袁鋼明：調控仍有加碼空間 建議重新設計房產稅

　　從去年年底到現在，多地房價特別是一、二線城市的房價開始看漲。2月20日，國務院出臺了房地產調控的新國五條，該調控措施一出，立即引起多方關注。社科院經濟研究所、清華大學中國與世界經濟研究中心研究員袁鋼明教授接受記者訪談，分析解讀樓市新“國五條”。袁鋼明表示，新“國五條”的出臺是為了防止房價過快上升，而且是一個收緊的措施。此外，袁鋼明還對限購政策、房產稅等備受關注的話題發表了自己的看法。

　　新國五條有所收緊 調控仍有加碼空間

　　中央出臺新“國五條”樓市調控措施，立刻引發市場劇烈反應。有評論稱，這是“史上最溫柔”的房地產調控，因為“老調重彈”的內容居多，幾乎對房價的走勢不會產生太大的影響。但是也有觀點認為，“樓市調控不是從松從輕，而是從緊從嚴”。對于這一問題，袁鋼明表示，新“國五條”的出臺顯然是為了防止房價過快上升，而且是一個收緊的措施。

　　此外，有分析認為新政在房屋限購、房產稅試點、保障房建設、差別化信貸政策等方面都暗含了加碼空間，而袁鋼明也直言“調控加碼的空間非常大”。

　　袁鋼明認為，要想防止房價過快上漲，調控政策就必須要加碼。“房價上漲空間有多高，加碼空間就有多大。”他說，調控措施不僅是加碼的問題，甚至還應該出臺一些前所未有的新措施，這樣才可以加強調控整體效果。

　　限購是樓市調控政策中威力最大的措施

　　在日前出臺的樓市調控新“國五條”中，中央繼續強調完善限購措施，并要求未限購城市一旦房價上漲過快，也應要求其及時采取限購等措施。袁鋼明評價說，“限購可能是近幾年來各種樓市調控措施中威力最大的。”

　　袁鋼明表示，像北京這樣的熱點城市，很多購房需求是來自投機性需求。這部分炒房者希望通過房價上漲達到資產保值、升值的目的，而不是為了居住。“這種需求一旦過度就會推動房價不斷上漲，所以說限購措施是非常有效的。”

　　而對于房價自去年以來出現了新一輪上漲行情，袁鋼明分析說，2012年限購措施并沒有加碼，但是有的地方實際上放松了限購政策。“限購政策強烈地阻擋住了投機性的行為，所以有的地方就開始放松限購，這恰恰說明限購措施是有作用的。

　　土地政策應對土地交易使用規則進行調整

　　新國五條出臺后，有媒體分析，有關樓市調控的細化政策可能近期出臺，將對原有的的不少條款予以強化。國土部目前的工作匯報會上回應稱要保持土地供應總量基本穩定，同時繼續保持調控政策連續性和穩定性，在土地市場相關政策還有哪些可以施展的空間？袁鋼明表示，要抑制土地暴漲的趨勢，不僅要增加土地供給，還要控制投機性需求，此外，要對土地買賣的交易規則、使用規則進行調整。

　　袁鋼明表示，土地的問題非常敏感，土地問題一直是支配或影響、決定房價上漲重要的因素。增加土地供給，可能影響土地價格的上漲。但是更重要的是，我們現在土地價格，包括房價并完全是供給關系決定的，實際上跟價格的調控，或者需求的調控有很大的關系。即使土地供給再多，如果對投機性的需求不控制的話，價格還會暴漲。所以還要對土地買賣的交易規則、使用規則等等進行一些調整，或者是加強，才可能控制住土地價格的暴漲這種趨勢。

　　袁鋼明：調控應著眼熱點城市 北京早該征房產稅

　　在國務院常務會議確定“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”后，哪個城市將成為下一個“吃螃蟹的人”，受到各方關注。而對于北京會不會入選新一輪房產稅試點名單，袁鋼明說，“我覺得早就應該列入。”

　　他說，從世界范圍來看，觀察或者調控房價泡沫的時候主要是以上漲最快的城市為目標。“樓市的資金流動很厲害，哪個地方的房價上漲快，資金就會流到哪個城市去，所以對于中心城市或者熱點城市房價的控制，采取措施是最關鍵的。”

