一線樓市遭國企“壟斷” 潘石屹：民企難生存

　　一份根據北京房地產交易管理網所作的統計顯示，2012年，北京房企商品房銷售金額排行榜中，北京城建、中海、保利、首開、中國鐵建、中化方興等國企以迅猛的態勢搶占了前十名，民企只有龍湖、SOHO中國尚存。地產老大萬科在北京已跌出前三。而萬科在北京市場的合作方，均是清一色的國企。SOHO中國銷售的產品類型均為商業、辦公單元。若以住宅為主而論，前十僅剩龍湖一家。

　　國企地位難撼

　　2012年北京商品住宅成交量達12.3萬套，比2011年增幅超過30%。但這種狂歡與多數民企無關。

　　2012年排行榜顯示，純民企只有兩家，比2011年減少一家。2011年僅排名第7位的北京城建，2012年銷售金額為120.65億，位列第一。接下來是中海、保利、首開，銷售金額分別為115.12億、112.5億、106.91億。四家均為國企，其中，北京城建和首開為北京市本土國企，而中海、保利則屬央企。

　　據海通證券研究報告顯示，北京城建大股東是北京城建集團，實際控制人則是北京市國資委。國金證券研究報告指出，在房企普遍面臨土地饑渴的背景下，北京城建憑借國有背景和一二級聯動的發展模式，曾在2011年土地市場大有斬獲，當年新增項目權益建面110萬平米，整體儲備規模增長32%。北京城建目前在京尚有211萬平米未結算項目，占總儲備的58%，這意味著它在2013年仍有希望銷售超預期。

　　如果說中海、保利這兩家央企近幾年在北京市場一直表現出色，而中國鐵建與中化方興則是不折不扣的黑馬。

　　中國鐵建于2007年11月5日在北京成立，為國務院國資委管理的特大型建筑企業。它在北京地產界聲名鵲起的項目，是位于北五環外的中國鐵建國際城。后來，該公司在外地復制了鐵建國際城品牌。

　　中化方興的母公司是中化集團，為國務院國資委監管的國有重要骨干企業。該公司曾在2009年力挫群雄拿下廣渠路15號地，被潘石屹感慨為，央企拿地不算帳。15號地已變身北京有名的金茂府。從2011年首期開盤的20個月內，金茂府累計銷售額已達百億。

　　躋身前十的遠洋地產和萬科，是具有國資背景的上市公司。萬科在北京的合作伙伴，中糧地產、五礦建設、首開股份、金隅股份等，為央企或本地國企。不過，若以銷售面積排列北京前十，國企有金融街擠入，民企增加了富力地產。

　　國企典型性壟斷？

　　萬科集團副總裁毛大慶在接受記者采訪時表示，隨著北京土地的高企，北京市場的準入門檻也在提高。而不管是國企還是民企都不想在北京市場上失去機會，近兩年甚至還在加強北京市場的投入。

　　所以，北京競爭的激烈程度也是最強的。而能否在土地市場有所斬獲，成為考量其銷售額的重要標準。

　　在土地市場上，擁有低成本資金優勢的國企或者央企，顯然更具競爭力。

　　1月14日，央企代表中糧集團董事長寧高寧、民企代表SOHO中國董事長潘石屹在亞洲金融論壇上就“國進民退”相互調侃。潘石屹在現場論壇環節表示，十分愿意和這位來自北京的“鄰居”寧高寧互換身份。

　　在潘石屹看來，過去10年，中國民營企業的生存空間和狀態，越來越不好。“十年前在北京要招拍掛一塊地，下面坐著的基本全是民企。最近三四年，北京招拍掛一塊地，下面坐的清一色是央企。”潘石屹還抱怨，“政府總要宏觀調控，總要出政策，但又總要多給‘共和國的長子’一些錢，給的錢的利率又比民營企業的低，最后市場經濟的機制就很難建起來。”

　　活躍在二三線城市的陽光100置業集團董事長易小迪，對此也有深刻感悟。他在近期由華本俱樂部舉辦的“中國地產領袖年會”上表示，“前十年房企高速增長大部分是來自于土地增值帶來的紅利，而房企的盈利能力遠遠追不上土地增值。這并不是一個良性循環。未來十年，盈利模式將發生巨大變化。一線城市，未來將成為大房企的壟斷市場。高價地意味著沒有天量的低成本資金是冒不起風險的。二三線城市才是中小房企競爭的市場。”

　　易小迪進一步說明，“以開發北京兩萬元/平方米樓面地價的豪宅為例，以5年為周期，中小房企的資金成本與現在國企的成本比較，小公司比大公司每平方米要多賣5千塊錢才能做到同等利潤，這是做不到的。”

　　“北京供地越來越少，房企在拿地時有時不僅要拼資金能力，還要拼政治資源，尤其是那些定向出讓的土地。而國企在這些方面具備天然優勢。”蘭德咨詢總裁宋延慶認為，三年來，一線城市國進民退的現象很明顯。這實際上增加了調控的難度，只有非常專業的民企對調控的敏感程度才最高，而國企的職業經理人還要考慮政治風險、職務風險等。

　　以北京城建為例。據國金證券研究報告顯示，北京城建的主力項目北京世華龍樾，比年初預計售價上漲了約1萬元，增幅達到43%。按30萬平米可售房源計算，收入大增30億元。雖然該項目要求配建保障房，但項目整體毛利率預計不低于57%。