三大趨勢力撐2013新樓市 熱點繼續向遠郊轉移

　　剛剛過去的2012年是實施調控的第二個年頭，北京住宅市場一掃調控第一年的陰霾，不少月份中成交量有所攀升，隨之而來的年底交易“翹尾”，也令購房人真實感受到了一些位置好、價格優的項目的熱銷。預計2013年，北京樓市將在延續去年樓市部分特征的基礎上，衍生更多新趨勢。

　　趨勢一：市場熱點繼續向遠郊轉移

　　在2012年推出的房源中，五環外的發展新城提供了相當充足的量，其房價穩中有降，加之近幾年軌道交通的快速發展和市政條件的不斷改善，有效滿足了首次置業型的剛性自住需求。

　　亞豪研究機構的統計數據表明，2012年北京住宅市場中，大興區和通州區表現活躍，其成交量的明顯回升，正是得益于區域內在售項目價格普遍大幅度的下調。從年度數據中可以看出，大興區2012年商品住宅成交均價為17235元/平方米，同比下降了1000元/平方米左右。通州區更為明顯，2012年商品住宅成交均價為16794元/平方米，同比下降了14%。一些項目的價格調整，直接吸引了自調控之后積聚起的資格購買人群，使得2012年的樓市成交量自5月份開始出現不斷上揚，并在8月份達到一個高位水平。

　　隨著住宅市場的不斷發展，近郊區域逐漸飽和，市場熱點向遠郊區域轉移的現象開始明顯起來，區域軌道交通及配套設施的跟進成為關鍵。具體到各區域內部分布可以看出，郊區外延的趨勢同樣非常明顯。以大興區為例，其成交熱點區域已經由原來的黃村板塊南延至生物醫藥基地板塊。預計2013年，通州區的熱點區域也將由原本的八通線沿線轉移至臺湖區域。

　　趨勢二：“翹尾”效應逐漸減弱

　　針對去年10月下旬以來顯現的樓市“翹尾”現象，北京房地產業協會秘書長陳志表示，“翹尾”行情是建立在前期大幅降價或低價入市基礎上的。

　　去年年初，市場觀望情緒濃厚，一季度的成交量甚至創近十年來的低位水平，房企開始實施“以價換量”策略；二季度以后，長期積壓的剛需開始釋放，宏觀貨幣政策的適度寬松，央行兩次降準、兩次降息，進一步刺激了樓市成交放量，一些區域房價開始觸底回升，但實際上，其回漲空間仍然有限。如通州的京貿國際城(樓盤資料業主論壇)、朝陽的遠洋一方(樓盤資料業主論壇)、大興的順馳領海、順義的香悅四季(樓盤資料業主論壇)、昌平的北街家園等項目，價格依然低于本輪調控前的水平，還有一些項目由調控之前的毛坯房改為精裝修，價格上升的同時，品質也有所提升。

　　市場翹尾是多重利好因素集中體現。在外部因素影響下，市場預期有所改變，居民一方面對未來收入增長的信心增強了，另一方面對未來一年的信貸政策寬松度和房地產調控政策的穩定度也持樂觀態度，由此促使改善性需求和剛性需求加快了入市節奏。陳志認為，年末翹尾的上升行情具有階段性，且幅度有限，在經歷了年末的透支后，隨著時間的推移，這一效應將逐步減弱。

　　趨勢三：樓市供應仍較充足

　　早在去年年末，業界就曾有過這樣的憂慮：2013年的樓市供應量是否將導致2013年房價上行？但北京房地產業協會日前澄清，今年的市場供應仍然比較充足。根據其對市場上在途項目的跟蹤監測，目前全市已實現開工尚未上市的商品住房項目面積大約為1200萬平方米，預計可形成新增供應10萬至12萬套，這明顯高于2012年的新增供應量。加之二手房房源在不斷擴大供應量，因此商品住房的總體供應應該是不存在問題的。此外保障房建設也將進一步緩解商品住宅價格上行壓力。

　　近期，中央多次表示要堅持房地產調控政策不放松，住建委也表示今年將保持房價的基本穩定。北京對限購的執行機制不斷地收緊和完善，使得2013年的商品住房市場仍將“穩”字當頭。因此，專家建議，房企不宜盲目跟風漲價，購房人也沒必要恐慌。