地產大佬業績飄紅 競爭激烈房企分化或加劇

　　中國指數研究院統計數據，萬科、保利和綠地3家房企2012年銷售額超過千億。中海、萬達、恒大三家企業銷售額也均突破900億元，穩步向千億邁進。隨著中國地產業千億時代的開啟，地產大佬的時代也將來臨。業內人士分析，房地產行業洗牌仍在持續，房企未來或將明顯分化。

　　2012年地產大佬業績飄紅 市場份額被瓜分

　　調控之年，房企的業績不降反升。早在2012年10月份就已經有保利地產、中海地產、招商地產、越秀地產、融創中國、中駿置業、華潤置地、禹州地產及遠洋地產等標桿房企均已完成全年銷售目標。近日，佳兆業、綠城、世房等公布2012年銷售業績，也均超預期目標。

　　1月4日，融創中國公布2012年12月銷售業績。12月單月，融創中國實現新增預訂合同金額56億元，環比增39%；合同銷售金額46.9億元，環比上月增約15%；合同銷售面積約30.2萬平米，環比11月增62%。截至12月底，融創中國共實現合約銷售金額356.4億元，在去年同期193.1億元的基礎上增長了86%，實現合約銷售面積約200萬平方米，合約銷售均價約1.78萬元/平方米。用融創中國早前調高的目標300億元來計，其2012年已超額完成年度目標的18.8%。

　　佳兆業的公告稱，截至2012年12月31日，佳兆業全年共實現合約銷售額約173億元，同比增長13%，完成全年銷售目標165億元的105%；實現合約銷售面積約257.66萬平方米，同比增長18%。

　　截至2012年12月末，首創置業累計實現簽約金額約133億元，同比增20%；實現簽約面積約173萬平方米，較去年同期上升46%。超額完成全年120億元的簽約目標。

　　不僅業績超過預期目標，全面飄紅，在一線市場的占領份額上看，地產大佬瓜分一線城市市場的時代似乎已經到來。

　　據世聯地產數據顯示，2011年，首開、金隅、遠洋、中海、SOHO中國五家房企在北京的占有率為22%，綠地、萬科、保利、金地、大華五家房企在上海的市場占有率為14%，碧桂園、保利、雅居樂、萬科、富力在廣州的市場占有率的25%，萬科、華僑城、招商、合正、萊蒙國際在深圳的市場占有率為19%。而世聯地產近日披露，截至2012年三季度，前10名市場份額已經接近15%。全國房企數量增速已從2008年的40.1%降到了2011年的3.8%。

　　大房企融資順利、以價換量促業績攀升

　　一般情況下，房企資金來源有銀行貸款、銷售回款、上市融資等三個主要方式。調控下，大房企可通過大量融資充實資金實力，以價換量快速回籠資金，而中小企業則面臨資金緊張而被兼并的危險。

　　中原地產研究部總監張大偉分析認為，面對限購等調控政策的壓力，龍頭房企通過“犧牲價格，追求銷量”等營銷策略，使部分大型房企的銷售業績迅速攀升，資金快速回籠，樓市回暖的優勢便進一步擴大。而在本輪市場回暖過程中，萬科等一線房企表現更加優越，行業集中度在明顯提高。

　　除了以價換量，部分大房企還通過融資來應對生存壓力。中原地產研究部表示，在三季度整體市場復蘇的情況下，房企融資動作不斷，包括金地借殼上市、龍湖配股融資、旭輝計劃上市等多種方式均有出現，房企融資再掀高潮。在銀行貸款方面，據廣州日報報道，上市銀行中報顯示，即使對開發貸有收緊趨勢，但規模依然不小。如工商銀行在上半年在公司類貸款機構中，房地產貸款達到4983.70億元。這也成為大型開發商有力的背后支撐。

　　不過，與大房企相比，中小房企的融資、生存環境就沒那么樂觀了。在融資上中小企業成本高，而在拿地上，中小企業資本金有限，競爭力小，拿地規模遠不及大型開發商。據廣州日報報道，一家規模較小的地方性開發商表示，目前行業分化比較明顯，很多像他們這樣的小房企日子依然不好過，一方面可供銷售的項目不多，另一方融資又很難，“就是想去拿地，都沒有這個實力。”

　　未來房企分化將明顯

　　地產調控時代，房企分化愈加明顯，甚至近日中房協和蘭德咨詢共同發布的《2012房地產企業經營管理藍皮書》中預測，2013-2015年或將至少有30%的企業出局。

　　張大偉分析指出，房地產企業未來表現或將明顯分化。由于標桿房企整體業績良好，資金鏈緩解，存庫下降，因此在未來拿地高潮中仍將成為主力軍。而一些中小開發商整體來銷售情況一般，資金鏈依然緊張，未來賣地求生的趨勢仍將持續。

　　而世聯地產則表示，目前房地產行業洗牌仍在進行，并購重組案例層出不窮，隨著房地產市場本身的發展以及房地產調整的長期化，未來一線城市的市場集中度仍將進一步提升，但是形成像香港房地產市場的多寡頭局面需要一個漫長的時間。

　　蘭德咨詢近期發布的報告認為，未來5年房地產企業數量可能減少三成，減少的企業以中小房企為主。

　　標普在近期的報告中稱，今年將是樓市的“兩極分化年”，部分中小房企出局會讓強者愈強。 (張慧鑫)