鄧聿文：以房地產稅破除房價上漲和土地財政的魔咒

來源:華商報 2012-08-06 15:20 http://www.iosapp77.com/

　　日前有消息說要取消房地產的預售制，盡管隨之遭到住建部的否定，但這說明在樓市回暖的背景下，人們希望國家能夠出臺更嚴厲的調控措施。最近一兩月的樓市回暖，使人們對前期樓市調控的效果表示擔憂。要打消人們的

　　顧慮，樓市調控的持續性是必須的，不過，筆者認為，采取取消預售制這樣嚴厲的行政手段還未到時候。這主要是因為，目前的經濟形勢已經對房地產市場和地方政府造成了非常大的壓力。假如取消預售制，基本等同于摧毀房地產市場，至少有一半多的房地產企業會立馬倒閉，這無論對地方政府還是對整體經濟而言，顯然是不可承受之重。那么，什么舉措既能緩解地方政府沉重的土地財政壓力，又可有效降低房價，至少是打破房價的上漲預期，此外還不會使房企過分受傷，甚至可能會促進其發展呢？就目前來看，應該是盡快推出房地產稅。以地方土地財政為例，根據報道，在國家持續的限購、限貸等政策打壓下，杭州、北京、上海等過去的賣地收入大戶，今年的土地出讓收入大減。例如，杭州2009年的土地出讓收入曾高達1200億元，位居全國第一，但今年土地出讓收入的預算目標劇降到430億元。然而，即使這樣，上半年入囊的錢也只有106億元，不到歷史高點時的1/10。

　　杭州土地收入和公共財政收入的雙下降，雖然還未到公務員發不出工資的程度，但對城市基礎設施建設乃至民生的影響已經凸現。這些年來，杭州市依賴土地收入，大量投資于地鐵、高鐵和高速公路等，然而現在，一些項目的進度明顯受到牽制，以致杭州市不得不打報告要求省政府在對應的專項資金中撥款給予支持。

　　可以說，地方政府對土地的依賴，讓中國的經濟結構調整、產業轉型等改革變得異常艱難。此種情形下，國家既要看到地方政府面臨的財政困難，更要利用這種困難去倒逼地方政府在發展思路上轉型，一個兩全其美的解決辦法，就是推出房地產稅，它既可解地方政府的燃眉之急，同時使地方又不依賴房地產和土地。

　　雖然中國房地產行業涉及的稅費，整體并不輕，但結構嚴重失衡，也即流通環節稅費重，保有環節稅費輕，從而從稅收角度刺激了房地產市場的投機行為。很多人擁有幾套、十幾套甚至幾十套房產來投資或投機，就是因為房子空置的成本很低，不怕砸在手上，尤其在社會預期房價上漲的情況下。所以必須開征房地產稅，加重保有環節的征稅。如此好處在于，一方面，能促進房地產市場的去庫存化，消化存量，當大量的房子因為保有稅費過重而紛紛上市交易后，那么市場的價格重心勢必會整體下移，達成一個新的合理的價格均衡水平，從而既圓了很多人的住房夢，改善了民生，又會增加政府的房地產稅收；另一方面，隨著房價下降和銷量增加，在帶動相關產業發展的同時，由于人們用于住房的支出減少，過去被高房價壓抑的其他消費需求被釋放出來，又增加了其他商品的購買力，從而帶動其他消費產業的發展，并帶來政府公共財政收入的增加。

　　因此，這是一個良性循環的過程，它可能會帶來政府賣地收入的減少（其實也不會少，雖然單價會降低，但由于房地產供需旺盛，加上企業用地規模擴大，總的土地出讓收入不會少），然而整個實體經濟及房地產市場的繁榮會大大增加政府的稅收，過去依賴土地出讓收入的基礎設施建設、公共項目投資及民生工程，現在則可轉而依靠公共財政收入。目前，開征房地產稅并不存在技術困難，關鍵在于國家是否有決心。因為擁有大量房產的人恰恰是對決策者能產生影響的利益群體。但在我看來，中國終究要走向這一步，只是可能代價會大一些。（鄧聿文）

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