三四線城市房地產(chǎn)庫存天量 或有崩盤風(fēng)險(xiǎn)

　　國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，溫州9月新建住宅價(jià)格同比下降16.4%，環(huán)比下降0.8%，在70個(gè)大中城市中，溫州房價(jià)下降幅度最大。

　　“今年3月我訂了一套90平方米的房子，價(jià)格2.95萬元/平方米，現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)跌到1.38萬元/平方米，虧慘了！”購買溫州萬科開發(fā)的龍灣花園項(xiàng)目的張先生表示，當(dāng)初買的樓花，如今已損失過半。這并非個(gè)案，經(jīng)調(diào)查了解，溫州多家樓盤價(jià)格均被腰斬，溫州房價(jià)與2009年、2010年時(shí)的最高位相比，回調(diào)了大約30%-40%，六成炒房客被套。

　　溫州房價(jià)大幅跳水

　　購買溫州香提半島的王女士也經(jīng)歷了過山車式的行情。她表示，2009年一期開盤時(shí)價(jià)格為2.5萬元/平方米，二期開盤時(shí)漲到3.8萬元/平方米，該樓盤二手房價(jià)格在2010年最高時(shí)達(dá)到過8萬元/平方米，但現(xiàn)在市場價(jià)格又回到了2009年時(shí)的3萬元/平方米左右，下跌幅度比最高時(shí)超過了一半。據(jù)附近的房產(chǎn)中介透露，當(dāng)年按照七八萬元每平方米買入的15位購房者中，入住的只有1位，另有5位因欠高利貸已經(jīng)跑路，還有7位也因資金問題沒有收房，總之，2009-2011年高位介入的購房者都被套了。

　　財(cái)經(jīng)作家葉楚華認(rèn)為，溫州就像是《歐元必死》一書中所談的愛爾蘭一樣，是中國房地產(chǎn)泡沫的典型象征。國土資源部今年10月19日公布的城市地價(jià)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，溫州樓價(jià)以18.03%的降幅居本季度住宅地價(jià)同比下降的城市之首，并且蟬聯(lián)多季度全國地價(jià)降幅最大城市。即便如此，溫州房價(jià)仍然直逼一線大城市，四五萬元/平方米的房價(jià)在當(dāng)?shù)貙?shí)在顯得稀松平常，普通人仍然望樓興嘆。除了房價(jià)虛高，城市人口流出也是重要原因。據(jù)了解，溫州人口正面臨“出超”困境。近幾年溫州市人口每年都要減少10萬人左右，但進(jìn)入溫州的人口數(shù)量卻并沒有顯著增加。在不斷有新樓盤開發(fā)的情況下，溫州樓市已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求的尷尬局面。

　　三、四線城市庫存天量

　　根據(jù)一份內(nèi)部研究報(bào)告，包括唐山、揚(yáng)州、中山、蕪湖、連云港等大量三、四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實(shí)際消化速度形成巨大差距。

　　邯鄲是河北省三線城市，其房價(jià)也就四五千元，但當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)泡沫膨脹之程度，不比鄂爾多斯、溫州、貴陽等地低多少。2008-2011年，邯鄲市主城區(qū)售完、尾盤的建筑總面積795.8萬平方米，在售樓盤建筑總面積1864.9萬平方米，預(yù)售建筑總面積1615.5萬平方米。而目前當(dāng)?shù)卦谑酆皖A(yù)售的房產(chǎn)共約3480萬平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，按照中國人均居住面積31.6平方米，商業(yè)用房人均面積1.5平方米計(jì)算，人均建筑面積為33.1平方米，邯鄲在售與預(yù)售樓盤至少可以容納105萬人。而當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)人口樂觀估計(jì)也不足160萬人。如果考慮到2012年當(dāng)?shù)匦陆潜P建筑面積不會(huì)低于2011年1000萬平方米的條件，邯鄲在售與預(yù)售房面積至少可以容納130萬人以上。而當(dāng)?shù)?011年全年樓盤銷售總面積僅355萬平方米，以此測算，在建與在售樓盤至少需要消化10年。

　　除上述城市外，桂林、宜昌、宜興、煙臺(tái)、連云港、揚(yáng)州、惠州等地均屬去化壓力巨大城市。北海、南通、江陰、中山、洛陽、常州、蕪湖等同樣榜上有名。其中桂林、宜昌、連云港三地，2011年商品房銷售面積占4年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%。細(xì)細(xì)回顧此前救市政策，中山、蕪湖、揚(yáng)州等地不顧宏觀調(diào)控，屢觸紅線的動(dòng)作，其真實(shí)原因也就不難理解了。

　　應(yīng)警惕“鬼城”風(fēng)險(xiǎn)

　　備受關(guān)注的鄂爾多斯從去年到現(xiàn)在一直處于寒冬中。據(jù)鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)商統(tǒng)計(jì)，今年在建工程中，約有75%處于停工或半停工狀態(tài)。其中，今年前4個(gè)月，全市銷售商品房149.8萬平方米，下降20.8%；銷售金額91.4億元，下降5.8%。

　　“鄂爾多斯樓市泡沫破裂是意料中的事。”專業(yè)人士分析，早在2010年媒體就稱鄂爾多斯為“鬼城”，即房子很多卻無人居住。而今年8月的鄂爾多斯，則隨處可見停工的爛尾樓和討債者。當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商稱，80%以上的建設(shè)項(xiàng)目都已停工，而這些房子的投資60%以上來自普通市民。“盡管鄂爾多斯是中國西部一個(gè)富有的特殊小城，但其樓市泡沫的破裂對(duì)于其他城市和中國樓市，則具有警示價(jià)值。”易居研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成表示，近年來三、四線城市房地產(chǎn)發(fā)展速度已脫離基本面，過于激進(jìn)的土地出讓速度，積累成的庫存高壓將使這些地區(qū)的房地產(chǎn)競爭更加慘烈。基于消化庫存，激活市場的考慮，托市政策開始在這些城市首先發(fā)起。“相比于一線城市，感覺三、四線樓市泡沫的風(fēng)險(xiǎn)需要高度關(guān)注，并有可能成為房地產(chǎn)企業(yè)的絞肉機(jī)。”一位業(yè)內(nèi)人士坦言。

　　從數(shù)據(jù)上看，三、四線城市的結(jié)構(gòu)性問題已十分明顯。如華北地區(qū)的唐山市，其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于北京市的17%、38%和18%，但前4年其平均土地出讓面積相當(dāng)于北京的93%。惠州與廣州相比，經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于廣州的17%、36%和31%，但土地成交量卻相當(dāng)于廣州的94%。連云港和南京相比，經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于南京的23%、55%和55%，但土地成交面積已是南京的117%。

　　“北京、上海等一線大城市，吸收全國資源的能力很強(qiáng)，能暫時(shí)維持樓市繁榮。而那些二、三、四線城市，輻射能力有限，但卻要拉起大城市框架，這樣做的風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見的。”專業(yè)人士提醒：應(yīng)該警惕“鬼城”風(fēng)險(xiǎn)，警惕房屋空置率居高不下進(jìn)而產(chǎn)生的徹底崩盤。