房子下定金后遭查封 買家起訴賣方獲賠4萬

　　在談好了價格，交了定金之后，潘先生理所當(dāng)然認(rèn)為房子肯定屬于自己了，誰想到幾天后就來了個急轉(zhuǎn)——房子被法院查封，這下潘先生只好將中介和賣方告到法院，要求雙倍返還定金8萬元。在一審輸了官司后，潘先生笑到了最后。
　　
　　潘先生想購買一套房子，經(jīng)洛江區(qū)某房產(chǎn)中介所負(fù)責(zé)人王某明介紹，認(rèn)識了薛某蘭和她丈夫程某凌。
　　
　　今年1月3日，潘先生作為買方，程某凌夫婦作為賣方，在房產(chǎn)中介所簽訂了一份《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同》。合同第一條約定，薛某蘭、程某凌同意將位于洛江的一套房產(chǎn)出售給潘先生，建筑面積約126平方米，價格為79.9萬元。
　　
　　為確保交易安全順暢，協(xié)議還約定，潘先生應(yīng)支付購房定金4萬元，程某凌夫婦保證該房屋權(quán)屬清楚。若發(fā)生有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)或債權(quán)債務(wù)等糾紛，概由他們夫婦倆負(fù)責(zé)處理。
　　
　　協(xié)議才簽訂幾天，潘先生就接到一個壞消息——洛江區(qū)法院做出一份裁定書，裁定查封宋某的房產(chǎn)。原來，2012年10月份，宋某把房子賣給程某凌夫婦，尚未辦理過戶，程某凌夫婦就把該房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給潘先生，不料因宋某與施某有糾紛，被起訴到法院。施某提出財(cái)產(chǎn)保全申請，法院依法查封宋某的這套房產(chǎn)。

　　
案情
　　
下了定金房子卻被查封
　
起訴
　　
要求雙倍返還定金
　　
　　在正常情況下，若程某凌夫婦依據(jù)法律規(guī)定，對該房產(chǎn)履行解押等義務(wù)，那么他們和潘先生的買賣還可能進(jìn)行，然而他們沒這樣做，這可把潘先生急壞了。
　　
　　幾經(jīng)溝通，潘先生還是未能從程某凌夫婦處過戶到該房產(chǎn)，于是他將王某明、程某凌夫婦告到洛江區(qū)法院，請求判決解除所簽訂的房產(chǎn)買賣合同；判決三被告連帶雙倍返還他定金8萬元，并賠償他支付的律師費(fèi)4000元。
　　
　　潘先生稱，當(dāng)時他們的合同中約定，雙方在簽訂本合同后不得中途違約。任何一方因改變買賣意向、違反本合同或有關(guān)法規(guī)，造成本房產(chǎn)交易未能進(jìn)行，屬于根本違約。若賣方違約，應(yīng)書面通知買方，并自違約之日起兩日內(nèi)退還原告所支付的購房款，同時向原告支付相當(dāng)于雙倍定金的違約金，承擔(dān)原告應(yīng)向中介方支付的中介費(fèi)及支付合理的費(fèi)用（包括律師費(fèi)、交通費(fèi)、調(diào)查費(fèi)）。

被告
　　
房屋被查封屬不可抗力
　　
　　在程某凌夫婦看來，他們并非有意不賣房子給潘先生。
　　
　　程某凌夫婦稱，他們實(shí)際上沒有收到潘先生的定金，不能適用定金罰則雙倍返還給原告。他們不是該房屋的所有權(quán)人，該房屋所有權(quán)人是宋某，4萬元定金是潘先生直接支付給中介所。合同約定，因不可抗力或政策等非主觀因素導(dǎo)致本合同無法履行，合同各方免責(zé)。因該房屋被法院查封，在合同履行過程中出現(xiàn)他們不可預(yù)見、不能避免的事實(shí)，屬于該條款中約定的非主觀因素，導(dǎo)致合同無法履行，他們沒有過錯，按合同中約定的免責(zé)條款，他們不應(yīng)承擔(dān)返還雙倍定金的責(zé)任。
　　
　　王某明說，潘先生支付的4萬元定金，他作為監(jiān)管方，代為監(jiān)管，不應(yīng)當(dāng)連帶承擔(dān)返還雙倍定金及支付律師費(fèi)。

