郎咸平：中國樓市“離崩盤”差半步

　　據媒體統計，近一年來，先后有近50個城市通過調整土地出讓、首套房貸利率恢復、利率優惠折扣、房源解禁、稅費優惠、買房獎勵、購房入戶、購房補貼、提高普通住宅價格標準、調整限購條件、提高公積金貸款額度等方式進行樓市政策微調。房屋銷售和土地價格等一些先導性指標顯示樓市已經開始觸底回升，尤其是房屋銷售量大幅回升。

　　沉寂許久的樓市又開始興旺，任志強甚至預測明年房價必然大漲。一切恰如我在新書《中國經濟到了最危險的邊緣》中預料的那樣，經濟內外交困下，政府必然又一次揮舞起樓市的魔棒，企圖讓大象般笨拙的中國經濟跳舞。

　　上半年財報已經陸續公布,多種經濟數據下行表明經濟二次探底無疑,火箭蛋、蒜你狠、貴羊羊等食品價格的飆升顯示走出4萬億引發的通脹陰影還遙遙無期,內需因此更加欲振乏力,勞動力成本迅速上漲,進一步打擊了制造業，在制造業密集的浙江甚至出現小企業主的跑路潮。在一片蕭條之中，房市的再度火爆使我們不得不面對一個冰冷的現實，那就是無論是出口還是內需其實都是“浮云”，中國經濟的高速增長只靠一種方式，就是近乎瘋狂的固定資產投資。

　　然而更可怕的是，由過度的固定資產投資催生的泡沫經濟，正在摧毀我們的經濟結構，我們的經濟看似因為樓市剛需而提振，實則是末日狂歡，我們正在重蹈香港經濟泡沫破滅的覆轍卻渾然不知，老郎我再此不得不再一次大聲疾呼：中國樓市到了生死存亡的時刻！中國經濟到了最危險的邊緣！

　　我們距離香港式的衰退就差半步，因為香港犯的三大錯誤之中，我們已經犯了兩個半。

　　第一，政府壟斷土地開發權，有意制造樓市火山，嚴重依賴土地財政，讓房地產成為經濟支柱。

　　香港土地產權向來為政府所有，批租土地構成政府財政收入的主要來源。土地價格越高，則政府收益越大。人們現在已經認識到，回歸前的“港英”政府對中國香港的樓市泡沫有推波助瀾之責；其急功近利與短視，與近年來我們地方政府爭相攫取土地一級市場收益相似。

　　香港房地產長期在經濟中“獨占鰲頭”，金融服務業也是依賴房地產。依賴到什么程度呢？我分三個層面來說：

　　第一層面：經濟依賴。1997年房地產以及相關行業的增加值，占香港GDP的比重已超過四成，整個經濟活動都圍繞著房地產業轉。房地產投資長期占固定資產總投資的三分之二。

　　第二層面：財政依賴。財政收入長期依靠土地批租收入以及其他房地產相關稅收。

　　第三層面：金融依賴。房地產股歷來是第一大股，占港股總市值三分之一，股票和房地產價格“互相拉扯，榮辱與共”。房地產和銀行業也互相依賴，房地產開發商和居民住宅按揭始終占銀行貸款總額的30%以上。

　　那么，我們對比一下今天內地的經濟數據：

　　第一層面：經濟依賴。2010年的固定資產投資額占國內生產總值的46.6%。

　　第二層面：財政依賴。2010年，在兩輪房市調控之下，全國土地出讓金數額仍再創新高；增幅再創新高，同比增長70.4%；土地出讓金占地方財政收入的比例再創新高，為76.6%，這一比例是空前的，反映了地方政府對土地財政的極度依賴。

　　第三層面：金融依賴。房地產貸款額度占各項貸款的比重為20%，高達9萬億元;加上以房地產為抵押的其他貸款，與房地產相關的貸款已經接近信貸總量的一半，有20萬億元左右。如果再算上體外循環的信托貸款，我們與房地產有關的貸款有可能占到貸款總量的60%。

