簡析“二胎新政”對(duì)泉州樓市造成的影響

來源:閩南網(wǎng) 2013-12-27 15:17 http://www.iosapp77.com/

　　閩南房產(chǎn)網(wǎng)訊不久前落幕的十八屆三中全會(huì)可謂精彩紛呈。隨后出臺(tái)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》更是備受關(guān)注。其中“啟動(dòng)實(shí)施一方是獨(dú)生子女的夫婦可生育兩個(gè)孩子的政策”成為熱議話題。

　　12月23日晚，國家衛(wèi)計(jì)委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2014年第一季度有關(guān)省、市、區(qū)將啟動(dòng)“單獨(dú)二孩”政策，正在引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛討論。泉州更是有樓盤直接喊出“房子買對(duì)，二胎不貴”的宣傳語。

　　放開“單獨(dú)二胎”，是否將對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生影響？本期話題特別邀請(qǐng)多位行業(yè)專家探討，以供參考。

海都地產(chǎn)會(huì)客廳話題嘉賓：

香港信達(dá)國際控股公司董事主席助理王瑋

冠亞集團(tuán)營銷總監(jiān)林謀章

福建中升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)王賢聰

宏毅國際集團(tuán)營銷策劃總監(jiān)王展望

萬道地產(chǎn)營銷管理中心企劃部副總監(jiān)賀偉

沃爾斯賓營銷代理有限公司常務(wù)副總經(jīng)理張龍泉

精彩觀點(diǎn)1

在“三代同堂”的閩南傳統(tǒng)背景下，“二胎新政”對(duì)樓市影響更明顯

　　張龍泉：“單獨(dú)二孩”政策，從總體上來說，會(huì)刺激購房需求的增加，特別是將對(duì)改善型戶型帶來利好。雖然從政策的出臺(tái)到落地，可能還需要一個(gè)時(shí)間過程，但是可以預(yù)見，未來幾年，受到這部分置業(yè)群體的影響，樓市的產(chǎn)品供應(yīng)會(huì)發(fā)生調(diào)整，四房戶型的放量會(huì)進(jìn)一步增大。

　　在三代同堂觀念比較濃厚的閩南，考慮生二胎的群體對(duì)居住空間的需求會(huì)增加。我認(rèn)為，未來執(zhí)行“單獨(dú)二孩”的家庭將會(huì)成為四房戶型的購買主力之一。從該政策的消息出來以后，我們基于上述考慮，在宣傳中提出“房子買對(duì)，二胎不貴”的宣傳，市場關(guān)注度高，收到了很不錯(cuò)的效果。從中可以看到，雖然政策還沒有實(shí)施，但是已經(jīng)有很多這樣的群體在關(guān)注，并已經(jīng)開始為二胎做準(zhǔn)備。這一政策的影響，將會(huì)逐步呈現(xiàn)出來。

精彩觀點(diǎn)2

“‘二胎新政’是預(yù)期利好，短期內(nèi)樓市困局有賴綜合因素解決”

　　林謀章：今年以來，泉州樓市表現(xiàn)較為精彩。從前11月來看，除個(gè)別月份短暫沉寂外，多數(shù)月份成交業(yè)績都較為喜人。特別是11月以來，熱點(diǎn)新盤持續(xù)入市，推高了購房意愿，樓市一度出現(xiàn)成交峰值。不過，在房價(jià)升高、后續(xù)“調(diào)控升級(jí)”的預(yù)期下，12月份泉州樓市熱度明顯下降，這從當(dāng)前一些新盤加推房源去化放緩可見一斑。“二胎新政”對(duì)樓市重大意義在于“人口紅利”帶來的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展長期利好，但這種利好，并不會(huì)影響到短期市場波動(dòng)。因此，對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)商而言，做足競爭力，才是首當(dāng)要義。

精彩觀點(diǎn)3

在未來的5~10年時(shí)間里，“二胎政策”效應(yīng)將開始顯現(xiàn)

　　賀偉：“單獨(dú)二孩”政策實(shí)施的話，從長期來看，肯定會(huì)刺激房地產(chǎn)市場需求。因?yàn)椋瑥拈L期來看，這一政策實(shí)施，會(huì)使中國進(jìn)入人口增長期。在中國人傳統(tǒng)成家立業(yè)的觀念里，有個(gè)自己的房子是根深蒂固的傳統(tǒng)思想，所以，新的人口增長勢必會(huì)帶來新的住房需求，在未來的5~10年時(shí)間里，這一政策的影響會(huì)逐漸開始顯現(xiàn)。

