三四線城市面臨供應過量危機 降價成最佳策略

　　此前，眾多開發商因一線城市遭遇嚴厲的樓市調控，蜂擁轉戰三四線城市。一時間，三四線城市成為開發商保持銷量的重要支點。如今，正遭遇結構性供求關系矛盾的三四線城市，有可能在今年年底和明年初成為房企的“毒藥”。

　　今年以來，被媒體稱為“鬼城”的鄂爾多斯因市場需求不足，房價一落千丈；在民間高利貸泡沫破滅之后，溫州樓市房價也紛紛出現大幅下滑；在貴陽，天量樓盤供應的出現，也讓當地市場風險暴露出來。

　　美國摩根大通銀行首席中國經濟學家、大中華區經濟研究主管朱海斌11月30日表示，相對于銷售來說，中國三四線城市現在的供應量比例明顯比一線城市要高，消化壓力很大。

　　這一說法得到其他研究機構的論證。中國房地產信息集團近期發布的 《中國城市房地產風險榜》顯示，目前房地產風險最大的50座城市，全部是三線和四線城市。

　　復旦大學房地產研究中心地產運營研究所主任蔡為民認為，那些消費力不足、過去幾年又完全是因為資金流入導致房價上漲的地區面臨較大的風險。在這一背景下，地產商最明智的選擇，也許是降價并撤離。

　　三四線城市的供應過量危機

　　易居中國執行總裁丁祖昱曾在“城市 發展 未來——2012松江國際生態商務區區域發展論壇”上講訴了一個三四線城市供應過量的故事。

　　他說東北的一個城市先后有四家全國性的大地產商進入。最近幾年，這個城市的可開發的住宅用地已經超過了6000萬平方米。該市常住人口總量不過60萬人，以平均每套房100平方米計算，潛在可供應的房屋超過60萬套，平均每人一套房。在這樣的情況下，先期進入的地產商已經坐不住了，其中一家地產商以虧損的方式離場。

　　丁祖昱說，全國存在大量類似的城市，比如此前已經顯現出供應過量危機的鄂爾多斯和貴陽。在供應量遠遠大于需求量的背景下，這些城市所存在的供應過量危機會慢慢地爆發出來。他的話音剛落，就傳出國內一家地產巨頭將開發戰略重點從三四線轉向二線城市的消息。

　　中國指數研究院的統計數據也顯示，三四線城市目前供應過量明顯。以東北的營口為例，城鎮人口為143萬，人均GDP約為4萬元，但是土地總量達到8600萬平方米，人均供應量超過60平方米，遠超2010年全國城鎮人均29.2平方米住房面積的水平。

　　和營口類似，南通、中山、佛山、惠州等三線城市由于人口基數低、需求有限，過去幾年隨著制造業和第三產業的快速發展，勞動力大量引入，房地產市場快速擴張。但這種快速膨脹畢竟是暫時的，隨著勞動力優勢的逐漸消失，以及工業化規模達到或超過城市的承受能力，住房市場發展必然放緩甚至萎縮，導致過去幾年快速擴張的項目需要長時間來消化，這些城市的供應壓力或將長期存在。

　　高風險城市集中在華北和西北

　　中房信集團關于中國城市發展前景與風險排行的報告指出，由于三四線城市，尤其是一些資源型城市，如鄂爾多斯、營口、泰安、保定等，房地產市場過度開發導致供大于求，存在較大的市場風險。報告引用的數據顯示，鄂爾多斯常住人口不到200萬，當地房地產市場存在巨大的投資泡沫，土地消化周期長達9.71年，供求比高達3.88，市場嚴重供過于求。

　　中國房地產信息集團用市場供求關系和城市經濟環境角度分析各地的新房潛在供應和消化能力發現，市場風險最高的城市主要位于華北和西北，兩個地區的高風險城市總量達到29個，占50個高風險城市的58%。50個高風險城市中，絕大多數是四線城市，總量達到41個；除了營口、保定、滄州、河池、防城港位于沿海省區之外，共有46個城市位于內陸地區，占總數的92%。

　　中國房地產信息集團研究認為，從指標上看，相當一部分城市存在土地供應過量的問題，雖然短期內住宅市場供求危機并不一定顯露出來，但未來風險已經難以規避；另外，從需求角度來看，四線城市幾乎都是人口輸出城市，且不具備對外來人口的吸附能力，因此常住人口普遍較少，與三線城市拉開了較大距離，房地產市場需求嚴重不足。

　　此外，泰安、保定、滄州等三線城市，被列入名單的原因主要是城市化水平較低、經濟實力較弱、供應明顯大于需求。

　　降價撤退或成最佳選擇

　　在三四線城市供應過量的風險正在暴露或者即將暴露的情況下，地產商將怎樣應對？

　　《每日經濟新聞》記者采訪了北京、上海等地多位房地產業內人士，得到的回答幾乎驚人一致：大幅降價，進而快速撤出。

　　蔡為民說，最先降價的開發商絕對是最聰明的開發商。他認為，和一線城市不一樣，那些人口流出量大于人口流入量的三四線城市幾乎等不到市場重新回暖。在這樣的情況下，最早降價撤退，會讓企業的損失降低至最少。

　　中原地產高級研究經理劉淵同意上述觀點。他表示，三四線城市此前少有降價，在這樣的背景下，降價能夠增加項目的吸引力，加速庫存去化。業內人士薛迥文說，除降價外，拋售股權也是可行的方法。

　　但也有開發商表示不會降價賣房。一位在山東臨沂同時負責兩家樓盤營銷的王真（化名）向《每日經濟新聞》記者表示，雖然當地存在供應過量的問題，但他們不會降價去庫存，因為三四線城市傳統的樓盤營銷手法還比較落后，開發商有機會將一線二線城市的營銷手法引入過來吸引消費者購買，他們在今年還進行了5%~8%的漲價。