樓市漸入暖冬 調控還需長效機制

　　當前樓市的穩，是用一年來調控政策的“嚴”換來的。而一旦束縛樓市的“鐐銬”卸去或加碼，則很有可能導致大起大落。因此，當下穩樓市的關鍵在于：建立房地產調控的長效機制。

　　這個冬天不太冷，對于中國樓市來說，尤為恰當。

　　盡管2012年被稱為樓市調控史上最嚴的一年，但時至年尾，無論是上市房企披露的業績還是全國主要城市房地產成交再現“供銷兩旺”的場面，都在顯示：樓市漸入暖冬。

　　上市房企披露的業績顯示，以萬科、保利、招商地產為代表的龍頭房企已經率先接近或完成了全年的銷售目標。

　　與此同時，根據市場機構的監測統計，11月，各地新房市場可謂供銷兩旺。在供應方面，中原集團研究中心監測的22個城市11月 （11月1日—11月25日）的供應量已經超過整個10月。而在成交方面，54個城市新房成交量更是超越了今年7月的最高位，成為2012年的月度新高。

　　成交量的活躍，帶動了房價的小幅走升。來自中國指數研究院發布的 “2012年11月中國房地產指數系統百城房價指數”報告顯示，2012年11月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為8791元／平方米，環比10月上漲0．26％，自2012年6月止跌后連續第6個月環比上漲。而包括北京、上海在內的十大城市的11月房價漲勢更盛。 11月十大城市住宅均價為15686元／平方米，環比上漲0．39％，同比也上漲0．15％。這是今年以來十大城市平均房價首次同比上漲。

　　雖然已有多種跡象顯示樓市正在回暖，但目前來看，不論是成交量還是房價，漲幅都不大，正保持一種平穩回升的態勢。如果能夠長期保持這種平穩態勢的話，樓市離健康發展就不遠了。但這僅是一種美好的期待。

　　近日，地產界名人任志強再次“放炮”：根據歷次市場波動變化的規律，明年3月份之后房價將會有較大漲幅。對此，經濟學者郭建波在微博上約賭任志強，預言一線城市樓價的全面下跌行情即將開始。

　　這種情況表明了業內對樓市走勢判斷的分歧，也反映出樓市仍存在極大不確定性。這種不確定性，來源于樓市調控政策。當前樓市的穩，是用一年來調控政策的 “嚴”換來的。而一旦束縛樓市的“鐐銬”卸去或加碼，則很有可能導致大起大落。

　　在“政策市”，樓市的穩要時時盯著政策的“臉色”。也正因此，預測房價成了最熱門也是最難的一件事。因為當前大部分樓市調控政策并非長效機制，只能算是“應急之策”。而隨著樓市行情和經濟發展的變化，這些政策可能被取消或加碼。

　　該如何穩預期、穩樓市，確保樓市穩健可持續發展呢？建立房地產調控的長效機制是不二選擇。

　　其實，早在今年“兩會”期間，住建部、發改委等部門就已表態，即要建立房地產調控的長效機制。住建部部長姜偉新表示，住房建設“光市場和光政府都不行”，需要兩條腿走路，住建部在房地產方面正考慮一個長遠的、宏觀的政策設計；發改委主任張平也明確表示，為了促進房地產價格合理回歸，發改委將抓緊研究促進房地產業長期健康發展的長效機制。

　　房地產業的健康發展事關我國經濟穩定、社會和諧，是牽一發而動全身的特殊產業。在我國大舉推進城鎮化進程的大背景下，建立房地產調控的長效機制確保房地產業穩健發展重要且迫切。

　　那么，這個長效機制應主要包括哪些內容呢？據發改委主任張平在今年“兩會”期間透露，長效機制可能包括的內容有：努力增加普通商品房的供給能力，特別是增加中小戶型、中低價位住房的供給，堅決抓好保障性住房的建設，促進房地產業能夠長期健康穩定發展。

　　國家信息中心于今年年中發布的一份報告則稱，保持房地產市場健康持續發展的一個重要前提是建立以合理稅負為主導的房地產調控長效機制。該報告認為，應抓緊出臺制度化的治本之策，在土地制度、稅收制度和防止房地產暴利的制度建設方面形成完善的制度體系，形成健康的房地產市場機制。尤其在稅收制度方面，可按照“寬稅基、少稅種、低稅率”的原則，簡化稅種，消除不合理收費，加強持有環節稅收征收，降低流轉稅稅負水平，以消除不合理稅收推動的高房價。

　　此外，加強完善住房法律體系，規范房地產發展秩序，也是房地產調控長效機制中不可或缺的內容。

　　在一份由國務院發展研究中心完成的《我國房地產市場發展總體趨勢與基本判斷》課題報告中，特別提出要完善住房法律體系。該報告認為，一是強化對居民“居住權”的法律保護，通過《國家住宅法》，進一步明確“居者有其屋”的核心目標是確保居民的基本住房權利，而不要謀求更多的投資甚至投機收益；二是理順保障性住房供應體系，盡快彌補現行住房保障法律的空白點；三是總結房地產政策經驗，將行之有效的住房政策上升為法律，以法律形式將差別化調控確定為國家住房市場調控方向，確保價值取向穩定的房地產政策調控體系等。（記者 趙海娟）