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    樓市回暖僅僅是區域性的?

    來源:中國經濟周刊 2013-01-15 10:29 http://www.iosapp77.com/

      若限購、限貸政策保持穩定,并嚴格執行,剛性住房需求增長空間極為有限,預計2013年房價上漲空間有限。

      限購、限貸政策下,投機投資性購房需求已經受到嚴厲打擊。雖然歲末年初樓市成交出現區域性回暖,但剛性住房需求增長緩慢,預計全年房價上漲空間有限。

      歲末年初,全國樓市成交上升,主要是受到一線城市拉動。

      據中原地產研究中心統計數據顯示,元旦小長假期間,京滬穗深4個一線城市新建住宅成交套數同比上漲57.7%,帶動全國主要54個城市同比上漲16.8%。

      同時,據中指院統計數據,2012年12月全國十大城市新建住宅均價環比上漲0.45%,帶動全國百城環比上漲0.23%。

      樓市運行區域分化明顯,在一線城市成交火爆同時,鄂爾多斯、溫州等城市商品房銷售受阻。另據媒體報道,海南住房供應需要十年方能消化。

      以限購、限貸為代表的新國八條房地產調控政策出臺,嚴厲打擊了投機和投資性的購房需求。

      雖然限購政策效應隨時間遞減,但政策抑制投機性需求的作用非常明顯。即使符合購買的人群增多,考慮到限購政策降低了市場流動性,住房投資回報率出現下降,也會明顯減少投資性住房需求。限貸政策抑制的是杠桿性購買需求。缺乏信貸資金支撐的投資性購買需求,需要全額付款,也在一定程度上影響到住房投資的積極性。

      在投機、投資性住房需求被抑制并擠出的同時,剛性住房需求成為樓市成交的主要驅動力量。從學理上分析,定義剛性住房需求是一件十分費勁的事情,主要是難以清晰界定。

      通常,剛性需求對應著彈性需求。簡單分析,所謂剛性住房需求,就是短期內必須購買且具有相當購買力的住房需求,主要包括婚房需求、拆遷引致需求、學區房需求以及外埠需求、新就業人群住房需求等。

      比如婚房需求,特別是婚房成為結婚的前置條件,就成為了剛性住房需求。所謂丈母娘需求,也指的是這類需求。還有,拆遷引致需求、學區房需求等等,在購買時機上都面臨著較強的外部約束,呈現出明顯的剛性。雖然外埠需求、新就業人群住房需求的剛性約束相對較小,但購買實力不容忽視。即使以上被列入的剛性住房需求,對特定人群也不能完全被界定為剛性,這主要是受到購買力和住房地理位置的影響。

      由此可見,城市剛性住房需求總量應該基本穩定,不太可能出現爆發式的增長。從城市人口承載能力角度考慮,一線城市人口規模增長空間極為有限,2011年北京市暫住人口較上年就減少了60余萬人。若限購、限貸政策保持穩定,并嚴格執行,剛性住房需求增長空間極為有限。

      當前一線城市住房供不應求,主要是樓市供求區域關系的調整所致。新國八條出臺后,房地產開發重點向二線、三線城市轉移。一線城市房地產開發減少,按照新建商品住宅一年多的建設周期,造成當前樓市供求關系趨于緊張。

      2012年以來,隨著一線城市住房成交量上升,房地產開發重點向一線城市回歸,將在很大程度緩解供求緊張關系。考慮到全國房價漲幅低于物價漲幅,住房實際成交均價已經下降。若一線城市住房成交量繼續過快釋放,未來房地產市場調整的可能性增大。項崢

    責任編輯:hdwmn_hsy
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