我國房市十年九調控 專家稱不調炒房會更熱鬧

　　兩會開幕的前兩天，國務院出臺有關房地產調控的國五條細則，再次在市場引發震動。

　　全國政協委員、財政部財政科學研究所所長賈康認為，這是讓百姓吃下定心丸，政府不會放松房價調控。

　　而在全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明看來，選擇這個時候出臺政策，是希望政策的正效應通過代表、委員的解讀、討論得到放大，也表明本屆政府一直沒有放棄對房地產調控的努力。“下屆政府也會延續本屆政府的政策，調控的決心沒有動搖。”

　　然而，市場的反應卻同以往不同。今后賣房所得的收入要征收20%的稅？這樣的疑問在所有人心中盤旋。

　　我愛我家是北京一家規模頗大的房產中介公司，該公司多家門店的負責人表示，從3月1日傍晚政策出臺后不久，許多經紀人的手機就響個不停。不少客戶、業主或者店面周邊的小區居民干脆直接到門店咨詢調控新政策，其中近90%的咨詢都是沖著“二手房交易個稅按差額的20%的征收”的政策。

　　“政策具體什么時間開始執行？”、“我的房子是不是要按20%的差額繳稅？”幾乎所有來咨詢的客戶都要問這兩個問題。

　　據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，新政出臺后，僅3月2日單日的新增買房客戶需求委托量比前一日增長了近三成；新增房源委托量增長了近四成。這家中介公司的咨詢熱線已經處于超負荷運轉狀態。

　　在很多業內人士看來，這樣的市場反應有些出乎意料。

　　“房產交易所得征收20%的稅是一個跟進的政策，也是過去政策框架中一個用過的政策，只不過這次是重申而已。”賈康對記者說。

　　北京中原地產市場總監張大偉告訴記者，其實在法律規定上，房產交易的個人所得稅一直就是20%，只不過這些年并沒有按照這個標準執行。

　　1993年我國第一次對個人所得稅法進行修訂，出現了財產轉讓所得進行征稅的規定。

　　1993年版的個人所得稅法規定，財產轉讓所得，以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額。稅率為20%。房產交易自然屬于財產轉讓。

　　在此之后，個人所得稅法經歷多次修訂，但這一條規定一直未變。

　　從1993年算起，房產交易所得要繳納20%的稅，這個規定已經存在了20年。

　　1999年，財政部、國家稅務總局、原建設部聯合發文，就個人出售住房所得征收個人所得稅做出具體規定，細化了何為出售住房個人所得，還提出對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

　　2006年，國家稅務總局發文，對房產交易所得，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用都被視為可以減除的合理費用。自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，依然免征個人所得稅。

　　此外，國家稅務總局的這個文件對那些無法確定原有價值的房屋如何征稅做出規定，“未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的”按交易總價的1%～3%的稅率征稅。

　　實際上，這些年，房產交易所得稅的征收基本上就變成了按交易總價的1%～3%征稅。原因就在于，要弄清楚房屋原值、該減除的合理費用，實在太困難。

　　從表述上來看，國五條細則在房產交易所得稅上并無變化。

　　“懸念是，自用5年以上且是家庭唯一生活用房轉讓所得，還是否免征個人所得稅？”賈康說，如果還有無法弄清楚原值的房屋，該怎么征收所得稅？國五條細則對此并沒有表述。

　　在賈康看來，政策可能會抑制二手房市場。大家會擔心，如果要弄清楚原價多少，現價多少，差價是多少，這個房子就沒法買賣了。在市場上，由于所得稅增加的這部分房價肯定會轉移到買方身上，而買方有可能就買不了房子。

　　“剛性需求會過度涌向新房市場，造成市場需求的假象，進一步推高房價。有人又會不滿。”賈康說，另一方面，很多合理的改善性需求的賣房也會受到抑制。但政策的正效應是，投機性的購房行為可能會受到抑制。

　　蔡繼明也有類似的觀點。在他看來，對房產增值部分征稅是遏制投機行為的辦法，可能會導致很多房子由售轉租，反倒增加租賃市場的規模，那樣倒是好事。

　　“但如果住房的需求彈性很小，那這部分稅收的負擔就會大部分轉移到買房人身上。如果住房的需求彈性很大，因為稅收而漲價的房子就會賣不出去。”蔡繼明說，但現在我國的住房市場中投資性住房、投機性住房各自有多少，空置的住房有多少，官方并沒有公開的數據，所以我國的住房需求彈性到底有多大，始終無法搞清。對投機性購房要遏制，但對投資性購房并不能簡單遏制，如果沒有投資性購房，租賃市場就不會存在。

　　從2003年開始，我國對房地產市場進行調控，10年中已經調控了9次。然而，讓公眾不滿意的是，房價并沒有因為調控得到遏制。

　　“原因就在于在房產供給上做得還不夠，房價并不是政府要調控的點。”蔡繼明說，歷次調控都是在需求上做文章，但在供給上，農村集體用地不能自由進入市場，各地為招商引資又低價出讓了大量工業用地，工業用地浪費很嚴重。這些都減少了住宅用地的供應，如果這些問題能解決，住房的供需矛盾就會得到緩解。如果再從用地功能上進行分類，劃定大多數用地是用于保障住房和自住房，就能夠讓房地產市場進入健康發展軌道。

　　但在賈康看來，如果這10年間沒有這些政策的出臺，出現地產泡沫和房價大起大落的風險會很高，房價可能會比現在還高。

　　“客觀講，這些調控的政策有不盡如人意的地方，但總體還是使房價的過快上漲得到抑制，壓制了一些不合理上漲的沖動。”賈康說，不調控，倒房會更熱鬧。