購買二手房應及時辦理過戶手續

來源:三明日報 2017-07-25 10:24 http://www.iosapp77.com/

　　案例：2014年底，王某與李某達成《房地產買賣契約》，李某將其所屬的涉案房產以100萬元的價格轉讓給王某。雙方又口頭約定王某先支付95萬元，剩余5萬元在房屋過戶后再行支付。王某于2015年初支付95萬元給李某后，李某即將房屋鑰匙交給王某，后王某將涉案房產出租給他人，隨后李某以在外出差為由，一直未能及時與王某一起辦理房屋過戶手續。2015年6月，雙方就涉案房產分別到房屋權屬登記中心、市地方稅務局、區地方稅務局辦理了轉讓手續以及繳納了相關費用，當涉案房產的轉讓手續均已通過市房屋權屬登記中心的審核，在即將辦理過戶登記時，市房屋權屬登記中心接到法院查封涉案房產的通知，致使涉案房產無法辦理過戶登記。經了解，原來李某在未過戶期間向某銀行貸款，并將涉案房產抵押給銀行，李某因未能及時還款，被銀行起訴，李某敗訴，銀行已申請執行該房產。眼看房屋即將被銀行執行拍賣，王某馬上聯系李某要求其歸還95萬元的購房款，但李某已身無分文，現王某如何運用法律手段才能得到最好的救濟結果。

　　法律評析：根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《規定》）第十七條的規定，被執行人將其所有需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。從該法條可以得知，如果王某要保住涉案房產要滿足三個條件：一是已支付全部價款；二是該房產已實際占有；三是未過戶非王某的過錯。從該案例分析：1、王某已按約將95萬元支付給李某，只剩5萬元，因還未過戶，才沒有支付，應視為已支付全部房款；2、王某已取得鑰匙并將涉案房產出租，已實際占有；3、從上述案例來看，未履行過戶手續是李某故意拖延，而非王某的過錯。綜上，王某可依據《規定》的第十七條來主張權利，可以此向法院申請執行異議。

　　律師提示：1、在自然人之間的房屋買賣過程中，應盡量找有資質中介公司參與；2、雙方應盡快辦理房屋過戶手續；3、應在辦理房屋過戶手續過程中，雙方履行全部義務，即一手交房一手交錢，避免日后產生不必要的麻煩；4、當遇到糾紛時，冷靜對待，聘請律師介入。　(作者系福建楓樺律師事務所律師)

原標題：購買二手房應及時辦理過戶手續

責任編輯：李曉靈