陜西住建廳官員出面辟謠樓市限利令 稱是誤讀

　　引導

　　“也是看了報紙才知道的?！标兾魇≌疀Q策咨詢委員、陜西省房地產學會會長王圣學說，政策出臺前，并沒有從相關部門了解到這方面的信息，“住建廳也沒有找我們座談、征詢意見，對這個政策的背景，感覺有點莫名其妙”。

　　王圣學說，目前陜西的房價很穩，穩中有降，在這個時機出臺這樣的政策，“目的性、時機，都非常奇怪”。一位當地大型國有開發商高管則說，“很突兀，突然就出來了，現在還不太明白到底是什么政策意圖”。

　　這位高管說，房管部門在預售環節，用發放預售證來“要挾”進行成本申報、價格管制，但大家都知道，房屋預售時，實際上成本只發生了很小一部分，根本沒有辦法進行決算。

　　許多質疑者也認為，這項政策將促使開發商可以在成本上報時增加名義成本，很難徹底執行，行政干預的調控只會導致市場的不真實性越來越大，同時，一些主管部門的尋租空間也會越來越大。

　　王圣學說，“強制執行將導致弄虛作假，就算是同一區域，有的項目拿地早地價便宜，有的項目拿地晚地價貴，這些也構成成本差異，而且，不同開發商的成本管理、產品定位都有所不同。政府對其進行干預，不符合市場規則，也于法無據”。

　　不過陜西省住建廳官員認為，一些質疑來自于對政策的誤讀。

　　他說，“我們只要求開發商備案銷售價格，銷售價格應該在確定的價格區間之內。并不要求開發商備案開發成本，對于具體單個項目，也不要求這個項目的利潤率在10%”?！斑@可能是一個非常大的區間?！彼f，“比如說，我們確定一個區域的開發成本區間大概是3000-5000元，那么它的商品房銷售價格區間大體上應該是3300-5500元。開發商只需要在這個區間內進行銷售價格備案，我們不強制要求它備案它的開發成本，也不要求控制它的利潤率”。

　　據稱，陜西省住建部門將按照土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目，根據2009《陜西省建設工程工程量清單計價規則》及當年涉及建筑的各項價格指數測算出較為準確的開發成本。“剛開始肯定是試點，會選定某個區域，在此區域選定不同品質的典型性項目，將所有成本考慮進去，核算出一個合理成本，在此基礎上再加上10%的利潤，最后公布一個大致價格區間?！彼f，而由于土地、建筑、資金等成本都會發生變動，“成本核算可能半年發生一次變動，以反映市場的真實價格”。

　　他說，政策將反映一個正常的開發過程，給開發商正常的利潤，“你如果利用市場的心態，利用老百姓非常緊迫的心態，報一個非常離譜的價格，那么我們不允許”。

　　他反復強調說，這不是政府定價，不是核價，也不是政府指導價，中國的房地產市場從1998年開始有一個非常大的轉變，目前還不是一個非常理性的市場，“所以我們要引導，慢慢引導”。

　　時機

　　“陜西是第一步，能這么做也是得到上級一些主管部門的認可?！币晃唤咏〗ú康娜耸勘硎荆赡軐θ珖康禺a政策的預期是有一些影響的，這位人士認為其他城市未必也會推。

　　就目前為止，陜西省的樓市新政對房地產項目利潤率的要求仍停留在《通知》的大框架上，尚未出臺相關細則，但對房地產行業政策從嚴的意圖已初露端倪，這也是第三季度以來全國各地樓市調控的大氣候。

　　據中原地產統計顯示，僅9、10兩個月，各地及中央部委已經有超過15次釋放政策再收緊的信號。

　　業內人士認為，近兩個月內，各地紛紛出臺調控新政，以偏緊政策為主，這些舉措符合中央對樓市調控的意圖，也是對前期調控效果的進一步落實，意在維穩市場。不過，在中國房地產協會副會長兼秘書長顧云昌看來，陜西的“限利令”一不合理，二不好操作，三是當前房價穩中有降，這么做沒必要。

　　前述接近住建部人士稱，如果限制利潤，總體價格初始可能會有一些降低，但價格最后會反映到二級市場上，完全扭轉價格體系可能要幾年的時間，“房地產現在價格從來不是成本決定的”。