　　不過，從短期來看，這一影響還不會(huì)特別大。因?yàn)楝F(xiàn)在養(yǎng)育一個(gè)孩子的成本壓力不小，要不要生、敢不敢生還是不少獨(dú)生子女考慮的問題。所以，短期內(nèi)影響還有待市場觀察。我認(rèn)為，短期內(nèi)對(duì)樓市會(huì)產(chǎn)生比較大影響的還是房地產(chǎn)政策。如果沒有大調(diào)控政策出臺(tái)，市場的發(fā)展還是會(huì)比較平穩(wěn)，短期內(nèi)，“單獨(dú)二孩”政策對(duì)新需求的刺激從整體來說還不會(huì)太大。

精彩觀點(diǎn)4

“30歲以上客群或改變購房認(rèn)知，從而帶動(dòng)新的置業(yè)需求”

　　王緯：這一兩年內(nèi)，如果“單獨(dú)二孩”政策落地，主要受影響的應(yīng)該是年齡在30~40歲的群體。目前，這部分群體也是樓市消費(fèi)的主力。“單獨(dú)二孩”政策的實(shí)施，勢必會(huì)使得這些群體對(duì)居住空間進(jìn)行重新考量，帶動(dòng)新的置業(yè)需求。比如，有的家庭可能會(huì)為了生二胎考慮更換更大的居住空間，有的家庭可能會(huì)為了二胎考慮增加置業(yè)需求等。這必然會(huì)導(dǎo)致樓市消費(fèi)需求的增加，對(duì)于房地產(chǎn)市場而言是一大利好。

　　不過，新家庭成員的增加，勢必也會(huì)增加家庭的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。對(duì)于普通的工薪族而言，在考慮更換住宅的時(shí)候，對(duì)于空間的要求會(huì)更高，大三房、四房戶型會(huì)更受這些群體的關(guān)注。在市中心房價(jià)較高的情況下，為了減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，可能會(huì)有越來越多的剛需置業(yè)群體往周邊板塊置業(yè)，以較少的投入換取更大的居住空間。

精彩觀點(diǎn)5

“‘4+2+2’家庭結(jié)構(gòu)出現(xiàn)，影響地產(chǎn)行業(yè)走向”

　　王展望：如果“單獨(dú)二孩”政策開始實(shí)施，原先“4+2+1”(4個(gè)老人一對(duì)夫妻一個(gè)小孩）的家庭結(jié)構(gòu)將轉(zhuǎn)變?yōu)椤?+2+2”(4個(gè)老人一對(duì)夫妻兩個(gè)小孩）的家庭結(jié)構(gòu)。家庭結(jié)構(gòu)的改變，必然會(huì)帶來對(duì)住房居住結(jié)構(gòu)需求的變化。作為開發(fā)商，為了滿足這部分群體的市場需求，必然需要對(duì)產(chǎn)品做出調(diào)整，以達(dá)到產(chǎn)品的適銷對(duì)路。

　　對(duì)于開發(fā)商而言，這不僅意味著購房者對(duì)居住空間需求的增加，比如，原來可能只需要兩房，生了二胎后需要大三房戶型，還意味著對(duì)空間的功能需求會(huì)發(fā)生改變。比如，家庭人口增多，在衛(wèi)生間、活動(dòng)空間等方面的考慮，都需要進(jìn)行生活化設(shè)計(jì)，研究出能真正滿足他們置業(yè)需求的產(chǎn)品。

精彩觀點(diǎn)6

“剛需買房會(huì)更精打細(xì)算將影響后期產(chǎn)品供應(yīng)”

　　王賢聰：今年以來，剛需需求不斷被釋放，而改善型需求雖然也有得到釋放，但由于樓市價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)的緣故，面積大、總價(jià)高、去化速度慢成為明顯特點(diǎn)。因此，僅憑“二胎新政”，并非是促使產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化的決定性因素。在當(dāng)前樓市價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)的情況下，購房者對(duì)購房總價(jià)的承受能力是有限度的，這就引發(fā)樓市的另一話題，未來的產(chǎn)品供應(yīng)更會(huì)向“港式住宅”靠攏，走的不是“大而豪”的路線，而是如何在戶型上設(shè)計(jì)合理、功能上更齊全。近兩年來，泉州住宅產(chǎn)品供應(yīng)就已經(jīng)出現(xiàn)這種趨勢，我們可以看到，不少房企通過巧妙的規(guī)劃做足房子的空間利用，80多平方米做三房，100多平方米做四房，如何在盡可能不多增加面積的前提下，增強(qiáng)多功能戶型，將是開發(fā)企業(yè)需要思考的問題。

（本網(wǎng)記者陳振偉林桂平）

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