島內大戶型與島外別墅忙PK 互相爭搶改善型客源

　　年末到來，廈門樓市再掀推盤潮。記者近日走訪市場發現，一方面剛需樓盤繼續領舞市場，海上五月花、禹洲溪堤尚城 、萬科金域華府等熱點樓盤上周末接連推出新品，場面異常火爆；另一方面，以龍湖嘉嶼城、陽光城翡麗灣、中海寰宇天下等為代表樓盤強勢推廣別墅產品，亦十分惹人關注。剛需、高端全面開花，讓廈門市場進一步打開上升通道。

　　值得關注的是，以別墅為主的高端低密住宅樓盤大多集中在島外，每套別墅總價大多在四五百萬元，吸引眾多改善高端客群的目光。業界稱，其將與島內高端大戶型搶飯吃。

　　年末別墅上演推盤潮項目多集中在島外

　　“290萬元起就能買龍湖嘉嶼城別墅”、“陽光城翡麗灣將率先推別墅產品，聯排四五百萬左右”、“中海寰宇天下御龍府第三批別墅正在火熱銷售中”，近期別墅產品成為廈門樓市的熱詞，挑動許多改善型高端客戶的購買神經。

　　11月10日，龍湖嘉嶼城舉行別墅產品發布會，現場人潮涌動，吸引了近千名購房者的關注。上周末，龍湖嘉嶼城營銷中心揭幕，也引來眾多客戶到場體驗龍湖別墅魅力；近期陽光城翡麗灣在源昌大酒店設接待點，亦積累大量的客群；中海寰宇天下御龍府在前兩批單位接近售罄后，第三批別墅推出處于熱銷中。實際上，早在今年七八月，廈門就已上演了一波別墅推盤潮，特房五緣尊墅、中航城國際社區蝴蝶墅、中駿藍灣尚都法式別墅、惠元醍香墅、日月谷溫泉鄉村俱樂部、水晶湖郡別墅、禹洲高爾夫等多個樓盤紛紛推出別墅為主高端低密產品，并取得良好的銷售業績。

　　引人關注的是，上述七八月份的樓盤大多是項目在熱賣高層住宅后才陸續推出高端低密產品。而此次龍湖嘉嶼城、陽光城翡麗灣兩焦點樓盤卻反其道而行，在項目甫一上市就率先主打別墅高端產品，此舉頗令業界感到詫異。對此，廈門陽光城翡麗灣一位營銷人員表示，作為一家剛進入廈門的品牌開發商，先推別墅高端產品，既能更好展現開發商的品牌和實力，今后還能有利帶動項目高層住宅的銷售，為項目創下好的口碑。廈門龍湖恒嘉置業有限公司營銷部策劃經理羅漢也持類似觀點，他表示，龍湖嘉嶼城首推別墅，一個重要原因在于龍湖要把最好的產品獻給廈門客戶，讓客戶率先感受到龍湖產品強大的增值空間。

　　記者注意到，近期熱推的別墅產品大多集中在島外，而且體量不少。如龍湖嘉嶼城首批別墅有98套，項目位于集美新城西部生活區。廈門陽光城翡麗灣位于翔安南部新城，緊鄰翔安隧道口，聯排和類獨棟別墅產品有160套。中海寰宇天下御龍府位于集美杏林大橋頭板塊，共有166套別墅。禹洲高爾夫位于海滄東方高爾夫邊上，別墅105套。海上五月花位于集美北部新城，正在預約登記的聯排海語墅有99套。此外，中航城國際社區、中駿藍灣尚都、惠元醍香墅、日月谷溫泉鄉村俱樂部、水晶湖郡、招商海德公園等項目均配有不少別墅產品。據記者統計，島外別墅產品存量接近千套。

　　島外別墅PK島內大平層爭搶改善型高端客

　　剛需主導的2012廈門樓市，中小戶型普通住宅成為市場的焦點和主角。不過，隨著今年上半年降息、信貸放松等政策影響，以及剛需爆發式的刺激帶動，廈門高端住宅市場也邁向上升通道。