　　袁鋼明認為，對邊緣城市進行調控意義不大，關鍵應對熱點城市進行調控。“現在北京是全國房價上漲最快的城市，應該是觀察全國房價泡沫上漲厲害不厲害，或者是調控措施能不能起到作用的最關鍵的城市，所以重要的調控措施應該放在北京”。

　　建議重新設計房產稅：投機性購房應多征

　　訪談中，袁鋼明認為，新的房產稅應該重新設計，全面征收、廣征收、稅率要合理；保證一般基本住房需求的人不征房產稅，但是像過多炒作的人不僅要征，而且還要高。

　　同時，袁鋼明還表示，房產稅實際上應該面對廣大老百姓，要為廣大老百姓和工薪階層考慮；很多國家征收房產稅就是控制過多的占有房子。“超過標準水平、買房多的人，稅率就要高，美國人負擔大的時候就是房子多。”

　　投資性需求是支配房價暴漲的主要因素

　　袁鋼明表示，最近這些年來房價的上漲不是因為供給不足，而是因為需求過度，過濫，過于瘋狂。房地產已經不是居住性需求了；投機性、投資性需求很厲害，這種需求才是支配我們國家房價暴漲的主要因素。目前，中國不是供給不足，而是太旺了，很多企業轉向房地產。“比如，我們郊區看到新樓盤出臺的都是中鐵，中國通訊，什么中化各種各樣國有非房地產公司都來投入房地產了。”

　　同時，袁鋼明還表示，土地市場也存在同樣的問題。如果空置性或者過多投機性的市場不發生改變的話，土地供應的再多也沒有用，也都變成了空置房，或者變成了投資房。“所以說單從土地供給來比較跟上一年比較是否上升了，還是下降了，那是不真實的；首先要看房地產的需求是否健康，是否正常，是否合理，而不應該把這個撇掉，光看供給。”

　　袁鋼明：房地產發展要適當合理

　　縱觀我們國家經濟形勢，房地產行業拉動了幾十個的相關行業，如何看待房地產調控和經濟“穩增長”的關系也是眾人關注的話題。對此，袁鋼明表示，房地產的確是經濟中重要的組成部分，但是它不能過頭，過高的情況下當機立斷馬上把它控制住才行。

　　袁鋼明表示，過去我們房地產比例太低，人民居住面積，平均面積很小，整個比重占得很低，起不到作用。那么現在無論是投資還是貸款，各個方面它都已經超過了合理的程度了，光是房地產的貸款和房地產的投資占了20%以上。房地產在不足的時候應該推動它快速發展，但是它過頭的時候應該要控制它，這甚至是所有產業都有基本的規律，就是要適當合理。

　　保障房對抑制房價過快上漲作用非常明顯

　　2月20日，國務院出臺了新的房地產調控的所謂國五條，其中在保障房建設方面也是在加快步伐。而保障房對抑制房價過快上漲的作用，袁鋼明給予了很大的肯定，他表示，這種作用是非常明顯的，這個趨勢還要堅持下去。

　　袁鋼明接受采訪時表示，保障房對抑制房價過快上漲起了非常大的作用，特別是前年的下半年到去年的年初時候，房價上漲的勢頭已經下落了，其原因就是保障房的建設大規模的推進，政府高度重視，買不起商品房的老百姓看到了希望，所以民眾就觀望了。如果這種保障房的建設能夠拉低商品房價格，通過限價房的供給能夠影響商品房的價格下落，那它是起到了作用。

　　對剛需人群在政策上應該給予重視

　　袁鋼明表示，健康的房地產需求會對經濟有很大支持，建議對剛需人群在政策上應該給予重視。“支撐房地產的就是基本居住需求，但是咱們大部分的需求已經不是居住需求了，如果我們對基本居住需求不支持的話，反過來也會對我們的經濟產生不利的影響，調控房地產的同時，我們對居住需求有更大的支持。”

　　同時，袁鋼明強調，在調控的時候對于自住需求的人應該鼓勵和支持。比如說房產稅對他們就應該免除，并對第一套房是貸款給予優惠，現在的年輕人根本買不起房，所以我們應該對基本居住需求的人在政策上應該給予重視。