　　第二，漠視負利率問題，鼓勵資金進入樓市、股市，制造經濟虛假繁榮。

　　20世紀90年代初香港處于負利率年代，銀行儲蓄利率抵不上每年10%的高通脹侵蝕，逼使人們四處尋找投資機會，以免銀行積蓄被通脹吃掉。 但是，“港英”政府對負利率采取放任自流的態度。早在1992～1994年期間，“豪宅”價格猛漲了6倍，甲級辦公樓價格猛漲2.5倍，沙田等非市中心的中檔樓盤價格猛漲近3倍。“港英”政府頒布多項抑制炒樓的措施，包括七成按揭上限，想要把樓市冷卻下來，樓價稍有回挫。

　　但是，“港英”政府的“末代總督”彭定康隨后把精力都放在折騰政治上面了，根本不理睬負利率的問題。1994年他在搞政改方案，1995年在忙著搞“立法局”選舉。由此導致炒風從有錢人家居住的豪宅蔓延至尋常百姓窩身的中小型屋苑。從1997年初起，香港樓價先是收復一兩年前的失地，然后在秋季開始，脫韁野馬般屢創新高。 到了香港脫離殖民統治當天(1997年7月1日)，樓價在這新一輪的炒風下再度上升了八成，連同1992年的第一輪炒風，樓價在五年內上升足足一倍半，讓一個四十平方米不到的房子動輒要花兩三百萬港元。

　　今天的我們呢？也沒有理會負利率和老百姓保值無門的困境。房產稅也好，禁購令也罷，根本沒有解決老百姓保值無門的問題。最嚴重的是我們的通貨膨脹率就在存款利率和貸款利率之間，一年期的定期存款利率是3.5%，貸款利率是6.56%，官方公布的通貨膨脹率在4.9%。這意味著什么？意味著你存款是虧錢的，貸款也是虧錢的，但銀行怎么都不會虧錢。當然了，實際的通貨膨脹率根本沒有這么低，你不要以為你能賺到，因為你實際貸款的利率也沒有那么低，如果你是房子以外用途的貸款，浮動利率是40%，也就是說七八分的利息你也不一定能借到錢。

　　大家知道現在溫州的民間利率是多少嗎？據中國之聲《全國新聞聯播》報道，目前，溫州高息貸款月息突破一毛，就是說中小企業借100萬元當月還清的話，還要還10萬元的利息，利息相當于120%。只有房屋抵押貸款的利率還比較低，低于實際上的通貨膨脹率，所以，這種利率政策就是逼著你去買房保值。

　　第三，經濟衰退就在眼前，卻為了政績，忽然不顧一切打壓樓市。

　　1997年10月8日，中國香港首任特首董建華發布施政報告《共創香港新紀元》，推出一項事后被稱為“八萬五”的房屋政策。此政策包含三個主要目標：每年興建的公營和私營房屋單位不少于85000個；十年內全港七成的家庭可以自置居所；將輪候租住公屋的平均時間縮短至三年。而在董建華宣布“八萬五”計劃的時候，每年私人住宅的供應量只有兩萬套，倘若計劃實行，公屋與私屋的比例將達到4∶1，樓市不崩盤才怪。

　　讓人擔憂的是我們距離香港的荒謬“八萬五”近在咫尺！

　　2011年，北京將通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發放租賃補貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套。同時啟動公共租賃住房申請、審核、配租工作，2011年底前實現配租入住1萬戶以上。可是大家知道這20萬套是什么概念嗎？北京市這五年里每年新增供應房屋在10萬套左右。所以，香港是以4∶1的重拳干掉了房地產市場，北京如果落實到底的話就是2∶1的重拳！

　　過去，高房價是中國經濟最大的泡沫，現在保障房才是最大的泡沫。這里我不想再絮叨了，有興趣想進一步了解保障房“大躍進”的讀者，我推薦你去讀一讀任志強發表在《華爾街日報》中文網上的文章。我想說的是，現在是房地產市場生死存亡的時刻，往前再走半步就是萬丈深淵，我不希望我們再犯香港這種致命的錯誤！