地產界開啟高峰對話 解構泉州今年地產新變化

　　閩南房產網訊 上半年，從全國到地方，各地樓市行情出現降溫，成交量下降，這與去年出現的日光盤、熱銷等盛況，形成鮮明對比。而近兩個月以來，一系列政策同樣受到各方關注，比如定向降準，貨幣政策有所放松，個別城市甚至出臺限購松綁等措施。

　　反觀泉州，大泉州一些區域成交放緩，但房企擴張及拿地的熱情不減，不僅有首次進入泉州的星光耀、中航里城，還有已進入泉州開發的泰禾集團、中駿置業、萬達集團、連捷地產等房企，繼續加速布局擴張。

　　如何看待2014年房地產出現的新變化？過去半年時間，市場行情調整到底又留給我們什么樣的思考？

　　“2014年泉州地產半年報數據發布會”現場，本報邀請克而瑞（中國）集團副總裁于丹丹、泉州市房地產業協會常務副會長鄭鎮安、星浩資本副總經理陳銘磊等資深地產人士，現場開展對話。

　　對話1

　　如何看待2014年上半年的樓市現象？

　　精彩觀點：“今年調控關鍵詞是分化”、“供應和需求這兩個指標是核心”

　　于丹丹說道：“我們都經歷過房地產低潮期，經歷過房子賣不出去或宏觀調控后后期出現的窘境。究其原因，房地產是一個強政策導向性的產業，調控的時候每次都是組合拳，或者是組合政策，讓整個市場發生變化。過往在政府一刀切政策下，實質性的市場沒有得到解決。”

　　她表示，這輪房地產的政策跟過往有極大不同，這屆政府對于房地產的態度是相當清晰的，因為有一個相當重要的核心詞是分化，沒有什么全國性的調控政策，而是允許各地根據自身的房地產成因、表現去做自己的調整。

　　陳銘磊結合自己多年的操盤經驗談到，2014年上半年，不論是購房者還是開發商都受到信貸問題的影響。開發商的資金鏈繃得很緊，高負債對房地產開發有比較大的影響。對購房者來說，由于貸款緊縮、首套利率上升等原因，導致購房成本上升。從全國樓市發展情況來看，今年上半年屬于市場調整期。

　　對話2

　　今年上半年泉州市場最明顯的變化是什么？

　　精彩觀點：“上半年泉州樓市兩降兩升”、“有效需求與支付能力受影響”

　　鄭鎮安表示，從統計數據來看，上半年泉州樓市銷量、投資額都在下降，有的企業下降幅度較大，受到關注。可以預見，下半年市場將會進入調整期。資金鏈問題將是下半年市場的關鍵。于丹丹認為，今年上半年，泉州樓市成交放緩，原因是整個經濟在遇到大的經濟高位盤整，傳統產業以勞動密集型為主，整體經濟后勁乏力，這種背景下，大家對于房子的需求欲望表現就沒那么強。有效的需求一定是需求意愿和支付的能力支撐，如果這兩點受到影響的話，市場就處于低位徘徊。

　　對話3

　　如何看待大房企占主導、小房企空間被擠壓？

　　精彩觀點：“強者恒強趨勢已很明顯”、“中小企業可三種方式抓住機遇”

　　于丹丹現場給出了一組數據，她說，全國50強企業中，到6月30日完成企業全年銷售指標一半以上的有14家，還有6家超過40%。可以看到，銷售狀況比較好的還是大企業。大企業在追求規模增長，這說明行業集中度會越來越高。50強企業在全國一、二線城市中的市場份額已經超過33%。從福建的數據來看，福州前15強能占到70%，廈門比例會低一些。這說明強者恒強。當規模碰頂，大企業比例變高時，留給中小企業的空間就越來越小。

　　中小企業要如何抓住機遇？于丹丹給出了三條建議。首先，對于一些地方性龍頭企業，雖然在全國比較小、排名不靠前，但是在自己深耕的區域有領先優勢。建議這樣的企業，不要做半徑過長的投資，盡可能深耕和守住一個地方，把自己的優勢發揮出來。

