福建物業新規明年施行 小區遛狗需牽繩公共收益歸業主

　　新修訂《福建省物業管理條例》明年1月1日施行，參與起草的專家對相關焦點問題進行解析——

　　自2007年1月1日至今年年底，《福建省物業管理條例》（以下簡稱“舊《條例》”）已施行12年。期間，隨著經濟發展，我省物業管理活動發生巨大變化。今年9月30日，《福建省物業管理條例》（以下簡稱“新《條例》”）獲福建省十三屆人大常委會第六次會議表決通過，將于2019年1月1日起施行。新《條例》與舊《條例》相比，有哪些新變化？對我市市民乃至整個物業行業，又有何影響？昨日，在豐澤區住建局舉辦的培訓會上，參與新《條例》起草的中國物業管理協會副會長林常青對物業管理中的焦點問題進行解析。

小區遛狗必須束犬鏈 違規將受治安法處罰

　　“新《條例》是根據近年來物業管理過程中出現的新矛盾、新問題，對2007年施行的我省物業管理條例的修訂。”林常青介紹，新《條例》由省人大常委會2016年牽頭組織起草，歷時3年，通過各方座談、調研走訪、專家論證、問卷調查、公開征求意見等多種方式，集民智納民意，對物業管理的一些制度進行既符合實際又大膽創新的設計和安排，切實提高了立法質量。

　　比如，新《條例》針對業主飼養犬只進行詳細規定，即業主、物業使用人飼養犬只的，不得干擾他人正常生活，不得破壞環境衛生和公共設施；攜犬出戶時，應當束犬鏈牽引，攜大型犬出戶時，還應當為大型犬配戴嘴套。如果業主、物業使用人飼養犬只干擾他人正常生活，破壞環境衛生和公共設施，或者攜犬出戶時未束犬鏈牽引、未為大型犬配戴嘴套的，依照《中華人民共和國治安處罰法》等法律、法規的規定予以處罰。

停車位不得只售不租只能售予本小區業主

　　“本小區停車位明明還有空余，開發商只售不租，沒有買車位的業主只得擠占綠地、消防通道；本小區停車位售罄，業主便到附近小區購買停車位。”林常青表示，此類行為在新《條例》中將不被允許。

　　新《條例》規定，物業管理區域規劃設置的機動車車位（庫）應當首先滿足業主需要。建設單位不得將車位（庫）出售給本區域以外的單位或者個人。業主要求承租尚未處置的規劃車位（庫）的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。

鄉鎮政府或街道辦事處對老舊小區提供物業服務

　　記者了解到，我市部分老舊小區存在未聘請物業企業，由業委會自管，或直接由街道辦、居委會管理。在此情況下，業主或對管理服務水平不滿，或意識不高，管理方收取物業管理費用成為難題。近年來，我市推動對老舊小區進行軟硬件提升，老舊小區的改造和管理，成為市民關心的焦點問題。

　　“現《新條例》明確了，未實施業主自行管理又未聘請物業服務企業的住宅小區，由鄉鎮人民政府或街道辦事處組織實施環境衛生、電梯日常維保、秩序維護等基本物業服務，所需費用由物業使用人承擔。同時，電梯、消防等涉及人身財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業機構進行維修和養護。”他分析，這為鄉鎮政府、街道辦、居委會進行物業管理提供立法依據，并規定，管理的受益業主、物業使用人應承擔相應的費用。

公共收益歸全體業主物業收取管理費不超30%

　　小區里產生公共收益的包括小區停車費、電梯廣告費、智能快遞柜管理費等，而舊《條例》里只對公共場地車輛停放收取場地使用費進行相關規定。因此，小區共有部分經營收益不透明、不公開是物業糾紛中業主詬病物業的一大理由。

　　新《條例》對公共收益的去處有了詳細規定，即物業服務企業利用物業管理區域內屬于業主共用部位、共用設施設備所產生的公共收益歸全體業主所有。物業服務企業只能收取經營管理費用，且費用支出不超過公共收益的30%，其余部分在前期物業服務期間，應當存入專項維修資金專戶，業主大會成立后，應存入業主大會或者業主委員會專用賬戶。經業主大會決定，可以用于抵扣業主的物業管理費用以及業主大會決定的其他事項支出。公共收益收入及使用情況，應當至少每季度在物業管理區域內醒目位置公布一次，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。

10種緊急情況申請公維金5個工作日內完成審核

　　本報曾多次報道我市小區電梯老化“毛病”頻出、建筑外墻瓷磚脫落、消防設施設備老化成“擺設”等問題。

　　新《條例》規定，在出現共有用房及共用部位屋頂、外墻出現嚴重滲漏，電梯出現安全隱患或者出現故障無法正常運行，建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發生脫落或者存在脫落危險，消防、安防等建筑智能化系統出現故障等10種緊急情況下使用專項維修資金，代管單位自收到申請之日起五個工作日內完成審核；經審核符合撥付要求的，代管單位應當及時向專項維修資金專戶管理銀行發出劃轉專項維修資金的通知；逾期不審核的，視為同意。

業主拒繳納物業費將被列入失信名單

　　對不繳納物業費的業主，新《條例》細化了相應措施，即對于對經兩次催繳仍不交納物業服務費的業主，業主委員會、臨時物業管理委員會或者物業服務企業可以在物業管理區域內將欠費情況在醒目位置予以公告，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。經公告仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。

　　業主違反本條例規定，無正當理由拒不交納物業服務費，且拒不履行經人民法院司法確認的調解協議，或者拒不履行人民法院生效判決的，作為失信行為記入個人征信系統。

　　本篇報道只選取市民最關注的幾個焦點問題進行解析，新《條例》中仍有不少新亮點，我們還將對相關熱點話題進行持續報道。