一審
　　
賣方無過錯無需付4萬元
　　
　　那么法院一審會怎么判？
　　
　　經(jīng)審理，法院認(rèn)為，由于該套房產(chǎn)被依法查封，造成三方簽訂合同目的不能實(shí)現(xiàn)。合同約定，因不可抗力或政策等非主觀因素導(dǎo)致本合同無法履行，合同各方免責(zé)。此條約定是在三方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)的基礎(chǔ)上作出的?，F(xiàn)合同無法繼續(xù)履行，并非程某凌夫婦的主觀過錯，王某明也無過錯。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”因原、被告雙方在合同中約定了免責(zé)條款，且該約定不違反法律規(guī)定，該免責(zé)條款有效，原告請求三被告連帶返還雙倍定金8萬元及賠償律師費(fèi)4000元，缺乏合同約定和法律依據(jù)，法院不予支持。但潘先生已支付的定金4萬元，可由王某明返還原告。
　　
　　據(jù)此，法院一審判決解除潘先生與薛某蘭、程某凌簽訂的房產(chǎn)買賣合同；王某明應(yīng)返還潘先生支付的定金4萬元。

終審
　　
賣方構(gòu)成違約得賠付4萬元
　　
　　一審敗訴后，潘先生上訴到泉州市中級法院。他上訴稱，根據(jù)合同約定及法律規(guī)定，程某凌夫婦負(fù)有向他交付房屋及權(quán)利瑕疵擔(dān)保等義務(wù)。因買賣的房產(chǎn)被法院查封，且賣方亦不履行解押義務(wù)，無法交付房屋給他，程某凌夫婦構(gòu)成根本違約，應(yīng)向他支付雙倍定金及律師費(fèi)。
　　
　　據(jù)悉，所謂的權(quán)利瑕疵擔(dān)保是指出賣人擔(dān)保其出賣的標(biāo)的物的所有權(quán)完全轉(zhuǎn)移于買受人，第三人不能對標(biāo)的物主張任何權(quán)利。
　　
　　經(jīng)審理，中院查明，根據(jù)《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同》的約定，程某凌夫婦保證房屋權(quán)屬清楚，若發(fā)生與他們有關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)或債務(wù)債權(quán)等糾紛，概由他們負(fù)責(zé)處理，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，由此給潘先生造成的損失，由他們負(fù)責(zé)賠償。因此，薛某蘭、程某凌對該房屋應(yīng)承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。薛某蘭、程某凌因宋某的原因致使他們出售給潘先生的房屋被查封，導(dǎo)致房屋的交易未能繼續(xù)履行，程某凌夫婦的行為已構(gòu)成違約，依法應(yīng)適用定金罰則。
　　
　　據(jù)此，法院終審維持一審解除合同、王某明退還定金4萬元的判決，改判薛某蘭、程某凌支付潘先生定金4萬元及律師費(fèi)用4000元。

　　
■案例提醒
　　
賣房子要確保能過戶
　　
　　在這個案例中，因程某凌夫婦未能把房子過戶到潘先生名下，導(dǎo)致自己付出4萬元的代價。那么，在二手房交易中，賣方得盡到什么責(zé)任呢？
　　
　　法律顧問劉惠陽律師說，根據(jù)《合同法》規(guī)定，一般情況下，房屋的賣方主要義務(wù)有：（1）交付房屋。即出賣人應(yīng)該按照房屋買賣合同的約定，交付符合合同規(guī)定的面積、間數(shù)、質(zhì)量的房屋。（2）保證房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。保證將所出賣房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，在這項(xiàng)義務(wù)中，實(shí)際涵蓋賣方必須保證對出賣的房屋享有完整的處分權(quán)，房屋權(quán)屬清晰等。本案中房屋買賣屬二手房買賣，雙方簽訂《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同》合法有效，賣方在本案中的行為表現(xiàn)符合雙方在合同中約定的根本違約情形，據(jù)此賣方應(yīng)雙倍返還定金。

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