三四線樓市風險加劇 庫存高房價或下跌

　　日前有媒體曝光，2012年年底幾天，溫州平陽縣鰲江泰宇花苑的業主們幾乎每天都出現在溫州建行平陽支行門口，原因是泰宇花苑項目老板已經跑路。

　　據了解，泰宇花苑2009年開盤，2011年已停工，其項目負債總額達13億元。購房者表示，該樓盤無法按售房合同于2012年8月31日如期交房，購房夢想化為泡影。

　　老板跑路、炒房者自殺、炒房團覆沒只是溫州房地產市場泡沫破滅的縮影。作為溫州炒房團一員的李虎對記者表示，現在溫州新建商品房比最高價時下跌百分之三四十，炒房者即便現在把房子賣出去，也已經資不抵債。

　　溫州樓市現象并非個案。多位業內人士表示，越來越多三四線城市呈現出房地產泡沫風險加劇的趨勢。

　　日前，有媒體報道，海南多個城市出現房價跳水現象。從三亞到?？?，尤其是澄邁、陵水、文昌等市縣，開發商開始以低價沖擊市場的新開盤項目層出不窮，在售老盤甚至以6.4折價格“跳水”。雖然不能說是整體趨勢，但在國內多個城市出現房價回調的歲末年初，這樣的現象也引發關注。

　　據海南克爾瑞信息集團統計，自2010年海南獲批國際旅游島以來，樓市的發展十分迅速。未來3至5年，海南包括在售、庫存和準備開發的合計潛在供應量，達到驚人的1.079億平方米，至少需要10年才能消化。在庫存消化周期上，大城市和小縣市之間明顯分化。庫存量最少的三亞需要24個月消化，?？趲齑嫦芷谛枰?0個月，文昌需要46個月，瓊海需要61個月，最嚴重的陵水需要101個月。

　　對此，海南省住建廳相關負責人表示，海南樓市不存在存量大難消耗出現崩盤及樓市泡沫的問題，數據存在重復統計情況，很多擬建房地產項目并沒有形成實際潛在供應。

　　但是，根據海南當地媒體報道，在2012年下半年，海南陵水、三亞、瓊海、文昌等地出現了多起開發商拖欠工程款和欠薪情況，包括三亞某標志性樓盤。

　　業內人士表示，目前海南多個中小開發商普遍都存在不同程度的資金壓力問題“雖然沒有出現大量開發商倒閉的情況，但因資金鏈壓力而陷入半停工和停工狀態的開發商越來越多。

　　根據官方統計，2010年，海南全年房地產開發就完成投資467.87億元，同比暴增62.5%。而有機構統計，開發商2010年在海南房地產總投資不低于1000億元，房地產項目可謂遍地開花。

　　全聯房地產商會名譽會長聶梅生在接受記者采訪時表示，由于部分城市在房地產調控前的非理性發展，以致在連續調控后出現泡沫風險。

　　貴陽的人口不到450萬，在全國房地產市場整體回暖的背景下，貴陽作為房價最低的省會城市，去年房價同比再次下降11.2%。

　　值得注意的是，在這個中小型城市，幾乎是以樓建“城”。據不完全統計，貴陽目前400萬平方米以上樓盤有14個，800萬以上有9個，1000萬平方米以上有6個，2000萬平方米以上1個。其中，規劃用地5000余畝，總建面1830萬平方米的超大樓盤花果園，規劃居住人口就達35萬人。

　　此外，數據顯示，前些年全民炒房紅極一時溫州2012年前11月溫州市區商品住房銷售均價26734元/平方米，同比下跌8000余元，幅度達23%。

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌指出，2012年我國房地產整體平穩，但呈現出明顯分化，一二線城市相對需求高，但土地供應不足，導致房價上漲；三四線城市卻面臨供應過剩，需求不足。

　　“在調控初期，包括大型房企在內的投資資金開始向三四線城市轉移，這些城市承載了調控壓力之下的剛性需求和投資性需求的主要市場。然而隨著一二線城市樓市回暖，部分三四線城市卻陸續傳出了投資增長減速、潛在需求逐漸減弱等信號，這些城市的土地供應規模偏大、可供應商品房的庫存較高?！鳖櫾撇榻B。

　　保利地產董事長余英也曾在微博上表示，一線城市是房企必爭之地，去年銷售業績下降的房企都是被三四線城市拖累的。

　　顧云昌表示，在此背景下，三四線城市房價可漲空間正逐步受到限制，雖然一些城市可趁借著城鎮化渡過難關，但一些實業經濟基礎薄弱、泡沫過大的城市則會面臨崩盤的危機。

　　另外，中國房產信息集團公布的房地產市場風險排行榜中，前50強中包括41個四線城市，加上拉薩、泰安、保定、滄州等城市化水平較低、經濟實力較弱、供應明顯大于需求的三線城市。

　　事實上，在城鎮化背景下，部分房企加速布局三四線中小城市或城鎮，視為當下最大機遇之一。

　　“但城鎮化不是蓋房子，而是從基礎設施、生活環境、生存條件等方面進行改變。”聶梅生表示，城鎮化的路還很遠，不會有人住沒有配套的房子的，因此，城鎮化不是房地產的救命稻草。

　　中指院報告也指出，雖然廣大三四線城市將加速城鎮化，但部分土地供應量明顯超過潛在需求的城市面臨價格下行風險。與此同時，由于難以吸引外來人口進入，單靠本地農村人口的轉移可能難以消化過去幾年大規模的土地供應，部分城市存在過剩風險。