　　縱觀廈門高端市場，主要以島內大戶型、大平層項目為主，如新景七星公館、源昌君悅山、建發中央灣區、國貿天琴灣、源昌寶墅灣、中鐵元灣、鑫塔水尚、世茂湖濱首府、寶龍御湖官邸等樓盤。而如今，隨著島外以別墅為主高端低密產品紛紛上市，讓廈門高端市場進入新的爆發期。

　　廈門一位資深業界人士分析認為，新近上市的島外別墅項目，將與島內大戶型產品貼身肉搏，令高端市場競爭更為激烈。畢竟自去年加緊樓市調控以來，受限購限貸政策影響，高端人群銳減，讓高端樓市銷售受阻。現今，盡管在樓市回暖的背景下，高端客群有所釋放，但整體上高端項目的銷售還是比較緩慢。

　　記者了解到，新一批上市的島外別墅爭搶改善型高端客戶的意圖非常明顯。比如龍湖嘉嶼城別墅在發動強大推廣攻勢時，直接以“島內高層價購買島外品質別墅”為主題，并推出290萬元起的高性價比策略來吸引改善型高端客群的注意。而廈門陽光城翡麗灣在推廣時也多次向客戶宣稱將以“驚喜價”推市。

　　實際上，目前島外別墅每套總價大多集中在300萬-600萬元之間，這一總價與島內大戶型豪宅不相上下。顯然，別墅作為人類終極居住夢想的物業，對許多高端客群來說似乎更具有誘惑力。

　　島外別墅褪“郊區化”自住型占據主流

　　隨著10年前“禁墅令”出臺，純粹別墅項目已淡出舞臺。嚴格意義上講，目前這些低密產品大多不能稱為“別墅”，歸于“類別墅”范疇或者稱為高端低密住宅，他們大多是以聯排、雙拼或疊加為主的產品形態。

　　在2008年之前，廈門別墅大多集中在島內，而隨著近年來廈門發展重心轉移到島外，別墅產品也隨著島外大盤而出現在市場上。尤其這兩三年來，大盤開發流行高層公寓與低密住宅混搭的產品結構，讓類別墅產品得以大行其道。

　　“我們的別墅產品銷售挺好的，中駿藍灣尚都法式別墅，現在只剩10套左右；中駿天峰別墅，目前也余五六套。”中駿置業一位營銷策劃人員透露說。而近日最受關注的龍湖嘉嶼城別墅，據了解98套別墅目前認購十分理想，有望開盤時售罄。在業界看來，這些島外別墅受到改善型高端客群追捧，除了價格優勢外，關鍵在于別墅產品極具品質。

　　大塊文案總經理葉旭端認為，這些島外別墅跟2008年以前的產品有非常大的區別。品質高，附加值大，布局更合理，同時更注重居家舒適性。就以地下室來說，以前別墅的地下室往往是作為儲藏室用，空間小也不通風采光。現在別墅的地下室，空間大，有的挑高7米，同時還三面采光，地下室成為自由休憩玩耍重要場所。在庭院設計上，也有諸多創新，有入戶庭院，也有中庭，像海上五月花聯排別墅組團還采用全人車分流設計等。

　　有天有地、私密性好、建筑外立面、園林景觀等居住優勢，足以讓客戶感到心動。此外，超大的贈送面積，則凸顯別墅產品的高性價比。如龍湖嘉嶼城別墅面積180—210m2，使用面積可達到300平方米，還贈送地下室和車位；廈門陽光城翡麗灣產權面積為200-250平方米的聯排和類獨棟產品，均采用石材干掛立面，使用面積400-600平方米之間；中駿藍灣尚都法式別墅，獨享最大340m2私家花園，大面寬7.7米挑高客廳，戶戶贈送超大面積陽光地下室等。

　　隨著廈門加快島外新城建設，進出島交通的便捷，讓島外別墅逐漸褪去“郊區化”，轉向自住為主的第一居所。據記者了解，目前購買島外別墅人群中有不少是第一次購買別墅的人，而購買目的大多以自住兼具投資為主。“我在島內有一套平層，現在島外買一套別墅，也是以自住為主，有天有地，享受更好的生活。”一位購買中駿藍灣尚都別墅的業主李先生表示，買別墅既是為住得更舒適，也是看中別墅未來的升值潛力。現在島外別墅大多都是大品牌開發商開發的，而且價位也不算高，且別墅物業比較稀缺，值得購買。