大型房企爭相拿地 中小房企“隱身”

　　近期土地交易市場再度升溫，一些熱門地塊不僅吸引大型房企的參與，而且出現多輪競價和高溢價現象。在二三線城市個別地塊的交易中，激烈程度甚至不亞于前兩年。

　　房企資金鏈充裕，被認為是市場再度升溫的主因。經過此前的樓市熱銷以及各項融資舉措，大型房企的現金流維持在百億元以上。值得注意的是，險資的殺入更加劇了土地競爭的激烈程度。

　　從本輪土地市場的表現不難看出未來市場分化的格局。業內人士表示，中小房企在本輪拿地勢頭明顯萎縮，這是房地產業集中度提高的重要表現，未來這種趨勢還將加劇。

　　溢價率或大幅提高

　　11月26日，重慶土地市場迎來今年最激烈的爭奪。在當日“渝北觀音橋組團C分區C56-5/03號地塊”的出讓中，競標者一共經過68輪的激烈角逐。雖然總價僅為1.7億元，但溢價率高達186%。如此高的競價次數和溢價率，在今年的土地市場上甚少出現。

　　11月20日，南京土地市場推出3宗土地，吸引12家企業參與競拍。這3宗地塊分別經過30輪、19輪和11輪的競拍才最終出讓，這種情況同樣為年內少見。在本月27日深圳“寶安西鄉街道尖崗山地塊”的出讓中，中海、天健、佳兆、萬科與招商聯合體全部到場，并最終捧出20億元的新“地王”。

　　“競價企業增多、競價次數增多、大型房企到場”被認為是本輪土地市場回暖的重要特征，這些特征也促成近期一些高價地甚至“地王”的出現。事實上，業內人士認為，部分二三線城市土地市場的火爆場面幾乎堪比2009年和2010年。

　　在北京一宗土地交易的現場，某房地產商代表向記者表示，與兩年前相比，當前的土地市場僅僅少了不計成本的舉牌者。此觀點雖然過于樂觀，但仍然反映了業界對市場的良好預期。據悉，此前北京一些熱門地塊的出讓往往吸引十多家房企參與。如今雖然參與競價的企業有所減少，但大型房企甚少缺席。

　　來自中國指數研究院的數據顯示，今年10月，全國百城土地出讓金為1465億元，同比增加19%，土地溢價率為12%，較去年同期提高9個百分點。多數業內人士認為，按現有的成交態勢，11月的土地溢價率還將大幅提高。

　　大型房企資金充沛

　　Wind數據顯示，152家上市房企前三季度共計實現營業收入3057.80億元，同比增長17.56%；實現歸屬母公司股東的凈利潤370.08億元，同比增長3.44%。其中，第三季度實現凈利潤113.45億元，較2011年第三季度增長15.62%。逐季來看，上市房企業績呈現出明顯回暖的趨勢，這與今年以來樓市的銷售情況頗為一致。

　　事實上，若考慮到部分上市房企的營業收入和利潤率雙雙下滑，甚至賣地求生，大型房企的業績要比行業平均水平高出不少。而在本輪土地市場交易中，這部分房企正是占據主流的群體。

　　與此同時，大型房企通過一系列融資嘗試進一步補充資金流。11月以來，房企的融資再次開閘，中海、金地、首創、SOHO中國等大型房企紛紛通過發債、境外融資的方式募集資金，總額接近百億元。據了解，當前不少房企手握的資金流在150億元以上，企業整體資金狀況為今年以來的最好。

　　此外，經過今年年中的震蕩期后，房地產市場觸底升溫的預期愈加明顯。根據國家統計局的數據，近幾個月來，房地產開發投資增速、房企拿地面積增速等指標都觸底回升，國房景氣指數也有所回調。多數房企認為，在地方政府放量供地的情況下，雖然地價有所提高，但當前仍是拿地好時機。

　　值得注意的是，保險資金成為今年土地市場的新生力量。在27日上海“黃浦區594（北塊）、596街坊地塊”的競爭中，上海外灘濱江綜合開發有限公司和太保財險聯合體擊敗上海農商行奪魁。11月1日，沈陽土地拍賣中心拍出19宗地塊，合眾人壽旗下合眾健康產業項目（沈陽）投資有限公司共拍得13塊地。

　　險資拿地無疑進一步推動土地市場的升溫。業內人士認為，盡管險資的投資方向僅限于商業地產，但其對土地市場的沖擊已經形成。

　　行業集中度提高

　　大型房企在土地市場攻城拔地的同時，中小房企的情況則截然相反。11月28日晚間，冠城大通發布公告顯示，其擬將持有的深圳冠洋房地產有限公司100%股份，以73,320萬元的價格轉讓給上海誠盈一期股權投資中心。

　　同期，陽光城也發布公告表示，公司及全資子公司陽光房地產擬將其所持有的武夷山置業100%的股權，以人民幣7838.67萬元的價格轉讓給望城投資。數據顯示，武夷山置業目前僅持有合計298畝的兩宗商服用地。

　　作為新一輪房地產周期的開端，土地儲備情況往往決定此后的市場競爭態勢。分析人士認為，在本輪土地市場爭奪中，大型房企占據主流，中小房企身影難覓，足見市場分化的態勢已明朗。

　　中小房企在土地市場的弱勢并非是市場門檻提高所致。事實上，近期雖有“地王”出現，但整體土地價格比之前未有大幅提升。

　　近年來，不少房企未能把握好開發節奏，在市場向好時高價拿地，而在調控深化階段，房屋銷售卻遇到阻力，導致企業的資金鏈吃緊。這一方面造成企業出現賣地求生的局面，同時也在面臨“供地潮”時無力拿地。與大型房企相比，中小企業在陷入危機時難獲援手，更加劇這種困境。

　　業內人士認為，對于房企而言，獲取土地是其布局區域市場的第一步。隨著大型房企逐步掌握土地資源，不僅擴大其在區域市場的優勢，更有助于提高在整個行業中的話語權。在此消彼長的情況之下，部分中小房企難以獲取土地，市場份額也將繼續縮減。

　　房地產行業集中度提高是當前行業發展的大趨勢。從近期土地市場的表現來看，已體現“弱肉強食”的態勢。多數業內人士認為，這種態勢已成為新一輪市場分化的起點，并將隨著本輪的房地產開發周期而延續。蘭德咨詢此前發布的報告也認為，未來5年房地產企業數量可能減少三成，減少的企業以中小房企為主。