房產市場或迎“拐點”？年末購房或成最佳時機

　　年底買房是時機嗎?這是最近購房者最關心的話題。盡管房價沒有最低點，但在“淡季”和促銷季節，尤其是在每年的年底買房最劃算。這是售樓人員傳統的“賣房經”。

　　“不買房子能買啥?十年間，股票大盤指數回到了原點，而房子卻保值且升值。”這是普通老百姓的直覺。

　　在經歷兩年的嚴厲調控之后，有人斷言，房地產市場將迎來“拐點”，想要買房的人，現在就是最佳的出手時機。真的是這樣嗎?“買房永遠是最好的。”經濟學家王福重給出了這樣的建議。

　　心動出手的理由

　　理由1：因房價看漲出手

　　11月18日，國家統計局發布“10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，其中價格上漲城市有35個，18個持平。在價格上漲的城市中，一線城市有漲幅擴大的趨勢。

　　經過上半年的持續調整，漢宇地產市場研究部經理付偉認為，當前房價平穩，2013年更傾向于恢復性上漲。政策和短期供求往往影響房價預期，并導致短期波動。

　　雖然今年以來地方政府頻繁地微調樓市，但總體而言都未有突破中央調控政策的要求，未來房地產調控將更趨于穩定。所以，2013年房價總體會保持平穩運行，大幅上漲或者下跌的幾率都不大。

　　但是，受市場成交量回升，以及今年土地供應、新開工面積增量等指標的回落的影響，2013年供求關系將相對緊張，短期內房價仍有可能穩中有漲。

　　由于年末開發商對資金回籠的渴望更大，今年年底前，不管是剛需還是高檔樓盤，部分樓盤仍有可能延續以價換量。所以，年末出手有可能獲得相對有利的價格。

　　理由2：因房貸利率打折出手

　　對于首次置業，當前的房貸政策仍然較為寬松。

　　外地部分城市的中小銀行取消了首套房利率優惠，但上海地區四大銀行仍可執行首套房貸利率下浮政策。其中，中行、工行首套房貸利率最低為基準利率的9折，農行和建行則最低為8.5折。

　　由于差別化信貸政策得到貫徹執行，目前首次置業在房貸上仍然可以享受到政策“紅利”。但隨著市場溫度以及銀行信貸額度的變化，房貸利率將有可能上浮。

　　由于可以顯著減輕還貸壓力，剛需購房者對于房貸利率較為敏感。按照現行利率，房貸打8.5折大致相當于4次降息的結果。

　　付偉舉例，以一套總價150萬元的房子，按商業貸款100萬元計算，這幾乎相當于房價打了個9.2至9.4折，可以在很大程度上減輕購房成本。并且，從目前市場實際來看，這往往比開發商降價打折更靠譜、更直接，購房者應該珍惜這樣的機遇。

　　理由3：因遇到絕佳機會而出手

　　在二手房市場存在一個季節性規律：年末的掛牌房源中，出現急拋急售房源比一年的任何時候都要多。這是因為年底個人、企業都需要更多資金周轉。

　　市場平穩走勢下，業主經常會表現為惜售，而市場上低于市場價或真正降價的“筍盤”90%以上都是因為業主急用錢所導致的。

　　所以，對于購房者而言，年底淘到降價房的幾率更大一些。特別是，一些有改善或者置換需求的購房者，如遇到這樣的機會就更應該抓住。

　　理由4：因“底部”出現而出手

　　近期地王頻出，剛需樓盤降價偃旗息鼓，成交量穩定在80萬平方米左右已近半年時間，德佑地產研究主任陸騎麟指出，這些現象背后表明了樓市的“底部”漸漸形成，等于變相地出現了買房時間點。

　　從樓市的量價關系來看，有了成交量之后，才有價格的穩定并且回升。以目前上海80萬平方米以上的商品住宅成交來看，已經能夠達到大多數開發商年初制定的全年業績目標，也能夠滿足他們的回款需求，因此后期再有降價的難度較大，尤其是一些剛需樓盤，價格表現得特別堅挺。

　　在房價沒有再次出現下行可能性的情況之下，買房時間點就出現了，購房者可以多去看看項目，找找中介門店，或許還能淘到優質房源。

　　黨的十八大提出了到2020年人均居民收入翻番，從目前來看，等于房價收入比降一倍，還貸壓力減輕一倍。近期有新聞報道：“首批房貸族還清貸款”，其實他們是幸福的“房奴”。

