買房簽訂補充協(xié)議需謹慎 小心合同“失靈”

閩南房產(chǎn)網(wǎng)訊　買房時，很多購房者對購房合同都看得仔細，逐行逐字，絲毫不敢松懈。但是，對補充協(xié)議卻不甚在意，往往很隨意地就大筆一揮，事后才發(fā)現(xiàn)吃了虧。

　　最近，一購房者李先生致電本報，反映在買房時跟開發(fā)商簽訂購房合同，里面約定如果房子的面積誤差超過3%，買房人有權(quán)退房。但是，到了交房時，真的出現(xiàn)房子的實際面積與購房合同約定的面積誤差超過3%，卻無法退房。這是怎么回事？原來，在簽訂購房合同后，李先生一時大意，又與開發(fā)商簽訂了一份補充協(xié)議壞了事。

大筆一揮

超3%面積自己掏錢

　　記者了解到，雖然李先生與開發(fā)商簽訂的購房合同，里面約定如果房子的面積誤差超過3%，買房人有權(quán)退房，但是，簽訂購房合同后，李先生與開發(fā)商又簽訂了一份補充協(xié)議。在這份補充協(xié)議中，約定房子實際面積需以產(chǎn)權(quán)證為準，如果與購房合同約定的面積存在誤差，買房人將多還少補。

　　購房合同與補充協(xié)議，究竟哪一份合同更具法律效力？記者咨詢了福建雙鼎律師事務(wù)所主任律師于那剛、福建賢泰律師事務(wù)所主任律師王家富、福建閩榮律師事務(wù)所律師計剛霞等多位律師了解到，購房合同與購房補充協(xié)議都是買賣雙方真實意愿的表達，因此具有同等的法律效力。而且，由于補充協(xié)議多是購房合同簽訂之后簽下的，是對購房合同中未約定或是需要重新約定的內(nèi)容進行補充，因此，當購房合同與補充協(xié)議在某一條款上存在分歧時，通常依據(jù)補充協(xié)議的約定來處理。

福建雙鼎律師事務(wù)所主任律師于那剛表示，以上述的房產(chǎn)糾紛為例，李先生先后簽訂兩份協(xié)議，內(nèi)容不同，一般是以后簽訂的協(xié)議為依據(jù)。所以，在這個案例中，遇到房子的誤差面積超過3%時，要遵從的是后簽訂的補充協(xié)議，李先生需根據(jù)補充協(xié)議的約定，對誤差的面積進行補款。這樣一來，掐指一算，李先生買房就得多支付數(shù)萬元的房款。

維護權(quán)利 買賣雙方都有權(quán)簽訂補充協(xié)議

　　記者走訪了解到，在購房過程中，因簽訂補充協(xié)議而產(chǎn)生的法律糾紛并不少見。據(jù)律師們介紹，補充協(xié)議是對買賣雙方權(quán)利與義務(wù)的進一步約定，不過，目前，大部分的補充協(xié)議都是由開發(fā)商方面提出，其實，購房者也可通過補充協(xié)議維護自己的權(quán)利。

　　“辦理房屋的產(chǎn)權(quán)證，通常需要開發(fā)商提供房產(chǎn)銷售專用發(fā)票、項目平面圖、房屋測繪報告、購房合同備案，但是，許多購房合同中，都沒有對開發(fā)商的這一義務(wù)進行明確約定。”福建賢泰律師事務(wù)所主任律師王家富告訴記者，在其經(jīng)辦的房產(chǎn)糾紛案例中，就出現(xiàn)過因為開發(fā)商提供的辦證資料不全，而導(dǎo)致購房者無法順利辦理產(chǎn)權(quán)證的案例。所以，他提醒購房者，簽訂的購房合同中，需明確開發(fā)商在辦理產(chǎn)權(quán)證時需按房屋權(quán)屬登記機關(guān)的要求及時、完整提供房產(chǎn)銷售專用發(fā)票、項目平面圖、房屋測繪報告、購房合同等資料的義務(wù)，如果購房合同中未對這些內(nèi)容進行明確約定，購房者可以要求買賣雙方簽訂補充協(xié)議，對上述內(nèi)容進行補充約定。

　　福建賢泰律師事務(wù)所主任律師王家富表示，此外，有的購房合同中對土地證的辦理并沒有寫清楚，購房者也可要求開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，對土地證的辦理事宜進行明確約定。王家富認為，補充協(xié)議是對主合同中不完善的條款作出補充約定，當購房者遇到開發(fā)商在購房合同中沒寫清楚的條款時，為了明確雙方權(quán)利義務(wù)，以便預(yù)防糾紛，可以要求開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。

簽協(xié)議需謹慎 不合理的約定可拒簽

　　因為簽訂補充協(xié)議后，購房合同約定的條款可能就會“失靈”，所以業(yè)內(nèi)人士提醒，買賣雙方需以簽訂購房合同一樣的謹慎心態(tài)來簽補充協(xié)議，對于內(nèi)容不合理的，可以拒簽。

　　福建閩榮律師事務(wù)所律師計剛霞表示，補充協(xié)議雖然不用像購房合同一樣進行備案，但是與購房合同具有同等法律效力，需謹慎對待。在補充協(xié)議中，對條款需約定清楚，需特別留意交房時間、辦證時間、出現(xiàn)面積誤差的處理方式等問題。在簽訂補充協(xié)議前，如果有不了解的地方，最好咨詢一下法律界的人士。

　　部分購房者擔心，如果在買房過程中，拒絕簽訂開發(fā)商提出的補充協(xié)議，會無法順利完成房屋買賣。對此，福建閩榮律師事務(wù)所律師計剛霞表示，簽訂購房買賣合同之后，雙方買賣關(guān)系就已經(jīng)達成，購房者拒簽補充協(xié)議，并不會影響買賣關(guān)系的履行。

（本網(wǎng)記者林桂平）