　　第二，建議中小企業敞開懷抱。一定別像過往一樣，覺得自己做個小項目，三年賺5億，其中2億是利潤，這就賺錢了。因為周期變長，會出現變現能力變弱，收益變低。中小企業可以以開放的心態，與大企業進行合作、并購等。

　　第三，建議大家通過行業的發展獲取收益。過去要達到這個目的，只有買地、開發、賣房子，而如今，市場留了許多空間讓大家分享房地產發展的紅利。建議可以轉化為輕資產，例如去購買房地產企業的基金產品等。

　　陳銘磊則認為，整個房產開發的前十年已經過去，接下來，準入門檻會越來越高。例如，在一線城市，很多小開發商已經很難拿到好的土地。在未來十年，地產開發難度會越來越大，要分羹市場，需要更多更專業的人去降低地產開發的風險，獲取更多市場紅利。

　　對話4

　　下半年是否會以跑量為主？

　　精彩觀點：“一二線城市出現筑底、三四線城市去化周期長”、“定價策略會貼著市場走”、

　　于丹丹認為，今年房地產市場普遍面臨銷售壓力比較大的情況。在這種情況下，大家會在定價策略上考慮貼著市場走。

　　在市場中，一二三線城市表現不同。一線城市實際上是用折扣，從營銷的角度，換來消費者的認同，開始出現交易量的回歸。這種情況意味著需求的存在，在這種市場背景下，我們不擔心這種市場會出問題。

　　但是三四線城市，核心的問題不是限購解不解開，而是看我們的庫存量。三四線城市最大的問題是去化周期過長。

　　對話5

　　如何看待下半年樓市發展？

　　精彩觀點：“對房地產不悲觀”、“泉州房地產接下來是銀十年”

　　于丹丹認為，這一輪中國經濟進入緩慢增長時期。真正要讓內部經濟得到增長，只有擴大內需。房產是內需的最主要構成。但是經過前幾輪的刺激后，已經不能再刺激它了，因為已經導致空置量增長爆發。所以從經濟的角度來看，政府應加大內需。而城鎮化則是有力的推動。“在這種情況下，我對房地產不悲觀，是謹慎樂觀的。今天的盤整，是因為前年和去年的庫存量比較大，慢慢去化，隨著中國經濟復蘇、內需拉動，人口紅利慢慢恢復，房地產業會進入一個相對的微利時代，并穩定發展。”

　　從泉州市場來看，鄭鎮安認為，泉州房地產不是以政策為主導，而是以產品為主導。泉州是民間有錢，但是投資沒有方向，資本沒有去處。所以，房地產市場未來前景還是很好的。盡管上半年形勢是不理想的，但從2009年到2013年的數據可以看出，泉州的GDP發展是靠全社會經濟的全面發展帶動，房地產的發展也是如此。去年泉州的GDP已經達到5218億，這個數據已經連續第15年全省GDP第一。往后的十年，應該還是房地產發展的十年。之前是金十年，接下來是銀十年，還是好行業。

　　迎接未來市場發展，陳銘磊認為，很多房企都在控制成本。針對如何降低成本，他提出的建議是，首先要接地氣，了解當地市場的需求，企業在原有經驗基礎上能夠給整個市場帶來什么，不需要什么，把自己的綜合成本控制好；第二，把產品盡快賣出去，如今，傳播、營銷方式多樣，要把工作做足，多學習，盡快適應新變化，更好地拉近與客戶的距離。

　　【嘉賓名片】

　　于丹丹：《第一財經》特約評論員、克而瑞（中國）集團副總裁。擁有13年房地產開發、房地產流通服務、不動產投資決策咨詢、項目咨詢及管理經驗，專業角度寬泛，行業人脈資源豐富，是房地產全程咨詢專家。

　　鄭鎮安：現任泉州市房地產業協會常務副會長，泉州市物業管理協會會長。上世紀90年代初開始從事房地產行業管理工作，是泉州房地產業發展的參與者和見證者。

　　陳銘磊：星浩地產副總經理。從事地產多年，在一線城市操盤多個項目，資深地產人士。