樓市剛需市場無逆轉跡象 中小戶型依然當紅

　　2012年年底的新房供應呈現出了“以50至90平方米為主流”的特點，與此同時，社科院發布的中國住房報告(2012-2013)預測稱“2012-2013年住房的剛性需求將會逐漸減弱……”，最遲到2015年之后，剛需市場將被逆轉。那么，從2013年1月預計開盤的項目情況看，中小戶型走俏的特點是否仍會延續，剛需減弱的趨勢是否已經暗流漸涌？業內人士普遍認為，今后市場仍是中小戶型的天下，剛需市場并無被逆轉之勢。

　　剛需不負2012最突出貢獻獎

　　據北京房地產業協會最新發布的本市2012年房地產市場成交數據顯示，2012年本市新房住宅成交量扣除保障房后為9.1萬套，為最近三年的最高值，同比2011年上漲64.4%。北京美聯市場研究部高級經理張磊認為，在樓市經歷了近年“最冷”淡季后，這一“碩果”的得來顯得格外富有戲劇性。張磊分析說，無論是市場成交區域結構還是成交房源組成，都遵循了萬能的“二八法則”，即五環外成交量占總體成交量的80%，140平方米以下成交量占總體成交量的80%，剛需無疑是2012年樓市的“救世主”，如果2012年房地產市場要頒發最突出貢獻獎，那么此獎非剛需莫屬。北京中原地產市場研究部總監張大偉也對社科院的預測表示不認同，他說，目前市場上普遍認為剛性需求群體就是“無房戶”并迫切需要購買第一套住房的人，而這一需求是在不斷增加中的，拋開人口增長因素不提，僅從購房資格達標角度看，一批又一批的有資格購房者將是一批又一批的剛需人群。北京美聯市場研究部高級經理張磊還深入分析道，剛需的異軍突起也絕非偶然，差異化的信貸政策、適度寬松的貸款環境，尤其是存貸款利率不對稱下調，在降低貸款成本的同時更是突出釋放了政府鼓勵首套房的信號，大大增強了剛需的購房信心，再加上開發商“以價換量”的低姿態，一場剛需救市的戲碼悄悄上演。而“剛需當道”的背后更有限購政策的“全力支撐”和70/90政策的“扶持”。一紙限購，將投機、投資大軍擋在市場門外。而2006年就已開始施行的70/90政策更是長遠地調整了市場的供應結構，不得不說“剛需當道”是必然結果。

　　而隨著人口結構的變化和產品供應的轉型，剛需市場今天的榮耀是否終將被逆轉、被寫進歷史呢？北京美聯市場研究部高級經理張磊說，在現階段的政策背景下，投資需求基本離市，改善性需求還并不具備逆轉剛需市場的實力，而剛剛吹響的城鎮化號角卻為剛需市場的未來發展注入了新活力。據國家統計局數據顯示，2011年末中國城鎮人口占總人口比重達到51.27%，城鎮人口數量首超農村。有人認為，這個城鎮化率是按城鎮常住人口統計的，其中還包括了1.6億的農民工，若按戶籍來算，人口城鎮化率只有35%左右，遠低于世界52%的平均水平，未來潛力巨大：城市化率每提升1個百分點，意味著新增2000萬城鎮人口，其中15%為25歲的適婚年齡人口，剛需的主力人群。

　　中小戶型2013仍將供需兩旺

　　另一方面，受到剛需人群追捧的中小戶型市場前景如何呢？亞豪機構副總經理高姍對此表示，自2011年調控以來，受到限購政策的影響，仍然能夠活躍在住宅市場的需求多為首次置業或已有一套住房的升級型客群，這部分客群由于自身承受能力限制，多會選擇較低總價的中小戶型。而2013年基于限購政策仍將延續的影響，因此今年中小戶型產品仍將是市場主推戶型。

　　北京中原地產市場研究部總監張大偉從另一角度分析認為，在調控政策下，開發商都謀求從產品入手增加收益，比如，以往90平方米戶型很少有兩居，但如今很多項已經將其做成了三居格局，新項目中也很少有兩居能超過90平方米的產品，60平方米左右的兩居日漸普遍。從這一統計結果看，50至90平方米的住宅產品比例將越來越高。尤其在北京，開發商因已不能從土地溢價中獲取更多從而紛紛開始鉆研產品類型，促成了低總價戶型成為市場供應主流。張大偉還指出，開發商在產品細節上做得更精細了，節約了以往過多的“公共空間”，戶型緊湊使得房屋利用率增加，提升了產品品質。此外，無論如何房產稅都將推廣開來，房產稅的影響必然對改善型和多套住房者入市有所抑制，同時，開發商也會考慮到房產稅等因素降低推出大戶型比例。總之，張大偉認為，從市場情況看，中小戶型并未過剩，需求依然緊缺，供需兩方都不會出現減弱趨勢。

　　在未來，隨著新城建設的不斷深入，政策布局條理性漸顯，各區域的發展重點及特點將會被政策勾勒得更加清晰，而房地產作為重要支柱產業也會在其中起到重要作用，即輔助行政區域功能特點的建立和形成，北京美聯市場研究部高級經理張磊說，這一現象也可從新推房源中看到端倪，即五環外新城作為重要的居住區域，其新盤多為主打50至90平方米的剛需盤，由此也可看到，剛需市場并不會“被逆轉”，只會以政策為綱，因地制宜地繼續發展蓬勃。