葉檀：房地產市場不會垮塌

　　房地產探針在試探剛需的底部與投資的新熱土。

　　大規模投資購房成為過去式。就成交總量與價格而言，房地產市場保持平穩，但出現了與以往明顯不同之處，繼上世紀90年代初之后，中國再次出現房價50%以上的鍘刀式下跌，鄂爾多斯與溫州的房地產冰山融化讓投資者心生疑懼。

　　大城市房價繼續上升，與資源、制造中心的中小城市房價大跌，形成鮮明對比。房地產市場跟隨經濟結構一起，劇烈分化，所有的城市房價齊漲齊跌、環球同此涼熱的房地產炎夏過去了。

　　貨幣泡沫消失，房地產泡沫漸成鏡花水月，這是房地產市場僵持的根本原因。央行采用正逆回購的方式調節貨幣，并沒有用一些人所盼望降存降息的方式，從源頭真正放松貨幣，中國貨幣“明松暗緊”，資金并不充裕，從溫州民間拆借利率與銀行間隔夜拆借利率居高不下，就可見一斑。

　　與此同時，銀行對房地產半心半意，房地產開發貸款不再像以往一樣全部享受優惠的基準利率，個人房貸不再是天然的優質貸款。一些房地產開發企業不得不繼續以較高的價格發行信托，以極低的價格謀求到境外上市，未來中小房企的倒閉潮不可避免。

　　貨幣泡沫消失，所有的投資品都走向價值回歸之旅。不僅房地產，高端白酒、紅酒、當代藝術品的拍賣價都在大幅下挫過程中，以往上漲過快、泡沫過高的投資品，以往由金錢堆砌卻未找到發展方向的城市，將在深海尋底五年以上。

　　房地產市場并不會因此垮塌，剛需市場與高價值的投資品種逐漸浮出水面。

　　二手房交易以及90平方米以下商品住房成交量是剛需市場的敏感指標。2010年以后，剛需是明顯的標志，一度占據房地產市場的半壁江山。根據中原集團研究中心的數據，二手房較為堅挺。北京、上海、廣州、深圳、天津、成都六城市二手房成交價格上升，成交量起伏不定，總體而言處于穩中略升的區間。2012年10月，六城市二手住宅成交面積合計約411萬平方米，環比9月小幅回落3.7%，較7月的峰值水平回落了17.6%。

　　大城市的二手房量價不同步，沒有成交量卻依然有高價位。這說明，擁有二套房以上的人群擁有充分的現金流，只要不推出存量房物業稅等政策，這部分手握現金的投資者，絕不會輕易以低價出售現有存量房。目前政策并不兇猛，沒有空置稅，沒有對多套存量房征稅，租金稅收收繳效率之低，幾乎可以忽略不計，因此才會造成中國大城市二手房市場的奇特現象，長期有價無市：六城市近三個月二手房成交量持續下降，但二手住宅價格指數連續第7個月上漲，各城市指數自3月份起累計漲幅在3.5%到12.0%之間不等。

　　投資者真正青睞的品種浮出水面。房地產市場的分化不僅體現在城市之間的分化，更體現在大城市不同的地段價格有天壤之別。根據中房指數研究院的數據，其跟蹤的大城市京滬穗深以及大部分省會城市房價保持平穩，核心地段、稀缺地段的房價仍在上升。不僅如此，北京的甲級寫字樓租金增速2011年世界第一，目前寫字樓租金上漲之風已刮到望京等地，寫字樓空置率創出2.45%左右的新低，500強企業有400多家在北京設立總部。從今年下半年到明年，北京商鋪似乎進入補漲階段。上海中心地帶的商業物業，廣州城市中軸“小蠻腰”附近的商業物業，上漲速度雖不如北京，同樣令人咋舌。相隔不遠的義烏、東莞等地，浸入冰冷的海水之中，制造業的轉型之難盡情體現在當地的房價、房租之中。

　　大城市就像一塊巨大的海綿，吸納著周邊的一切資源。城市化進程中，人口、資金、商業設施不免向大城市集聚，曾有理論認為，高鐵時代會形成城市群，也即巴黎、東京式的大都市圈，在城市群之間的衛星城洼地未來具有極大的溢價。這一觀點未必正確，高鐵讓巴黎、東京的吸引力更強，而在巴西、印度等地，無論貧富，人們的居住圣地依然是圣保羅、孟買等地。中國的城市化過程中是否會形成小城市群？可能。但不是現在，現在依然是奔赴大城市的過程。

　　二手房市場的現金、大城市依然較高的投資熱情、90平方米以下住房的成交量，已逐漸構成中國房地產市場的金剛底。除非經濟出現大波動，否則，最近數年內大規模的上升、下降都是夢想。(葉檀)