土地出讓金十年增20倍 開發商毛利或超50%

　　國務院發展研究中心報告稱開發商囤地囤房獲高利潤，建議適時取消預售制度，房地產近五年年均利潤高達30%。

　　摘要：“我國房地產行業毛利潤率在2007年后達到30%，超出工業整體水平約10個百分點。”昨日，國務院發展研究中心在京發布2012年一套9冊研究叢書，其中對我國住房市場發展趨勢與政策的研究直面房地產開發利潤和房產稅等熱點話題。

　　“我國房地產行業毛利潤率在2007年后達到30%，超出工業整體水平約10個百分點。”昨日，國務院發展研究中心在京發布2012年一套9冊研究叢書，其中對我國住房市場發展趨勢與政策的研究直面房地產開發利潤和房產稅等熱點話題。為了整治開發商在銷售環節的投機行為，研究報告還建議，適當時候可取消預售制度，增加現房銷售比例。

　　“國務院發展研究中心研究叢書(2012)”由中國發展出版社出版發行，首批發行的9冊研究叢書內容涵蓋宏觀經濟、外貿、金融、住房、三農問題、公共服務、城鎮化、福利體制，都是目前我國經濟社會發展過程中的熱點和焦點問題。

　　由于該叢書脫胎于當年重要的政策咨詢研究報告，其權威性和前瞻性受到高度關注。作為國家級的智囊機構，國務院發展研究中心凝聚了陣容強大的研究團隊。國務院發展研究中心副主任韓俊在叢書發布會上指出，國務院發展研究中心職責是直接為中央決策提供咨詢服務，研究成果直接對經濟社會的重大政策產生影響。

　　部分開發商毛利潤接近50%

　　陜西省日前出臺房地產新政，規定房地產項目合理利潤率控制在10%左右，超出價格區間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證。此舉再次引發人們對開發商合理利潤話題的關注。

　　國務院發展研究中心最新出版的《中國住房市場發展趨勢與政策研究》專門論述了房地產行業利潤率偏高的問題。據統計，2003年前后，我國房地產行業的毛利潤率大致在20%左右，與大多數工業行業相差無幾。但隨著房價的不斷上漲，房地產利潤率明顯上升，2007年之后年均達到30%左右，超出工業整體水平約10個百分點。報告還列舉了國內部分知名開發商的毛利潤率接近甚至超過了50%，遠遠高于日本和美國的房地產開發企業。

　　研究報告在分析造成我國房地產開發行業利潤偏高的原因時指出，目前我國還沒有一個完整的房地產行業管理體系，對開發商的市場投機以及通過“囤地”、“囤房”等變相獲取高額利潤的行為無法進行有效約束。報告還建議，要完善商品房預售制度，不允許未取得預售的項目進行展銷活動，“適當的時候，預售制度可以考慮逐步淡出，增加現房銷售比例”。

　　國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長王微昨日指出，近年來國家通過調控正在不斷削弱房地產行業的利潤，預計未來這個行業的利潤率會進一步下降。但她并不認同陜西這種限制利潤的做法。

　　房地產稅收存在重復課稅

　　今年以來，針對房產稅的爭論有日漸升溫的態勢，支持者認為房產稅可以抑制炒房、促進公平，反對者則認為房產稅涉嫌重復征稅，加重購房者負擔。

　　昨日公布的研究報告同時兼顧了兩方面的呼聲，認為我國房地產稅收政策應該從降低總體稅負和逐步完善保有環節稅收結構兩方面入手。

　　現階段，我國針對房地產行業開征的稅收有10余種，2010年，各類房地產稅收合計占地方各級政府稅收收入的比重超過40%。研究報告中指出，我國房地產稅收種類較多，存在比較明顯的重復或交叉課稅現象。相比之下，香港的房地產稅收就比較簡明，分別在房地產開發環節、交易環節、保有環節征6種稅。研究建議清理并取消一部分不合理收費，降低房地產行業的總體稅負。

　　國務院發展研究中心課題組雖然主張降低房地產行業總體稅負，但同時建議調整稅收結構，將目前對房產征稅環節“重交易、輕保有”向“交易和保有兼顧”轉變。研究建議，逐步擴大房地產稅收試點范圍，逐步構建由所得稅、營業稅和房產稅構成的簡明而且各個環節稅負更加平衡的稅收體系。

　　土地出讓金十年增長20倍

　　昨日發布的另一本研究報告《土地制度改革與轉變發展方式》披露了這樣一組統計數據，2001年全國土地出讓金僅為1295.89億元，2010年全國土地出讓金就已經攀升到27100億元，十年間全國土地出讓金增長了近20倍。

　　國務院發展研究中心在報告中指出，目前土地出讓金的支出存在城鄉分配不平衡的問題，近三年來近七成土地出讓金用于城市建設，用于農業和農村的部分還不到10%，建議今后土地政策要從土地城市化向人口城市化的戰略轉變，提高政府賣地收益在民生和農村方面的支出比例，解決城鄉二元格局問題。

　　國務院發展研究中心副主任韓俊昨日指出，目前城鎮化最大的動力來自農民進城，城鎮化最大的障礙在于城鄉二元體制，“我們的公共服務制度還沒有真正打破二元分割，農民工在城市還是邊緣群體、弱勢群體，難以真正融入城市。”

　　韓俊指出，農民工融入城市最大的困難就是住房，現在農民工進城買房的占不到1%，住在單位和工地的占五成以上，其他的住在地下室和城中村。