三四線樓市庫存消化不良 隱現泡沫風險

　　溫州、海南、貴陽等地房價近期出現幅度不等的跳水情況引起業內對三四線樓市“泡沫”的關注。克爾瑞信息集團樣本統計顯示三四線樓市的消化速度明顯自去年以來明顯落后，2011年三四線城市商品住宅銷量同比增30%，遠高過一二線的- 19%，而去年，三四線城市商品住宅銷量同比增速僅15%，落后于一二線的32%。

　　南都記者從中原地產、同策咨詢等業內機構以及海南地區開發商處了解到，城鎮化大趨勢的市場背景下，不少三四線城市熱衷于新區新城的報批，拉高了樓市庫存。全國房地產經理人聯盟研究院副院長陳寶存向南都記者分析稱，三四線樓市泡沫成分值得警惕，但因由風險各異，而總體上來看城鎮化政策的受益者仍以三四線為主。

　　海南潛在供應需10年消化

　　鄂爾多斯、溫州、貴陽，越來越多的三四線城市成為房地產泡沫風險的主角。有媒體曝光，上個月溫州平陽縣一項目老板跑路，業主只能堵在溫州建行平陽支行門口“等個說法”。

　　專注旅游地產的海南也已吹動“泡沫”。克爾瑞信息集團統計顯示，未來3至5年，海南包括在售、庫存和準備開發的合計潛在供應量達到驚人的1 .079億平方米，至少需要10年才能消化。

　　貴陽的“泡沫”之憂則緣起超大盤的放量。當地出現規劃用地5000余畝，總建面1830萬平方米的超大樓盤，規劃居住人口高達35萬人，基本相當于一個小鎮，令人咋舌，而銷售和均價滯足不前。貴陽房地產官網顯示去年成交相比前年增長約一倍，但均價已回到兩年前。

　　“三線城市還將保持供大于求的狀態，”上海易居房地產研究院數據顯示，三線城市在11月新增供應量略小于成交量后，12月繼續維持供大于求的狀態。12月份，10個三線樣本城市的新增供應量為247萬平方米，成交量為180萬平方米。“此次供大于求，一是三線城市房地產市場擴張這一總趨勢，二也是暖冬行情下房企積極推盤。”

　　三四線樓市的消化速度自去年以來明顯落后。克爾瑞信息集團樣本統計顯示，2011年，三四線城市商品住宅銷量同比增30%，遠高過一二線的- 19%，而去年，三四線城市商品住宅銷量同比增速僅15%，還要落后于一二線的32%。

　　“不少三四線城市出現泡沫，但情況各異，”全國房地產經理人聯盟研究院副院長陳寶存接受南都記者采訪時表示，貴州在2007年開發大量的毛地，現在基本上建設完成，從而出現大量供應。在陳寶存看來，這是經過研究后制定的開發策略，是房地產的發展周期問題，“不能只看一時的數據，要從長遠來分析。”

　　三四線樓市蒙上陰影

　　庫存方面，一二線城市的去化速度明顯加快，但三四線城市則消化乏力，出現了明顯分化。“這一趨勢造成一線城市總體上存在上漲壓力，而二線和三線城市漲跌不一，但下跌城市個數有增多趨勢。”第一創業房地產分析師王皓寧表示。

　　“三四線城市方面顯然受困于風險因素，這部分城市的風險在于未來短期內房地產市場需求的不確定性，過去兩三年整個行業范圍內出現進軍三四線城市的浪潮，”克爾瑞信息集團分析師楊晨青告訴南都記者，而從今年市場的反饋來看，相當一部分前期熱點的三四線城市市場已經出現了交易低谷，而這必然已經引起企業的警惕。

　　同策咨詢總監張宏偉表示，預計未來將會有大規模新城涌現，大量樓市供應隨之來臨，尤其是三四線城市，在缺乏產業導入與支撐的前提下，不少城市出臺新的產業發展規劃，以此為基礎開發產業新城。但是，實際操作上中小城市尤其是三四線城市更多的只是以產業新城為名直接進行房地產市場開發“造城”，導致市場供應沒有辦法順利去化。

　　“‘被城鎮化’與‘空城’導致三四線城市面臨比較大的市場風險，缺乏產業與配套勢必也會助推這些城市面臨崩盤的風險。”張宏偉向南都記者建議稱，如何控制風險，就需要調整與改革地方政府業績評價指標，穩定宏觀經濟發展預期避免炒房的市場基礎環境。

　　三四線仍為城鎮化重點

　　盡管風險存在，但毋庸置疑的是，城鎮化的重點仍是城鎮化率低的區域和城市。雖然各地房地產發展的持續性存在明顯差異，但未來受益城鎮化的地區仍被廣泛認為集中在中西部二三線城市和一線城市周邊的三線城市。

　　在南都記者日前親臨的一處陽春市樓盤開盤現場，彭姓項目開發商表示，中央多次表態城鎮化是我國擴大內需最大潛力，各地熱衷于新區新城的報批，一些新區、城市副中心規劃大批量出臺，“這就意味著大量的機會，作為開發商肯定會緊隨政策腳步”。

　　第一創業房地產分析師王皓宇分析認為，城鎮化的實施依賴于頂層制度設計和優化，戶籍制度、土地交易制度、稅費制度等。這些因素的變化會使房地產行業發生深刻變革。雖然發展速度已放緩，但目前房地產行業依然處于高速發展期，市場分化的格局下，城鎮化帶來的結構性機會多過趨勢性機會。

　　已有不少房企伺機而動，提早布局了預期受益城鎮化進程驅動的區域項目。如金科[簡介最新動態]股份大部分項目儲備即位于當前城鎮化率較低的中西部城市。華夏幸福專注產業結構升級和園區地產開發，預期或將會受益于發達城市周邊的城鎮化。中南建設也已大范圍布局三四線，施工與地產雙輪驅動。