全國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)分化 樓市或迎新一輪上漲周期

地王頻現(xiàn)房價(jià)猛漲，樓市又到新一輪上漲周期？

專家潑冷水
　　
　　9月初中國土地市場(chǎng)密集地上演了一輪又一輪的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)。先是2日天津宅地單價(jià)地王出現(xiàn)，兩天之后北京農(nóng)展館地王出現(xiàn)。緊接著，上海就誕生了總成交價(jià)高達(dá)217.7億元的新地王……
　　
　　國家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份全國70個(gè)城市房價(jià)顯示，北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價(jià)同比漲幅全都超過10%，北京更是以接近20%的同比漲幅領(lǐng)跑全國。房地產(chǎn)市場(chǎng)真的又到了新一輪的上漲周期嗎？
　　
　　從當(dāng)前全國看，區(qū)域性差異大，部分熱點(diǎn)城市漲幅較高。7月份數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳新建商品住房價(jià)格同比分別上漲18.3%、16.5%、17.4%、17.0%。同比漲幅超過10%的還有廈門、南京、鄭州等城市。但同時(shí)少數(shù)中小城市近年來開發(fā)量大，銷售不暢，庫存較多。
　　
　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說：“這一輪地王潮主要出現(xiàn)在一二線城市，由此證明全國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)分化，房企選擇在一二線城市聚集，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。而這種泡沫化的發(fā)展也導(dǎo)致市場(chǎng)存在調(diào)整的可能性。”
　　
　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹說：“從今年1到7月的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行來看，城市分化、企業(yè)分化是最主要的特點(diǎn)。在全國600多個(gè)設(shè)市城市中，部分大城市房價(jià)仍呈明顯上漲的現(xiàn)象，多數(shù)城市房價(jià)基本穩(wěn)定，少數(shù)城市房價(jià)呈下跌態(tài)勢(shì)。另外，就企業(yè)而言，少數(shù)品牌企業(yè)上半年業(yè)績良好，但也有部分企業(yè)仍面臨資金壓力大、銷售難度大的困境。經(jīng)過十幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展之后，可以預(yù)計(jì)，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了鐵板一塊的格局，今后分化將是常態(tài)。”

　　
供求失衡 是樓市發(fā)熱原因
　　
　　部分熱點(diǎn)城市漲幅居高的原因何在？住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹日前接受媒體專訪。

　　
熱點(diǎn)為啥熱
　　
供求出現(xiàn)失衡
　　
為什么部分熱點(diǎn)城市房價(jià)居高不下？
　　
　　秦虹：城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化表現(xiàn)的背后原因，主要是人口流動(dòng)導(dǎo)致需求增長的不平衡。特別是大量年輕人向大城市集聚，對(duì)住房產(chǎn)生大量需求，表現(xiàn)在20歲至35歲的首次購房者在大城市占比繼續(xù)提高。
　　
　　而相對(duì)于需求的增長來講，上半年主要大城市的供應(yīng)量明顯不足。直到今年6月份，東部地區(qū)的住宅新開工面積還是負(fù)增長0.6%，其中北京負(fù)10.1%，上海負(fù)13.2%。在政策持續(xù)抑制投機(jī)投資沒有改變的情況下，房價(jià)仍然上漲，只能說明這些地方供求出現(xiàn)了失衡。

熱了怎么辦
　　
限購+疏堵結(jié)合
　　
9月初，鄭州市推出被稱為升級(jí)版的商品住房限購令。怎么看待這個(gè)問題？
　　
　　秦虹：最近鄭州、北京、廣州、深圳等地限購政策升級(jí)，主要原因應(yīng)該是政府要兌現(xiàn)年初對(duì)外公布的房價(jià)控制目標(biāo)。在房價(jià)上漲過快的城市，政府要想在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)房價(jià)漲幅的下降，限購升級(jí)不失為一種應(yīng)急緩解供求矛盾的辦法，也是必要的措施。但同時(shí)，各地政府對(duì)本地的供求狀況必須要有更強(qiáng)的預(yù)見性，要有“疏”、“堵”結(jié)合的政策措施，否則僅靠“堵”的效果是難以持續(xù)的。

　　
怎么能不熱
　　
增加住宅用地供應(yīng)
　　
新形勢(shì)下調(diào)控著力點(diǎn)何在？
　　
　　秦虹：房地產(chǎn)的調(diào)控手段除了行政手段外，還有土地、信貸、稅收三種經(jīng)濟(jì)手段，應(yīng)把握規(guī)律，擇優(yōu)實(shí)行。其中土地調(diào)控的效果最為直接，在供求緊張的地方，應(yīng)該加快采取增加住宅用地供應(yīng)和提高土地利用效率并重的辦法緩解供求矛盾。

　　
讓城鎮(zhèn)不同人群
　　
都清楚住房政策
　　
　　秦虹認(rèn)為，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長效機(jī)制的關(guān)鍵，是要建立全社會(huì)對(duì)住房政策的穩(wěn)定預(yù)期，讓城鎮(zhèn)各類人群都知道他們面臨的住房政策是什么。
　　
　　比如，低收入家庭知道住房保障政策是什么；沒有住房的年輕人知道解決住房問題的途徑是什么；已有多套住房的人知道面臨的住房政策是什么。
　　
　　現(xiàn)在由于對(duì)住房政策的預(yù)期不穩(wěn)定，很多人在尚不具備經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)時(shí)就急于買房，既加大了當(dāng)期的市場(chǎng)需求，透支了未來需求，也增大了生活壓力，產(chǎn)生抱怨情緒。