售目標(biāo)，但是鑒于預(yù)計(jì)明年可以增長(zhǎng)10%～15%，開發(fā)商在2012年底的土地市場(chǎng)上變得積極，例如合景泰富、萬科在最近幾個(gè)月在補(bǔ)充土地儲(chǔ)備上更為積極。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年10月，萬科共投資59億元新增項(xiàng)目7個(gè)，占地面積共計(jì)98萬平方米，按容積率計(jì)算計(jì)劃建面268.1萬平方米，較上月繼續(xù)增長(zhǎng)。今年以來，公司共計(jì)斥資223億元，新增土地項(xiàng)目44個(gè)，計(jì)劃建面達(dá)1062.9萬平方米。

　　保利地產(chǎn)也是近期土地市場(chǎng)上的活躍分子。公司僅在10月獲得9幅地塊，增加土地儲(chǔ)備136.6萬平方米，計(jì)容面積415.4萬平方米，總地價(jià)152.5億元。截至10月新增26個(gè)項(xiàng)目。

　　有跡象顯示，鑒于賬面大量現(xiàn)金余額，保利地產(chǎn)今年的買地任務(wù)仍未完成，未來還將在一、二線大城市頻繁出手。

　　在二線開發(fā)商當(dāng)中，合景泰富當(dāng)屬拿地最為激進(jìn)的一家。統(tǒng)計(jì)顯示，10月底前公司在短期內(nèi)花費(fèi)20億新增土地儲(chǔ)備100萬平方米、5個(gè)項(xiàng)目。

　　批量推地

　　根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1至10月全國306個(gè)城市共成功交易土地23640宗，土地出讓金14027億元，與去年全年相比減少37.10%。

　　該機(jī)構(gòu)分析指出，即便年底最后兩個(gè)月土地市場(chǎng)創(chuàng)下今年月度最高交易額紀(jì)錄，全年的土地收入也很難達(dá)到去年的水平。因此單從數(shù)據(jù)上看，今年完不成年度供地任務(wù)已成為事實(shí)，但鑒于形勢(shì)正在好轉(zhuǎn)，地方政府依然有機(jī)會(huì)縮小與預(yù)算之間的差距。

　　例如截至11月14日，上海推出的四幅地塊：海門路55號(hào)地塊、漕河涇社區(qū)地塊、火車站北廣場(chǎng)地塊和外灘地塊，前三幅地塊起拍價(jià)分別為46.9億元、54.31億元、47.46億元，均超過今年上海總價(jià)“地王”的45億元總價(jià)。

　　無獨(dú)有偶，北京、廣州等城市也都在最后兩個(gè)月推出土地大餐，有關(guān)開發(fā)商在各地新增土地的新聞不斷見諸報(bào)端。

　　不過，并不明確的政策和市場(chǎng)前景，依然刺激著開發(fā)商敏感的神經(jīng)，以至于他們不敢在土地市場(chǎng)上過于高調(diào)。中小發(fā)展商和部分民營企業(yè)還是能夠感受到資金的壓力。

　　我愛我家市場(chǎng)研究院在報(bào)告中稱，土地出讓金下降與企業(yè)的拿地積極性有關(guān)，尤其是大多數(shù)中小企業(yè)拿地積極性不夠，成為前10月土地出讓金下降的根本原因。

　　部分大型民營企業(yè)也顯得相當(dāng)謹(jǐn)慎。例如銷售勢(shì)頭不錯(cuò)的碧桂園今年新增了土地儲(chǔ)備1100萬平方米，涉及土地成本55億，但仍然少于2011年98億的支出；雅居樂在新增土地方面的預(yù)算也頗為謹(jǐn)慎，前10月的支出僅18億，并稱全年不會(huì)超過30億。

　　摩根士丹利認(rèn)為，即使房地產(chǎn)開發(fā)商拿地更為規(guī)范，基本與銷售回款節(jié)奏相掛鉤，但很多開發(fā)商仍將在2012年錄得負(fù)的現(xiàn)金流，因此，一些開發(fā)商表達(dá)了希望融資方式可以變得更為靈活的訴求。

　　在土地市場(chǎng)上，開發(fā)商保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度，不愿輕易推高地價(jià)。例如萬科、保利等巨頭們已經(jīng)開始聯(lián)合購地，以避免過度競(jìng)爭(zhēng)，使得土地溢價(jià)難以再創(chuàng)昔日輝煌。