北京上海共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)先行 房價還會漲嗎？

　　原標(biāo)題：北京試水共有產(chǎn)權(quán)房 廣東是否會跟進(jìn)？

　　專家料廣佛肇不急于加入

　　住建部網(wǎng)站9月21日披露，近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見》，支持北京市、上海市深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)工作，鼓勵兩市在共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)模式、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面進(jìn)行探索。

　　幾乎同一時間，北京市發(fā)文《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》自2017年9月30日起正式實(shí)施。其中明確了未來五年供應(yīng)25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房的目標(biāo)。毫無疑問，剛需有福了！北京戶籍無房戶，拿著100萬元，過去肯定買不到房，但未來肯定可以等到一套合適的共有產(chǎn)權(quán)房。

　　目前，除了北京市明確25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房目標(biāo)，上海市截至2016年底已供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房8.9萬套。住建部鼓勵兩市以制度創(chuàng)新為核心，結(jié)合本地實(shí)際，大膽探索，力爭形成可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。共有產(chǎn)權(quán)房離推向全國還有多遠(yuǎn)？

　　廣東會緊隨其后嗎？專家分析認(rèn)為，廣東的廣州、佛山、肇慶被列入13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，預(yù)料廣、佛、肇不會急于加入共有產(chǎn)權(quán)房的行列，而是重點(diǎn)發(fā)展租賃住房。

　　A剛需的福音！ 共有產(chǎn)權(quán)住房從探索走向落實(shí)

　　被稱為京版共有產(chǎn)權(quán)房的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，擬新推“共有產(chǎn)權(quán)住房”，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%；一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房；共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價,應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格。開發(fā)建設(shè)單位依據(jù)銷售均價,結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素,確定每套房屋的銷售價格,價格浮動范圍為±5%；共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的,可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。同時，北京共有產(chǎn)權(quán)住房可落戶入學(xué)。

　　這一消息，對于許多在北京打拼的年輕人來說，無疑是一個喜訊。

　　根據(jù)該辦法，今后五年北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，進(jìn)一步穩(wěn)定社會預(yù)期，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購房需求，促進(jìn)住房回歸居住屬性。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：從概念與制度設(shè)計(jì)上，共有產(chǎn)權(quán)和雄安新區(qū)的積分購房資格一樣，都帶有濃厚的新調(diào)控風(fēng)格。首先明確了共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)量與定義，25萬套5年的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了過去幾年的自住房供應(yīng)量，對于市場來說，加法供應(yīng)的作用也更加明顯，能夠明顯降低市場對房價上漲的預(yù)期。

　　共有產(chǎn)權(quán)房吸取了自住房的優(yōu)點(diǎn)，規(guī)避了一些缺點(diǎn)。從產(chǎn)權(quán)意義上保護(hù)了保障房人群的資產(chǎn)升值權(quán)，體系內(nèi)流轉(zhuǎn)又可以做到避免過度福利化。未來共有產(chǎn)權(quán)房購房者退出后，再購房群體依然是共有產(chǎn)權(quán)房群體，這樣可以避免過去的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)大量轉(zhuǎn)商的現(xiàn)象。減少了帶有投資屬性需求的進(jìn)入共有產(chǎn)權(quán)市場。

　　“整體看，共有產(chǎn)權(quán)房有利于房價的穩(wěn)定，而且可以進(jìn)一步發(fā)揮之前自住房發(fā)揮的作用。”張大偉看來，職住平衡是共有產(chǎn)權(quán)配售的一大優(yōu)先考慮因素，整體看，共有產(chǎn)權(quán)是自住房的全面升級，落實(shí)了“房住不炒”的原則。

　　方圓資產(chǎn)管理首席市場分析師鄧浩志認(rèn)為，過去，有錢的可以買商品房，困難的可以申請廉租房等保障性住房，但一直以來并沒有針對解決夾心階層住房問題的產(chǎn)品，如今推出的共有產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該是這個群體的福音。

　　就在9月13日，北京出讓兩宗地塊，其中，石景山區(qū)東下莊地塊引起8家房企73輪征戰(zhàn)，最終被房企聯(lián)合體以20.65億元拿下，溢價率達(dá)29.06%，成交樓面價為2.90萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，石景山地塊全部為自住房，是北京明確自住房全面轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房后的首次土地出讓，北京首宗共有產(chǎn)權(quán)地塊受捧，這表明，共有產(chǎn)權(quán)住房從探索走向落實(shí)。

　　B北京方案會成全國樣板嗎？

　　2014年，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。因北京版方案更加體系化，被業(yè)界看作或?qū)⒊蔀槲磥砣珖瞥龅姆康禺a(chǎn)長效機(jī)制的重要樣板。

　　9月21日，住建部發(fā)文支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，鼓勵兩市以制度創(chuàng)新為核心，結(jié)合本地實(shí)際，大膽探索，力爭形成可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。

　　分析人士指出，未來公租房、年輕人為主要需求群體的租賃住房、流動性較差的共有產(chǎn)權(quán)住房、無限制但供應(yīng)較少的商品房，將共同構(gòu)成一線城市和熱點(diǎn)城市多層次的住房供應(yīng)體系，成為長效機(jī)制的重要組成部分。

　　C幾大疑團(tuán)待解

　　●能讓北京整體房價跌多少？

　　概念是好的，那么共有產(chǎn)權(quán)房到底能讓北京房價跌多少？

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉做了個簡單的測算：從過去幾年看，北京自住房供應(yīng)合計(jì)6.2萬套，基本已經(jīng)完成簽約。對于市場來說，自住房對市場持續(xù)影響。特別是2014年與2017年，自住房住宅土地供應(yīng)的面積均超過了30%,大量的底價房供應(yīng)，是出現(xiàn)2014年與2017年樓市調(diào)控效果的主要原因之一。在2017年上半年，自住房已經(jīng)影響房價降低7%左右。