　　判斷出手的指標

　　判斷1：信貸、政策信號變化

　　上海在2012年3月重現首套房利率再打8.5折，該優惠政策在實行后，上海二手房成交量即從5月出現明顯上升態勢，直至7月后成交逐步進入平緩期。

　　據21世紀不動產上海區域市場研究部數據顯示，首套房貸打8.5折利率后，成交量明顯上浮，7月出現了一波成交高峰，到8-10月，成交量才逐漸趨于穩定。黨的十八大報告明確指出，要“完善宏觀調控體系，更大程度更廣范圍發揮市場在資源配置中的基礎性作用，完善開放型經濟體系，推動經濟更有效率、更加公平、更可持續發展”。

　　由此看出，完善經濟資源才是未來政策變化的主基調，而經濟環境的調控變化將有效地促進房地產行業健康發展。

　　黨的十八大放出的信息告訴我們，經濟資源整合，經濟調控是未來的主要調控手段，而首套房打8.5折能堅持多久，或者以后會否有更大優惠或緊縮政策，值得購房者深思。政策走向的不定性足以讓購房者在政策未變的時效內，盡早置業。

　　判斷2：未來房價走勢

　　據21世紀不動產上海區域市場研究部數據顯示，2012年1月至10月二手房價在春節后上漲幅度較大，而3月正是首套房利率打8.5折調整的時間，在優惠政策的刺激下，成交量大幅上升，而房價也自3月后逐步開始上揚，直至5-10月維持在一個穩定狀態。

　　黨的十八大釋放出的信號，未來房價下跌可能性非常小，而出現上漲的幾率卻非常大，但不會像過去那樣暴漲，“微漲”將是以后上漲幅度的主要代名詞。

　　未來房價的上漲已漸漸成為趨勢，而在房價發生重大變化前，提早購房是個不錯的選擇，畢竟房價也正是影響購房者購房的重要因素之一。

　　判斷3：租金年年漲價

　　據21世紀不動產上海區域市場研究部抽樣調查顯示，從2009年至今，上海房屋租金每年平均漲幅在9%以上，而在租金上漲同時，租賃需求也不斷上升。租金上漲的主要原因是房價，其次是供求關系。由此說明，房價與租金同走勢。

　　從2012年租賃需求來看，自住需求占據了租賃市場總量的四成以上，其次是學區、工作、辦公需求。從租賃客戶來看，外來人士占八成之多;從租金來看，如一套威海路的70平方米一室一廳房源，2009年時租金為3000元/月，2012年10月租金已漲到3900元/月，漲幅達30%。面對不斷上漲的租金，外來租房者也慢慢有了買房的打算，紛紛出現“由租轉買”。

　　21世紀不動產上海區域市場研究部統計數據顯示，環比2011、2012年10月，外省市人置業上升3%，而本地人則下降3%，由此可見，外省市購房者正慢慢置業滬上。

　　隨著房價不斷漲，租金年平均9%以上的漲幅，而政策、房價沒發生大變化前，這些理由足夠讓外省市的租房者慢慢轉變成為購房者。

　　判斷4：需求節節攀升

　　21世紀不動產上海區域市場研究部數據統計顯示，2010年1-10月至2012年1-10月各年齡層次購房占比發現，23-29歲年齡段客戶連續3年出現上漲，漲幅為2%，由此可見，“80后”已到適婚年齡，婚房的需求逐步增加。

　　另據21世紀不動產上海區域市場研究部調查顯示，該年齡段需求戶型面積在50-90平方米不等。30-35歲、36-45歲這兩個年齡段，在2012年與2011年也出現了明顯上漲，兩年齡段漲幅同為3%，而這個年齡段客戶的購房需求則是以改善型為主，需求戶型面積從100-140平方米不等。

　　在房價日益變化的同時，需求也隨著房價的變化快速釋出。2012年1-3月的低房價時，釋出了一部分購房者，而4-10月購房者陸續釋放，成交量已進入一個平衡釋放期，而在政策未發生變化的情況下，剛需族、改善族頻頻出手，為的就是在房價還沒漲上去時盡快置業。

　　未來房價的趨勢已經由多個理由奠定，所以在近幾年要結婚的，或2013年家庭成員即將增加的人士，提醒盡早購房，以防短期內政策調控、經濟環境、優質房源、需求增量等眾多因素的變化，如政策松綁，導致房價上漲，優質房源因需求量增加而變得稀缺等都會影響到各種需求。