樓市過度透支 停貸或成房貸市場常態

近日，北京、上海、廣州等地多家銀行暫停房貸，一些銀行雖未停貸，但也紛紛取消利率優惠或上浮利率，拉長審批流程，部分銀行房貸利率上浮10%甚至更多。長假以后，停貸在更大范圍出現。隨著年底的臨近，各家銀行全年信貸余額所剩無幾，房貸已成主要壓縮對象，未來停貸可能會成為一種常態。
　　
　　房貸市場休克，是市場過度透支的結果。8月份，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價格同比漲幅在18%至20%。隨著地產泡沫向縱深挺進，以物業稅為最后亮劍手段的“長效機制”的吹風不斷。

　　
銀行成最大“地主”
　　
　　房地產市場，交易量和信貸增量歷來是衡量流動性的重要指標，真實有效的交易價格必須有足夠的資金流量作保證。美國人反思次貸危機與房地產的關系時說，就像棒球運動員為了能打出更好的成績而注射類固醇激素，人為地增強肌肉一樣。在房價不斷飆升的歲月里，華爾街向市場注入了太多的興奮劑。興奮劑刺激下的棒球明星們創造過輝煌，但是房地產的人造財富泡沫隨著華爾街的創造性毀滅和歷史性崩潰而灰飛煙滅。
　　
　　任何資產泡沫，其本質內涵都非常接近，那就是不負責任的貨幣超發和信貸擴張。曾經的“美國秘方”和“美國神話”現在卻如火如荼地上演：地王飛天，過去十來億的地王都是“小兒科”，百億地王滿天飛，城頭變幻大王旗；恐慌性“末日情結”主導下，滿眼都是“日光盤”、“夜光盤”；限購、限貸形同虛設，市場管理者、銀行、開發商沆瀣一氣、里應外合的購房證明隨時花錢都能買到，3萬一平方的房子把合同價格“做到”5萬，等于不用首付款，全額從銀行貸……暴風雨即將襲來，投機者、監管者、銀行的房貸經理們都放棄了雨傘，大家都僥幸“市場會有永遠的繁榮”。而各路巫婆神棍們信誓旦旦地說“還沒漲夠”，“坐等再翻番”，“京滬房價要漲到80萬一平方”。如果問題本身是錯誤的，那么答案也就不重要了。
　　
　　房地產交易量的激增，金融體系必須提供大量的新增貨幣以支撐不斷擴大的市場交易規模。局部地區，房地產消費貸款以驚人的規模在膨脹，以江蘇為例，以房貸為主的消費貸款已經超過一萬億元。長期以來，房地產與銀行體系高度捆綁，無論是房地產開發類貸款，還是政府平臺、企業貸款，銀行認可的有效抵押物主要是土地，經過十年嬗變，中國最大的地主已悄然從政府變為銀行。

中國式地產泡沫
　　
　　中國房地產的繁榮發端于1998年的制度性變革，而過去十多年間前所未有的城市化進程帶來鄉村向城市的遷徙，“滿城挖”、“隨處炸”，催生出一幢幢水泥森林；而社會保障體系不完善累積的超高儲蓄率，在投資渠道狹窄，全社會普遍的財富焦慮和投資饑渴，加之超高的貨幣發行量，合成的混合燃料把房價送入遠超過中國人收入水平的外太空。市場推高的過程是如此漫長，幾乎所有參與者都享受到了房價上漲的紅利，普遍的自利情結和財富效應讓他們堅信炒房會永遠賺錢。然而，這世界會有永遠繁榮的單邊市場嗎？升入外太空的房價以什么方式回歸，是建立返回艙式的“長效機制”，還是以美國或當年日本式的剛性破裂、慘烈墜毀？都是十分艱難的抉擇。
　　
　　房地產市場作為一個多重利益復雜博弈的場所，沸反盈天的價格本質是異常堅硬的泡沫。在市場失靈、泡沫化之路難以遏制之時，無論是市場參與者，還是作為“守夜人”的監管者，都應摒棄對原市場教旨主義的膜拜，而要有對市場規律的敬畏。索羅斯有句名言：“先知先覺、始終走在市場前面的狐貍永遠只是少數，往往選擇在這一歷史價位的左側離場?！焙偙磉_的是智慧和警覺，是對“風險厭惡”的有效管控。李嘉誠最近就在高位大舉拋出內地多項物業，并抄底歐洲的物業。一向謹言慎行的王石在微博提醒業界說：“這是一個信號，小心了！”而今年早些時候，他在接受哥倫比亞廣播公司“新聞60分鐘”節目中曾公開表示，“中國房價過高，房地產市場存在泡沫……上海的普通居民買房需要支付的房款可能是其年薪的45倍以上?！辈⒕娣Q，“如果中國式地產泡沫破滅，那將是一場災難?！?BR>　　
切勿有僥幸心理
　　
　　中國百姓省吃儉用的儲蓄一次性地用在了房子上，房產成為國民財富的載體，加劇全民的儲蓄傾向，也是經濟面臨諸多困境的原因之一。房地產的畸形繁榮已系統性地損害了經濟的內在消費力，宏觀經濟也出現“一業火旺百業衰”的尷尬局面，最終必然是盛極而衰。盡管受益者有千百條理由支持房價繼續上漲，但以物業稅為核心的“長效機制”一旦推出，預期的改變必將倒逼更多的二手房如決堤般涌出。從長期來看，老齡化大潮已至，當家庭財富主要表現為房產，當80、90后的富裕家庭擁有多套房產時，誰來保證這些財富的不貶值。
　　
　　回到本文開頭，如果銀行業從靈魂深處“爆發革命”，他們“恐高”是本能的風險厭惡的理性選擇。20世紀90年代初，日本大藏省出臺了房地產融資總量控制政策，高能燃料耗盡，房地產出現斷崖式下跌。如果中國金融體系能以大面積全局性收縮房貸或者提高利率的方式，房地產泡沫的“幽靈”將很快以破滅的方式顯靈。實際上，從溫州到鄂爾多斯等許多城市，許多地方“瘋魔”猙獰的頭部已經顯現，只不過人們都以僥幸之心，以為它還是結構性的局部問題。
　　
　　從中國樓市的內在機理看，中國式泡沫破滅不太可能是內部力量的主動刺破，更大可能是來自外部的沖擊，如匯率的逆變、利率的上調或者物業稅大面積開征，一切只是時間問題。如果泡沫膨脹到極致，也許不用任何外部政策的干預，市場本身難以承受畸高的價格時，任何一點風吹草動都可能吹響恐慌性離場的哨聲，血腥的“踩踏事件”瞬間會形成決堤的合力，再堅固的馬其諾防線剎那間會被無情地摧毀。