　　在張大偉看來，因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房的價格明顯要比周邊房價低，有的甚至低30%左右，對這部分住房的房價是有抑制作用的。

　　分析人士表示，整體看，在共有產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)推動下，市場的觀望情緒會繼續(xù)加強(qiáng)，特別是大量房源供應(yīng)后，整體價格的穩(wěn)定已經(jīng)可以預(yù)期。

　　●共有產(chǎn)權(quán)房對購房者吸引力有多大？

　　“共有產(chǎn)權(quán)房的最重大的政策變化是，不得轉(zhuǎn)商，也就是說，購房者將永遠(yuǎn)不能獲得安全意義上的投資價值。雖然在體系內(nèi)也有一定的升值可能性。”張大偉表示，共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)際就變成了有產(chǎn)權(quán)的公租房！可流轉(zhuǎn)但投資屬性弱。

　　那么還有多少人會申請？張大偉分析，看過去的自住房，申購人群數(shù)量大約維持在15萬戶左右，其中很大部分是優(yōu)先人群。“但共有產(chǎn)權(quán)房相比自住房最大的問題是，不得轉(zhuǎn)商，但價格又比之前不得流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)適用房高。購買過共有產(chǎn)權(quán)房后，如果將來再買房需要退出共有產(chǎn)權(quán)房。”所以，張大偉預(yù)計(jì)，共有產(chǎn)權(quán)房的申購人群數(shù)量會銳減，大約只有5-10萬戶。

　　●商品房供應(yīng)少了，價格反而上漲？

　　張大偉分析，從今年供地結(jié)構(gòu)來看，北京市共有產(chǎn)權(quán)房的用地大增，而商品房用地則相對歷史平均水平減少，“所以整體看，對于北京來說，商品房目前依然稀缺。共有產(chǎn)權(quán)房明顯緩解買不起商品房人群的需求。北京的房價肯定會出現(xiàn)明顯的平穩(wěn)乃至下調(diào)。但對于改善需求來說，實(shí)際可以買到的房源數(shù)量反而有所減少！”

　　對此，鄧浩志也指出，北京計(jì)劃未來5年推出25萬套共有產(chǎn)權(quán)房，平均每年5萬套幾乎占住房建設(shè)總量的一半（過去住宅年建設(shè)量在10萬套左右），如果是在原基礎(chǔ)上再加5萬套，那北京有這么多地嗎？都快擴(kuò)張到河北了。實(shí)際情況是過去10年北京土地供應(yīng)總量基本平穩(wěn)且不斷輕微下滑，所以“產(chǎn)能”提升空間極小。在他看來，如果共有產(chǎn)權(quán)房用地占用普通住宅的指標(biāo)，那商品住宅供應(yīng)會更加緊張，而共有產(chǎn)權(quán)房并沒分流購買普通商品房的購買力，商品房價格也會加速上漲。

　　●廣州或不急于跟進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房

　　日前，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在回應(yīng)廣東省政協(xié)委員關(guān)于擬推新舉盤活公租房時透露，探索允許有條件的城市，在公共租賃住房保障對象居住滿一定年限且符合相應(yīng)條件，并補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用后，可將公共租賃住房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　不過，鄧浩志分析認(rèn)為，廣州跟進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房的可能性并不算很大。“因?yàn)樵诠灿挟a(chǎn)權(quán)房計(jì)劃里廣州并不是試點(diǎn)城市，而是13個發(fā)展租賃住房的試點(diǎn)城市，所以未來廣州除了普通商品住宅之外，重點(diǎn)發(fā)展的應(yīng)該是租賃住房。”鄧浩志表示，廣州未來5年土地供應(yīng)計(jì)劃里面已經(jīng)有20多萬套的租賃性住房，因此應(yīng)該是往這方面發(fā)展。他同時提到，也沒有太多的土地指標(biāo)和太多財(cái)力可以再發(fā)展這個共有產(chǎn)權(quán)。“所以覺得，廣州以及被列入租賃性住房試點(diǎn)城市的佛山、肇慶都不會急于加入共有產(chǎn)權(quán)的嘗試當(dāng)中。”

　　D共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的結(jié)果仍需觀察

　　鄧浩志表示，共有產(chǎn)權(quán)房并不是什么新鮮事物。一線城市當(dāng)年的經(jīng)適房、限價房就有共有產(chǎn)權(quán)的意味，雖然具體細(xì)節(jié)有所不同，但價格低于商品房，而出讓后政府和購房者共享收益的基本特征是一樣的。但這些當(dāng)年曾經(jīng)推出的產(chǎn)品為何最終沒能繼續(xù)？值得思考。”鄧浩志認(rèn)為，主要是地方財(cái)力和土地兩方面原因。

　　共有產(chǎn)權(quán)房用地如果占用普通住宅指標(biāo)，則屬一種行政間接補(bǔ)貼行為。因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房或者土地價格都是低于公開市場價的，建設(shè)這些項(xiàng)目都會減少地方政府的財(cái)政收入。所以建設(shè)越多，地方財(cái)政越吃緊，最終結(jié)果要么是砍掉其他建設(shè)項(xiàng)目，要么更大規(guī)模發(fā)債，要么并不能持續(xù)建設(shè)。所以這次共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的結(jié)果仍需觀察。

　　（文/記者 趙燕華）