陜西限制商品房利潤率遭到質疑

　　地方政府直接規定房地產利潤，如此直接的控制房價手段，在出臺之后立刻引發“圍觀”。

　　近日，陜西省出臺規定要求，房地產項目合理利潤率應控制在10%左右。為此，陜西省住建廳和物價局聯合發文，明確了房地產開發項目成本構成和利潤測算標準，規定房地產項目合理利潤率應控制在10%左右。

　　上述規定頒布后引起了較大爭議。地方政府在控制房價上究竟應如何作為?《法制日報》記者就此采訪了業內人士。

房地產成本知多少

　　據了解，為鼓勵現房銷售，陜西省有關規定還要求，房地產開發企業在取得預售許可10日內，要一次性公開全部房源，實行“一房一價，明碼標價”對外銷售。

　　陜西省的規定再次將商品房成本這一話題挑了出來。

　　一家知名房地產開發公司天津分公司的工作人員告訴記者，當前的房地產成本中有很大一部分與地方政府有關，當地既然做出了這樣的規定，恐怕地方政府自身也需要作出一些改變。

　　這名工作人員說，房地產開發的成本組成很復雜。“在與地方政府有關的房地產成本中，最大的一項支出就是土地成本。土地收入對于許多地方政府而言都是重要的財政收入之一。除此之外，還包括房地產行業中的稅收成本，在開發環節稅收中，契稅所占比例最大，其次是土地使用稅、印花稅；在銷售環節稅收中，所占比例最高的是營業稅及地方附加稅，其次是土地增值稅和企業所得稅。除了上述兩項外，在一個房地產項目中所包含的市政工程和公共配套設施中會有一些成本是隱性流向地方政府的。還有一點，就是企業與政府部門交往中的灰色成本，比如請客吃飯，找關系之類的。”這名工作人員說。

　　上述房地產企業的工作人員向記者分析了當前一些房地產成本的影響:土地成本過高增加了企業的資金壓力，導致了地方政府土地收益的不可持續性，降低了房屋購買者的購買力，同時增加了房地產銷售市場的風險。房地產業的稅收集中在開發和交易環節，雖然大大增加了當期的地方政府可用財力，但是將未來年限的土地租金和稅收一次收取，卻大大降低了地方政府未來的收入可能性，造成了地方政府未來相當年限內可用財力的不可持續性。較高的銷售環節稅收，增加了房地產市場的交易成本，降低了交易效率。同時，這部分稅收轉嫁到購房者身上，加重了購房者的負擔。

　　據了解，關于房價成本的爭論和房地產利潤控制的話題實際上已經持續了數年。

　　2009年，國家統計局對國內40個重點城市(包括北京、上海、廣州、杭州等)中部分房地產開發商以及其2008年1月1日到2009年4月30日已開盤的商品住宅項目，進行了房價構成成本的專項調查和摸底，調查內容涉及項目土地費用、城市基礎建設費、項目建造費用、項目銷售費用和各種稅費、項目總建筑面積和銷售總收入。

限制利潤是否可行

　　記者了解到，陜西省新規定未來的實施構想是:在陜西省選定試點區域，選取區域內已銷售完畢或接近銷售完畢的項目作為典型樣本。由地方建設部門和物價部門聯合對上報的財務數據進行審核，核算成本，并按照10%的利潤作為區域定價區間的依據。開發商在該地區申請預售時，房價需要在相應的區間范圍內，否則不予備案。

　　上述不愿透露姓名的房地產業內人士向記者推測，從陜西省新規定的內容來看，有可能是當地存量住房太多，地方政府幫助促銷的一種手段。“政府承諾將利潤控制在10%，這客觀上給購房者提供了某種承諾，表明了調控的決心，也表明了未來房價將會趨于合理，有利于增強購房者的信心”。

　　“這個政策本身初衷肯定是好的，肯定是為了更進一步加強房地產調控，但是評價某一個政策本身是好是壞，我們不僅僅要看它的初衷，還要看其效果，看其可操作性。從效果和可操作性來看，一個房子的成本是非常靈活的，這個房子的成本怎么算，怎么控制，開發商在操作性方面比地方政府的監管要靈活很多，即使小的環節，比如說地下水管、電線、裝修費用，即使是窗戶的分量都可以省出不同的成本。所以我認為，企業限制成本聽起來很美，但是操作起來、監管起來非常難。這種情況下如果推行‘限利令’的話，可能會看到這種情況:一個房子現在是每平方米3萬元，但是一旦限制利潤以后，可能變成每平方米5萬元，因為開發商可以把成本做大。所以我覺得‘限利令’本身聽起來很美，做起來很難。”中國民主建國會北京市委法制委員會副主任委員馬光遠博士說。

　　“限利政策很明顯的作用是能控制房地產開發的成本，因為就控制利潤來說，不控制成本意義不大。此外，就是政府有關部門要切實地去查，如果開發商真的超過了利潤上限，應該承擔什么樣的責任。規定的出發點肯定是好的，但上述兩點如何實現值得懷疑。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波說。

　　樓建波認為，上述政策還有一點比較難落實的地方在于，按照規定，如果房產利潤超過了規定的10%，唯一的制約手段在于，將不會下發預售許可和進行簽售備案。“預售許可和簽售備案都是行政許可，開發商是可以對此提起行政訴訟的，一旦由此引發了行政訴訟，上述規定的效力必將打折扣”。

　　“房價從其邏輯本身來看，最主要的一個是對未來房價的預期，成本僅僅是一個參考因素，所以我覺得拿成本來說事的話，即使把成本搞清楚，房價也未必會降下來。為了解決高房價，事實上我們一直在努力不斷地出臺相關政策。這么多年以來，我們對房價的認識，對于治理高房價的政策的科學性的認識也不斷在提高。國家已經表態，未來房地產調控的方向是市場化的方向，是法制化的方向，也就是說要用制度化的舉措來抑制房價的暴漲。這樣的話意味著什么呢?就是未來更期待的是能夠長期起作用的制度性舉措，而不是像限購、限價、限利這樣的舉措，比如說土地制度現在可能面臨著一個改革的問題，比如說銷售制度能不能從預售制過渡到現房銷售。未來我覺得要逐漸建立整個房地產的制度體系。”馬光遠說。